深圳振業(yè)城二三期別墅項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告-doc

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1、振業(yè)城2期營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告綱要：本報(bào)告所指“振業(yè)城2期”，是指包括振業(yè)城二、三期在內(nèi)的振業(yè)城2#地塊所開發(fā)之湖濱別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅以及多層洋房住宅產(chǎn)品。本報(bào)告主要從市場(chǎng)推廣方面為振業(yè)城2期的推售制定整體策略，并將整體策略分解至每一營(yíng)銷推廣執(zhí)行階段。目錄第一篇、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析3一、2006年深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概要3二、2006年各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展橫向分析4三、龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展縱向分析6四、深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前瞻10第二篇：深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析12一、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宏觀分析12二、深圳市中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目分析16三、深圳

2、市中高檔市場(chǎng)客戶分析28第三篇、項(xiàng)目定位分析36一、項(xiàng)目基本情況分析36二、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況對(duì)照39三、項(xiàng)目SWOT分析及對(duì)策40四、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣定位42第四篇、項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行策略51一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)51二、營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略52三、入市時(shí)機(jī)與入市姿態(tài)57四、整體推售節(jié)奏建議58五、營(yíng)銷推廣建議64六、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議68七、銷售物料配合78第五篇、項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行方案82一、營(yíng)銷推廣進(jìn)度安排82二、形象預(yù)熱期推廣策略及具體安排85三、公開強(qiáng)銷期推廣策略及具體安排94四、持續(xù)熱銷期推廣策略及具體安排99五、尾盤消化期推廣策略及

3、具體安排105六、營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算111第一篇、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析一、2006年深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概要1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)增長(zhǎng)，四大支柱產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)作用更加突出。2006年全年本市生產(chǎn)總值達(dá)5684億元，增長(zhǎng)15％；規(guī)模以上工業(yè)增加值2723億元，增長(zhǎng)17.2％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1272億元，增長(zhǎng)7.7％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額1671億元，增長(zhǎng)16.2％；進(jìn)出口總額2374億美元，增長(zhǎng)29.9％，其中出口總額1361億美元，增長(zhǎng)34.1％。四大支柱產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)54.4％，提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。2、固定資產(chǎn)投資適度增

4、長(zhǎng)，消費(fèi)拉動(dòng)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。2006年全市固定資產(chǎn)投資增幅低于GDP增幅7.3個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅近10年來首次高于GDP增幅。實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值6294億元，其中具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的占58.9％。全社會(huì)研發(fā)投入占GDP的比例達(dá)3.4％。專利申請(qǐng)量增長(zhǎng)42％，達(dá)到29728件，居全國(guó)第二。全市經(jīng)濟(jì)由消費(fèi)拉動(dòng)和創(chuàng)新拉動(dòng)的跡象已經(jīng)十分明顯。3、整體經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升，資源能源消耗水平持續(xù)下降。效益深圳統(tǒng)計(jì)正式納入統(tǒng)計(jì)體系，開始成為衡量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變的重要尺度。2006年效益深圳綜合指數(shù)穩(wěn)步提高。每平方

5、公里土地產(chǎn)出GDP為2.91億元，提高0.38億元。全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高7.5％。全市萬元GDP能耗、水耗以及全年化學(xué)需氧量排放量、二氧化硫排放量分別有不同程度下降。地方財(cái)政一般預(yù)算收入500.88億元，增長(zhǎng)21.5％，上劃中央收入首次突破千億，達(dá)1180億元。4、社會(huì)更加文明和諧，人民群眾更多地享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新進(jìn)步，城市生活環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步提升，名列“2006中國(guó)城市生活質(zhì)量排行榜”第一位。城市登記失業(yè)率控制在2.31％的較低水平。人均GDP達(dá)到8619美元，居全國(guó)大中城市第一。居民人均可支配

6、收入增長(zhǎng)5％。社會(huì)治安形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，全市刑事案件下降10.2％，八類暴力性案件下降29.9％。信訪量、群體性事件明顯下降。安全事故總起數(shù)下降33.1％，死亡人數(shù)下降8.3％，直接經(jīng)濟(jì)損失下降25.3％。成功申辦2011年第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)，成為歷史上最年輕的主辦城市。二、2006年各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展橫向分析2006年深圳市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，但是各區(qū)結(jié)構(gòu)性差異較大。其中龍崗區(qū)總體經(jīng)濟(jì)仍舊處于相對(duì)落后狀態(tài)，但是顯示并逐漸發(fā)揮出較大的增長(zhǎng)潛力。1、生產(chǎn)總值及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率2006年全年深圳市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5684億元，比上年

7、同比增長(zhǎng)15%，其中寶安、龍崗、鹽田三區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過深圳市平均水平；各區(qū)生產(chǎn)總值在全區(qū)的排序依次是：寶安、南山、福田、龍崗、羅湖、鹽田，寶安區(qū)保持著生產(chǎn)總值和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的雙高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，相比之下，龍崗區(qū)生產(chǎn)總值相對(duì)落后其他各區(qū)，但是較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率成為龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值追趕其他各區(qū)的動(dòng)力。2、社會(huì)固定資產(chǎn)投資額2006年全市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資1272.26億元，比上年同期增長(zhǎng)7.7%，其中關(guān)內(nèi)福田、羅湖兩區(qū)投資額持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，龍崗區(qū)以333.25億元的投資額和16.8%的增長(zhǎng)率居各區(qū)之首。3、社會(huì)商品零售總額2

8、006年全市社會(huì)商品零售總額1671.29億元，同比去年增長(zhǎng)16.2%，全市各區(qū)消費(fèi)能力排名依次如下：福田區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)、鹽田區(qū)。其中全年消費(fèi)額落后且相近的龍崗區(qū)和南山區(qū)，同比增長(zhǎng)率分列全市一二位，顯示出較強(qiáng)的后勁增長(zhǎng)力。4、居民收入水平2006年，全市人均可支配22567元，比上年同期增長(zhǎng)5.0%。全市人均可收入水平其中排