房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款調(diào)查評(píng)估報(bào)告

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1、新疆廣匯房地產(chǎn)和楓雅居項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款調(diào)查評(píng)估報(bào)告借款人：新疆天山建材（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目名稱：“天山·博雅文軒”二期項(xiàng)目上海浦東發(fā)展銀行烏魯木齊分行二〇〇八年十二月Page39of40新疆廣匯房地產(chǎn)和楓雅居項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告主評(píng)估人：評(píng)估小組：評(píng)估組長(zhǎng)：調(diào)查評(píng)估報(bào)告：第一章評(píng)估人調(diào)查評(píng)估報(bào)告：第二章評(píng)估人調(diào)查評(píng)估報(bào)告：第三章評(píng)估人調(diào)查評(píng)估報(bào)告：第四章評(píng)估人調(diào)查評(píng)估報(bào)告：第五章評(píng)估人調(diào)查評(píng)估報(bào)告：第六章評(píng)估人調(diào)查評(píng)估報(bào)告：第七章評(píng)估人Page39of40新疆廣匯房地產(chǎn)和楓雅居項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告聲明與保證我們?cè)诖寺暶?/p>

2、與保證：本報(bào)告是按照《上海浦東發(fā)展銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估辦法》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請(qǐng)人和承貸行提供的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理后完成的。報(bào)告全面反映了貸款申請(qǐng)人及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。貸款評(píng)估人員簽字：年月日主評(píng)估人簽字：Page39of40新疆廣匯房地產(chǎn)和楓雅居項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告目錄第一章概要一、評(píng)估背景二、借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目評(píng)價(jià)四、償債能力和風(fēng)險(xiǎn)提示五、評(píng)估結(jié)論第二章借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人評(píng)價(jià)一、基本概況二、經(jīng)營(yíng)情況評(píng)價(jià)三、財(cái)務(wù)狀況分

3、析四、信用情況評(píng)價(jià)五、發(fā)展前景評(píng)價(jià)第三章項(xiàng)目建設(shè)情況評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)四、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理評(píng)價(jià)五、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)第四章項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估一、房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算評(píng)價(jià)二、資金籌措評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)Page39of40新疆廣匯房地產(chǎn)和楓雅居項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告第六章項(xiàng)目財(cái)務(wù)及償債能力分析一、評(píng)估原則與評(píng)估依據(jù)二、項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)四、償債能力評(píng)價(jià)五、項(xiàng)目不確定性分析第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)評(píng)價(jià)一、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析二

4、、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目的封閉管理方案四、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià)五、避險(xiǎn)措施Page39of40新疆廣匯房地產(chǎn)和楓雅居項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告第一章概要一、評(píng)估背景新疆天山建材（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱天山房產(chǎn)公司）于2008年6月在烏魯木齊西八家戶路，原天山建化制品廠,開發(fā)占地面積：11.51萬㎡，規(guī)劃開發(fā)總建筑面積約為29.60萬㎡的“天山·博雅文軒”項(xiàng)目。根據(jù)天山房產(chǎn)公司近幾年在該地段的開發(fā)和銷售情況分析，“天山花園”1~5期項(xiàng)目已開發(fā)完畢，且所有住房已銷售完畢。2008年6月該公司擬開發(fā)建設(shè)“天山·博雅文軒”項(xiàng)目，共分三期開發(fā)，目前一期

5、項(xiàng)目均已達(dá)到預(yù)售條件，且銷售狀況良好，計(jì)劃于2009年初進(jìn)行二期項(xiàng)目開發(fā)，故我行與該公司積極聯(lián)系、介入，對(duì)該二期項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。企業(yè)可研報(bào)告項(xiàng)目總投資23012.58萬元，公司向我行申請(qǐng)項(xiàng)目開發(fā)貸款人民幣5000萬元，經(jīng)過我行評(píng)估，項(xiàng)目總投資22322萬元，貸款5000萬元，期限為三年，用于項(xiàng)目開發(fā)支付材料款和工程款。(一)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：“天山·博雅文軒”二期項(xiàng)目開發(fā)商：新疆天山建材（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目用途：住宅項(xiàng)目現(xiàn)狀：期房投資方案：自籌資金占35%，銀行貸款占20%，銷售回款再投入占45%(二)、建設(shè)規(guī)模（1）占

6、地面積：33211.21平方米（2）建筑面積：94454.28平方米（3）居住戶數(shù)：696戶（4）容積率：2.00（5）綠地面積：38%（6）建筑概況：住宅十七棟（十一棟多層棟，六棟小高層棟），幼兒園，會(huì)所，物業(yè)管理用房（7）使用年限：50年二、借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人評(píng)價(jià)Page39of40新疆廣匯房地產(chǎn)和楓雅居項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告“天山·博雅文軒”二期項(xiàng)目項(xiàng)目由天山房產(chǎn)公司投資、開發(fā)，天山房產(chǎn)公司具備和“天山·博雅文軒”二期項(xiàng)目開發(fā)的豐富經(jīng)驗(yàn)，有一定的資產(chǎn)規(guī)模，信用狀況良好，財(cái)務(wù)狀況正常，公司具備一定的投資能力和擔(dān)保能力。天山房產(chǎn)公

7、司有一定的項(xiàng)目投入和資產(chǎn)規(guī)模，負(fù)債低，短期償債壓力小，具備一定的舉債能力和償債能力。公司股東情況：名稱投資額比例新疆天山建材（集團(tuán)）有限公司2100萬元100％三項(xiàng)目評(píng)價(jià)“天山·博雅文軒”項(xiàng)目總占地面積約11.51萬㎡，天山房產(chǎn)公司于2007年2月5日，烏市國(guó)土資源局舉辦的編號(hào)為2006－C－026地塊國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中，經(jīng)過公開競(jìng)價(jià)成交取得了該宗國(guó)有土地使用權(quán)（成交金額6370萬元），并及時(shí)全額繳納了土地出讓金及契稅（共計(jì)6887萬元），市國(guó)土資源局核發(fā)了烏國(guó)用（2007）第、第號(hào)《國(guó)有土地使用證》。“天山·博雅文軒”

8、商品房住宅項(xiàng)目位于烏魯木齊西八家戶路，該項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積為11.51萬㎡，建筑容積率≤2.00，土地用途為商住用地，最大建筑密度為25%，最小綠地率為35％，規(guī)劃開發(fā)總建筑面積約為29.60萬㎡，其中：商業(yè)建筑面積約為1.02萬㎡，住宅面積約26