城市核心商圈的大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)思想創(chuàng)新

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1、城市核心商圈的大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)思想創(chuàng)新　　城市核心商圈的大型商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)思想創(chuàng)新―以徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)初步設(shè)計(jì)為例　　楊寶民，深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授?！　〈迲c福，設(shè)計(jì)師，建筑學(xué)碩士，廣州城市勘察設(shè)計(jì)院　　朱昌宏，建筑結(jié)構(gòu)博士，廣州城市勘察設(shè)計(jì)院　　岳永平，深圳新摩爾商業(yè)管理公司副總經(jīng)理　　江禾，新加坡星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事，建設(shè)部專(zhuān)家　　前言　　2006年楊寶民與江禾在聯(lián)商網(wǎng)站發(fā)表城市綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律――中日案例比較分析文章，重點(diǎn)介紹了六本木新城和福岡博多運(yùn)河城等綜合體項(xiàng)目；2007年同濟(jì)大學(xué)的牛力完成【建筑綜合體的空間認(rèn)知與尋路研究

2、】博士論文；2008年初同濟(jì)大學(xué)的王楨棟完成【“合”當(dāng)代城市建筑綜合體研究】博士論文；2008初期深圳新摩爾公司服務(wù)徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)建筑策劃和概念設(shè)計(jì)工作,楊寶民先生同時(shí)兼任徐州綜合體項(xiàng)目首席顧問(wèn)，7月我們?cè)谛锹?lián)機(jī)構(gòu)江禾總裁帶領(lǐng)下再次考察日本東京中城等最新的城市綜合體，系統(tǒng)研究了四萬(wàn)平方米占地規(guī)模的核心商圈綜合體相關(guān)商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)問(wèn)題，通過(guò)新摩爾公司的現(xiàn)代城市綜合體研究成果，主動(dòng)挖掘徐州綜合體項(xiàng)目的巨大商業(yè)價(jià)值，提出了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和實(shí)施策略，配合徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)置業(yè)有限公司實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。　　一、?城市綜合體的商業(yè)建筑策劃思想與體系　　1.城市綜合體的商業(yè)建筑

3、策劃新思想　　(1)?基于全壽命周期的綜合體成本理念　　項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、拆遷成本的最優(yōu)化，改變傳統(tǒng)的核算理念，對(duì)建筑設(shè)計(jì)及其優(yōu)化提出了更高的要求，有利于我們轉(zhuǎn)變觀念，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度控制總體成本?！　〗ㄖh(huán)保節(jié)能和綠色生態(tài)是現(xiàn)代城市開(kāi)發(fā)的宗旨，減少臭氧與ＣＯ２排放，降低城市景觀污染，有利于中國(guó)城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展，為城市的節(jié)能減排做出貢獻(xiàn)?！　?2)?商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案的最佳匹配　　商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)需要同步，爾后根據(jù)招商結(jié)果和經(jīng)營(yíng)管理方案深化建筑設(shè)計(jì)方案。讓不同業(yè)態(tài)在建筑空間合理分布，形成合理的客流動(dòng)線與貨流動(dòng)線?！　”?商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)初步方案的最佳匹配方法

4、1初步的商業(yè)規(guī)劃與概念設(shè)計(jì)結(jié)合2概念設(shè)計(jì)與不同業(yè)態(tài)模擬經(jīng)營(yíng)分析結(jié)合3招商摸底與建筑方案修正優(yōu)化結(jié)合，深化業(yè)態(tài)方案4商業(yè)規(guī)劃的動(dòng)線路與建筑設(shè)計(jì)初步方案結(jié)合　　(3)?創(chuàng)造更加生態(tài)化的城市綜合體建筑與綠化空間　　為了創(chuàng)造更加人性化的場(chǎng)所，在臨近六本木新城的東京中城建設(shè)了一流的綜合體建筑和公園，包含五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、美術(shù)館、購(gòu)物中心等各類(lèi)建筑，具有公園一樣的休閑環(huán)境與綜合體的多功能空間有機(jī)結(jié)合，其中標(biāo)志性寫(xiě)字樓和高檔酒店位于主塔樓，吸引大量企業(yè)總部入住，購(gòu)物中心吸引了時(shí)尚百貨和生活服務(wù)設(shè)施，三得利美術(shù)館和設(shè)計(jì)中心吸引了眾多白領(lǐng)，創(chuàng)造了良好的藝術(shù)氛圍，各類(lèi)餐廳緊鄰綠化空間，聚集人氣，

5、形成了新一代綜合體的范例。圖1東京中城的綜合體內(nèi)部空間――廣場(chǎng)　　圖2東京中城的公園?　　圖３東京中城的休閑餐廳　　2．?城市綜合體開(kāi)發(fā)的流程體系　　圖4楊寶民繪制的綜合體流程圖　　深圳新摩爾商業(yè)管理公司總結(jié)了日本綜合體流程，結(jié)合中國(guó)實(shí)際，提出了綜合體流程圖，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了最大知識(shí)轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)，幫助發(fā)展商抓住主要矛盾。　?。常?城市綜合體價(jià)值提升方法　　在價(jià)值最大化方面，我們重視系統(tǒng)論在綜合體價(jià)值最大化方面的應(yīng)用，通過(guò)總結(jié)東京中城、六本木以及國(guó)內(nèi)數(shù)個(gè)綜合體項(xiàng)目策劃與招商經(jīng)營(yíng)實(shí)踐,深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顚毭裣壬状卧跇I(yè)界提出五種提升綜合體價(jià)值的方法：　　1.不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法,

6、尋找酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、寫(xiě)字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例?！　?.在物業(yè)比例確定后,尋找最佳業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價(jià)值得到最佳發(fā)揮。在徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃中，需要考慮注重聚集人氣，特別是以購(gòu)物中心的形式以對(duì)面金鷹購(gòu)物中心進(jìn)行有效的競(jìng)爭(zhēng)，共同繁榮中心商圈?！　?.通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進(jìn)一流的主力百貨商場(chǎng)，最后引進(jìn)大賣(mài)場(chǎng)；招商順序是讓對(duì)項(xiàng)目收益貢獻(xiàn)最大的業(yè)態(tài)優(yōu)先選擇位置,提升整個(gè)城市商業(yè)綜合體物業(yè)價(jià)值?！　?.通過(guò)主題文化的創(chuàng)新,提升整個(gè)物業(yè)的品味和價(jià)值?！　。低ㄟ^(guò)規(guī)劃城市綜合體的視覺(jué)形象，做好視覺(jué)形象與裝修設(shè)計(jì)的銜接工作，提升整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)

7、值。以上五個(gè)方法由深圳新摩爾商業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目中得到推廣應(yīng)用，取得了良好經(jīng)濟(jì)效益?！　《?、?城市核心商圈的商業(yè)綜合體價(jià)值最大化與功能取舍　?。保?土地價(jià)值最大化與綜合體物業(yè)開(kāi)發(fā)比例　　綜合體開(kāi)發(fā)商希望策劃與設(shè)計(jì)單位幫助尋找到土地價(jià)值最大化的物業(yè)比例和建筑設(shè)計(jì)上能夠成熟的方案?！　∫孕熘菥C合體項(xiàng)目為例，占地面積為4萬(wàn)平方米，最初規(guī)劃方案為雙塔樓，我們對(duì)此方案進(jìn)行深化，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分進(jìn)行街區(qū)分割，形成最大面積可售物業(yè)，經(jīng)過(guò)深圳新摩爾公司計(jì)算分析，在不銷(xiāo)售商鋪的前提下，重點(diǎn)銷(xiāo)售塔