房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告

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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款調(diào)查評(píng)估報(bào)告借款人：中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目名稱：浦發(fā)廣場(chǎng)F地塊項(xiàng)目32目錄第一章項(xiàng)目融資方案第二章項(xiàng)目概要一、評(píng)估背景二、借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目評(píng)價(jià)四、償債能力和風(fēng)險(xiǎn)提示五、評(píng)估結(jié)論第三章借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人評(píng)價(jià)一、基本概況二、經(jīng)營情況評(píng)價(jià)三、財(cái)務(wù)狀況分析四、信用情況評(píng)價(jià)五、發(fā)展前景評(píng)價(jià)第四章項(xiàng)目建設(shè)情況評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)四、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理評(píng)價(jià)五、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)第五章項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估一、房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭力評(píng)價(jià)第六章投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算評(píng)價(jià)二、資金

2、籌措評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)及償債能力分析32一、評(píng)估原則與評(píng)估依據(jù)二、項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)四、償債能力評(píng)價(jià)五、項(xiàng)目不確定性分析32第一章項(xiàng)目融資方案借款人：中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司借款金額：12000萬元借款用途：用于浦發(fā)廣場(chǎng)F地塊開發(fā)借款利率：8.8%擔(dān)保方式：土地及在建工程抵押；項(xiàng)目完工后轉(zhuǎn)為房產(chǎn)抵押授信期限：24個(gè)月貸款期限：24個(gè)月，期滿12個(gè)月后可提前終止寬限期：還款方式：按還款計(jì)劃分次還款放款條件：簽署所涉貸款合同辦妥抵押擔(dān)保手續(xù)開立監(jiān)管專戶，用于銷售款回籠開立固定資產(chǎn)貸款專用賬戶，按照監(jiān)管要求受托支付第二章概要32一、

3、評(píng)估背景中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司積極參與上海市舊城改造工作，從1993年開始，在普陀區(qū)中山北路區(qū)域籌建浦發(fā)廣場(chǎng)。浦發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目占地2.9公頃，總建筑面積15.5萬平方米，分為D、E、H、I、F六個(gè)地塊滾動(dòng)開發(fā)，目前開發(fā)的為該項(xiàng)目F地塊的辦公公寓樓項(xiàng)目。浦發(fā)廣場(chǎng)F地塊項(xiàng)目位于上海市普陀區(qū)朱家灣后浜路，緊貼內(nèi)環(huán)高架路，臨近光新路和中山北路，地理位置優(yōu)越。距離3、4、7號(hào)線鎮(zhèn)坪路站800米，3、4號(hào)線中潭路站650米，交通便利。建設(shè)用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地，商務(wù)辦公用地。F地塊建設(shè)規(guī)模：建設(shè)用地面積：2502平方米。容積率3.0，總計(jì)容積面積7505.97平方米。其中地上

4、容積面積7505.97平方米，地下容積面積0平方米，其中商業(yè)面積833.4平方米。地上不計(jì)容積面積184.6平方米，地下不計(jì)容積面積1428.36平方米。建筑高度控制24米，綠化率不得小于20%。規(guī)劃建設(shè)8層（含一層地下車庫）公寓建筑，一層規(guī)劃設(shè)計(jì)臨街商鋪，公寓面積30-80平方米，約120套；地下停車場(chǎng)規(guī)劃停車位50個(gè)；一樓商鋪833平方米。項(xiàng)目目前兩證已拿到。項(xiàng)目所處地理位置示意圖:32一、借款人評(píng)價(jià)借款人評(píng)價(jià)：中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司成立于1992年，注冊(cè)資本人民幣2050萬元，住所：上海市普陀區(qū)中山北路1715號(hào)2501室，法定代表人：張鵬。公司系中國浦發(fā)

5、機(jī)械工業(yè)股份有限公司的全資子公司，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)。中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司積極參與上海市舊城改造工作，從1993年開始，在普陀區(qū)中山北路區(qū)域籌建浦發(fā)廣場(chǎng)。浦發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目占地2.9公頃，總建筑面積15.5萬平方米，分為D、E、H、I、F六個(gè)地塊滾動(dòng)開發(fā)，目前開發(fā)的為該項(xiàng)目F地塊的辦公公寓樓項(xiàng)目。三、項(xiàng)目評(píng)論該項(xiàng)目為我行重點(diǎn)爭取的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。1）該項(xiàng)目目前已拿到兩證，自籌比例已足額到位，滿足國家相關(guān)政策及我行信貸政策方向。該項(xiàng)目目前已拿到兩證，前期投入土地款1億，占總投45%，滿足國家對(duì)自籌比例要求。2）該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、配套齊全、交通便捷、銷售前景良好。3

6、2本項(xiàng)目位于上海市普陀區(qū)朱家灣后浜路，緊貼內(nèi)環(huán)高架路，臨近光新路和中山北路，臨近蘇州河，毗鄰普陀區(qū)三大綠地：夢(mèng)清園、長壽公園、普陀公園。集軌道交通3號(hào)、4號(hào)、7號(hào)線三軌匯聚之便利，距離3、4、7號(hào)線鎮(zhèn)坪路站800米，3、4號(hào)線中潭路站650米，直達(dá)市內(nèi)各核心商圈。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為踏入社會(huì)不久的年輕上班族為主體的自住型客戶和有一定積蓄的工薪階層且自身的住房需求已經(jīng)得到一定程度滿足但鑒于商品房限購政策的影響，他們把目光更多地投向了服務(wù)式公寓這類產(chǎn)品的自住兼投資型客戶。本項(xiàng)目定位為高檔規(guī)格服務(wù)式公寓，且項(xiàng)目旁邊上海香溢花城項(xiàng)目公司正在興建一所與上海理工大學(xué)合辦的小

7、學(xué)，該學(xué)校的一些老師和中機(jī)浦發(fā)公司的部分員工均有購買意向，再綜合其它社會(huì)客戶，需求看好。一、償債能力和風(fēng)險(xiǎn)提示1、項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn):項(xiàng)目開發(fā)方為中機(jī)浦發(fā)房地產(chǎn)公司，該公司為房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。有著多年項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，歷年的房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況良好，從未出現(xiàn)拖延工期和未能完工的情況。其中，浦發(fā)廣場(chǎng)D、E樓，開工時(shí)間1997年，竣工和銷售時(shí)間2004年，其總包、建設(shè)單位為江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。浦發(fā)廣場(chǎng)G樓，開工時(shí)間2003年，竣工和銷售時(shí)間2005年，其總包、建設(shè)單位為浙江舜杰建筑集團(tuán)股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程

8、建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。從歷史來看，中機(jī)浦發(fā)所選項(xiàng)目總