房地產(chǎn)項目貸款評估報告

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1、房地產(chǎn)項目貸款調查評估報告借款人：中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司項目名稱：浦發(fā)廣場F地塊項目32目錄第一章項目融資方案第二章項目概要一、評估背景二、借款人及項目主要關系人評價三、項目評價四、償債能力和風險提示五、評估結論第三章借款人及項目主要關系人評價一、基本概況二、經(jīng)營情況評價三、財務狀況分析四、信用情況評價五、發(fā)展前景評價第四章項目建設情況評價一、項目基本情況評價二、項目建設條件評價三、項目實施進程評價四、設計施工監(jiān)理評價五、環(huán)境保護評價第五章項目市場評估一、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價二、項目市場定位評價三、項目市場競爭力評價第六章投資估算和籌資評價一、投資估算評價二、資金

2、籌措評價三、項目投資計劃評價第七章項目財務及償債能力分析32一、評估原則與評估依據(jù)二、項目基礎數(shù)據(jù)預測三、項目財務效益評價四、償債能力評價五、項目不確定性分析32第一章項目融資方案借款人：中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司借款金額：12000萬元借款用途：用于浦發(fā)廣場F地塊開發(fā)借款利率：8.8%擔保方式：土地及在建工程抵押；項目完工后轉為房產(chǎn)抵押授信期限：24個月貸款期限：24個月，期滿12個月后可提前終止寬限期：還款方式：按還款計劃分次還款放款條件：簽署所涉貸款合同辦妥抵押擔保手續(xù)開立監(jiān)管專戶，用于銷售款回籠開立固定資產(chǎn)貸款專用賬戶，按照監(jiān)管要求受托支付第二章概要32一、

3、評估背景中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司積極參與上海市舊城改造工作，從1993年開始，在普陀區(qū)中山北路區(qū)域籌建浦發(fā)廣場。浦發(fā)廣場項目占地2.9公頃，總建筑面積15.5萬平方米，分為D、E、H、I、F六個地塊滾動開發(fā)，目前開發(fā)的為該項目F地塊的辦公公寓樓項目。浦發(fā)廣場F地塊項目位于上海市普陀區(qū)朱家灣后浜路，緊貼內(nèi)環(huán)高架路，臨近光新路和中山北路，地理位置優(yōu)越。距離3、4、7號線鎮(zhèn)坪路站800米，3、4號線中潭路站650米，交通便利。建設用地性質為商業(yè)金融業(yè)用地，商務辦公用地。F地塊建設規(guī)模：建設用地面積：2502平方米。容積率3.0，總計容積面積7505.97平方米。其中地上

4、容積面積7505.97平方米，地下容積面積0平方米，其中商業(yè)面積833.4平方米。地上不計容積面積184.6平方米，地下不計容積面積1428.36平方米。建筑高度控制24米，綠化率不得小于20%。規(guī)劃建設8層（含一層地下車庫）公寓建筑，一層規(guī)劃設計臨街商鋪，公寓面積30-80平方米，約120套；地下停車場規(guī)劃停車位50個；一樓商鋪833平方米。項目目前兩證已拿到。項目所處地理位置示意圖:32一、借款人評價借款人評價：中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司成立于1992年，注冊資本人民幣2050萬元，住所：上海市普陀區(qū)中山北路1715號2501室，法定代表人：張鵬。公司系中國浦發(fā)

5、機械工業(yè)股份有限公司的全資子公司，主要業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)。中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司積極參與上海市舊城改造工作，從1993年開始，在普陀區(qū)中山北路區(qū)域籌建浦發(fā)廣場。浦發(fā)廣場項目占地2.9公頃，總建筑面積15.5萬平方米，分為D、E、H、I、F六個地塊滾動開發(fā)，目前開發(fā)的為該項目F地塊的辦公公寓樓項目。三、項目評論該項目為我行重點爭取的優(yōu)質房地產(chǎn)項目。1）該項目目前已拿到兩證，自籌比例已足額到位，滿足國家相關政策及我行信貸政策方向。該項目目前已拿到兩證，前期投入土地款1億，占總投45%，滿足國家對自籌比例要求。2）該項目地理位置優(yōu)越、配套齊全、交通便捷、銷售前景良好。3

6、2本項目位于上海市普陀區(qū)朱家灣后浜路，緊貼內(nèi)環(huán)高架路，臨近光新路和中山北路，臨近蘇州河，毗鄰普陀區(qū)三大綠地：夢清園、長壽公園、普陀公園。集軌道交通3號、4號、7號線三軌匯聚之便利，距離3、4、7號線鎮(zhèn)坪路站800米，3、4號線中潭路站650米，直達市內(nèi)各核心商圈。本項目市場定位為踏入社會不久的年輕上班族為主體的自住型客戶和有一定積蓄的工薪階層且自身的住房需求已經(jīng)得到一定程度滿足但鑒于商品房限購政策的影響，他們把目光更多地投向了服務式公寓這類產(chǎn)品的自住兼投資型客戶。本項目定位為高檔規(guī)格服務式公寓，且項目旁邊上海香溢花城項目公司正在興建一所與上海理工大學合辦的小

7、學，該學校的一些老師和中機浦發(fā)公司的部分員工均有購買意向，再綜合其它社會客戶，需求看好。一、償債能力和風險提示1、項目完工風險:項目開發(fā)方為中機浦發(fā)房地產(chǎn)公司，該公司為房地產(chǎn)開發(fā)三級資質。有著多年項目開發(fā)經(jīng)驗，歷年的房產(chǎn)項目建設情況良好，從未出現(xiàn)拖延工期和未能完工的情況。其中，浦發(fā)廣場D、E樓，開工時間1997年，竣工和銷售時間2004年，其總包、建設單位為江蘇中南建設集團股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程建設監(jiān)理咨詢有限公司。浦發(fā)廣場G樓，開工時間2003年，竣工和銷售時間2005年，其總包、建設單位為浙江舜杰建筑集團股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程

8、建設監(jiān)理咨詢有限公司。從歷史來看，中機浦發(fā)所選項目總