淺析投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式

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1、淺析投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前在西方國家的企業(yè)中，房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。為了順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日發(fā)布了第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在對該資產(chǎn)計量中引入了公允價值。然而在實際應(yīng)用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量的相關(guān)技術(shù)難題。本文通過分析采用公允價值計

2、量投資性房地產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)，來分析其中存在的問題以及解決的辦法?！　　　∫?、投資性房地產(chǎn)與公允價值計量方式簡述　　　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的概念　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，房地產(chǎn)作為國內(nèi)僅有的幾種保值增值的投資品種，越來越受到一些公司的歡迎。但是，在新準(zhǔn)則頒布之前的會計處理中，企業(yè)投資房地產(chǎn)都被作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計的使用年限提取折舊，這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，因為數(shù)年后房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍?！　⊥顿Y性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資

3、本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。　?。ǘ┕蕛r值的概念　　我國的會計準(zhǔn)則對公允價值所下定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。公允價值應(yīng)該按以下原則確定：存在活躍市場的資產(chǎn)或負(fù)債，活躍市場中的報價應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進(jìn)行的市場交易中使用的價格或參照實質(zhì)上相同的其他資產(chǎn)或負(fù)債的當(dāng)前公允價值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)

4、等確定資產(chǎn)或負(fù)債的公允價值。　　　　二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的優(yōu)缺點(diǎn)　　　?。ㄒ唬┎捎霉蕛r值計量的優(yōu)點(diǎn)　　新準(zhǔn)則引入公允價值的計量模式，是我國會計準(zhǔn)則的一個飛躍，它對我國的會計準(zhǔn)則變更的歷史意義是不可估量的?！　?、公允價值計量能更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的真正價值，更真實地滿足信息使用者的決策需求。以前的會計要素的計量，強(qiáng)調(diào)以歷史成本為基礎(chǔ)進(jìn)行計量，但是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史成本計價已經(jīng)不能真正反映公司資產(chǎn)真正價值，投資性房地產(chǎn)的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用于出售和其他生產(chǎn)目

5、的，并且取得這些資產(chǎn)的成本通常非常低，后來由于土地、資源的局限性，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等原因，資產(chǎn)的價格大幅度上漲，此時引入公允價值的計量模式可以反映其在市場上的真正價值，更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險，更有助于信息使用者更好地做出正確的決策?！　?、公允價值計量的引入反映了中國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的趨同，滿足了與國際接軌的需要。由于國際會計計量普遍采用公允價值，如果我們的會計準(zhǔn)則仍然采用過去的賬面價值的方法，不僅不利于我國會計業(yè)與國際接軌，也不利于我國會計業(yè)的發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上是公允經(jīng)濟(jì)，對公允原則

6、的偏離，必然會給整個國民經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。　　3、采用公允價值計量模式可以增強(qiáng)企業(yè)融資能力。由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均在70%左右，如果采用公允價值計量模式，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，同時增加了凈資產(chǎn)后，企業(yè)通過股權(quán)融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。　　4、公允價值計量模式可以在使企業(yè)在增加利潤的同時不增加企業(yè)的

7、實質(zhì)性稅賦。根據(jù)財稅（2007）80號的規(guī)定，企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。在采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)的實際稅負(fù)并沒有增加，這有利于節(jié)約公司的資金。　?。ǘ┎捎霉蕛r值計量的缺點(diǎn)　　公允價值的應(yīng)用雖然有很多的優(yōu)點(diǎn)，但是在我國應(yīng)用中仍然存在著很多問題?！　?、采用公允價值計量可能成為調(diào)節(jié)利潤的工具。由于我國相關(guān)市場的發(fā)展還不成熟，公允價值可能難以達(dá)到

8、公允，并有可能成為利潤操縱的工具。尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價值的認(rèn)定，如計算現(xiàn)金流量折算值時，現(xiàn)金流量的估計、折現(xiàn)率的估計甚至折現(xiàn)期的估計等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤的可能?！　?、相關(guān)資產(chǎn)的公允價值難以取得。在發(fā)達(dá)的國家的市場上，各種生產(chǎn)要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認(rèn)，而在我