房地產(chǎn)法案例分析

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1、房地產(chǎn)法案例分析案例分析（一）1、下面的實(shí)例說(shuō)明什么問(wèn)題？甲有一棟房產(chǎn)，價(jià)值500萬(wàn)元，甲在乙銀行借款200萬(wàn)元，甲又欠丙銀行200萬(wàn)元未還。如果乙和丙銀行作為債權(quán)人要求甲用該房產(chǎn)清償債務(wù)而且沒(méi)有采取訴訟保全的措施時(shí)，其債權(quán)具有平等效力。然而當(dāng)甲把該房產(chǎn)抵押給乙銀行時(shí)，乙銀行就對(duì)甲的房產(chǎn)擁有物權(quán)，其在向甲請(qǐng)求還款時(shí)就能夠優(yōu)先于丙銀行得到清償。答、物權(quán)具有優(yōu)先權(quán)，而債權(quán)具有平等性。）優(yōu)先權(quán)是物權(quán)的享有者排除在物上設(shè)定的債權(quán)或后設(shè)定的物權(quán)的權(quán)利。在物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。除法律另有規(guī)定外，債權(quán)相互之間不存

2、在優(yōu)先效力問(wèn)題。在同一物上可以設(shè)立多個(gè)債權(quán)，各個(gè)債權(quán)不管設(shè)立時(shí)間的先后和數(shù)額的差別，都具有平等的效力，債權(quán)人在依法受償時(shí)法律地位都是平等的。2、下面的實(shí)例說(shuō)明什么問(wèn)題？甲將其自行車借給乙用，被丙盜走，甲作為所有人有權(quán)要求丙返還。如果甲將其自行車賣給乙，雙方訂立了一份買賣合同，在自行車沒(méi)有交付之前，被丙盜走，那么甲作為所有人有權(quán)要求丙返還自行車。乙作為債權(quán)人不能要求丙返還財(cái)產(chǎn)，因?yàn)橐遗c丙之間沒(méi)有合同關(guān)系，乙只享有債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)，其只能要求甲履行合同。答、物權(quán)具有追及權(quán)，即對(duì)第三人的對(duì)抗效力，債權(quán)原則上不得對(duì)抗第三

3、人。債權(quán)只能在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，因?yàn)楹贤环疆?dāng)事人原則上中只能向與其有合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求，而不能向第三人提出請(qǐng)求3、下面的實(shí)例說(shuō)明A與B、A與C、A與D、A與E之間存在什么法律關(guān)系？A是一塊毗鄰公路的土地的所有人，他因貸款而把土地的一半的價(jià)值抵押給B且債務(wù)沒(méi)有償清。A通過(guò)書(shū)面合同把土地的一部分租賃給C，租期5年，該協(xié)議是在抵押之前達(dá)成的。A把土地的1/4信托給D管理，收益歸其中學(xué)時(shí)代的母校。E的土地與A土地相鄰，他一直取道A的土地上的公路，他要求繼續(xù)享有A土地上的通行權(quán)。答、在A與B之間是抵押

4、關(guān)系、A與C之間是租賃關(guān)系、A與D之間是信托關(guān)系（或存在地上權(quán)關(guān)系）、A與E之間是地役權(quán)關(guān)系。案例分析（二）1、案例分析：1983年春，被告A、B隨其父在野外開(kāi)墾了一塊荒地，種植土豆等蔬菜以解決家中吃菜問(wèn)題。至1992年時(shí)，兩被告僅在此地邊緣種植，其余大部分地未予種植。1994年秋季，原告C在聽(tīng)他人說(shuō)此地已幾乎無(wú)人種植的情況下，遂與家人對(duì)此地進(jìn)行了平整。1995年春季，原告C準(zhǔn)備在平整后的土地上種植時(shí)，兩被告前來(lái)阻止，說(shuō)此地是其早年開(kāi)墾，這幾年雖然未種，但并沒(méi)有放棄使用權(quán)。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，后經(jīng)鎮(zhèn)司法所主持調(diào)解

5、未果。1996年春，C又準(zhǔn)備在此地進(jìn)行種植時(shí)，發(fā)現(xiàn)地已由兩被告種上，遂向區(qū)人民法院起訴，以此荒地是自己在1994年秋開(kāi)墾的，要求兩被告歸還此地的使用權(quán)。兩被告答辯稱：此地是我們?cè)缒觊_(kāi)墾的，大部分地雖已經(jīng)兩年未種，但我們并沒(méi)有放棄此地。原告去平整地時(shí)，我們已經(jīng)講明是我們的。我們考慮原告出了一定的勞務(wù)，所以才讓他種了一年。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第11條、第17條之規(guī)定，非經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，任何個(gè)人都無(wú)權(quán)對(duì)國(guó)家所有的荒地進(jìn)行開(kāi)墾使用。因此，原、被告未經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)

6、批準(zhǔn)，擅自開(kāi)墾荒地，是錯(cuò)誤的，對(duì)雙方的訴訟請(qǐng)求不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第81條第1款和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第13條的規(guī)定，該院于1996年6月5日判決如下：將原告C與被告A、B爭(zhēng)執(zhí)的土地收歸國(guó)有。法律對(duì)荒地的所有權(quán)有無(wú)明確的規(guī)定？如果就荒地歸屬發(fā)生爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)如何解決？答：《物權(quán)法》草案第五十二條規(guī)定：　森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外

7、，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！锻恋毓芾矸ā返谑鶙l規(guī)定：土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。2、2000年6月，王某與李某出于投資的目的，共同出資購(gòu)買了一處房產(chǎn)，并將該房出租給張某，

8、租金收益雙方按投資比例分享。由于房?jī)r(jià)一路飆升，王某與李某就該房是出租還是出售產(chǎn)生分岐。王某主張出售，李某希望繼續(xù)出租，以期獲得更多投資收益。李某表示，王某若執(zhí)意出售，自己愿意購(gòu)買，但承租人也有意購(gòu)買。按照《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限同通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，”承租人認(rèn)為其享有對(duì)該房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。李某認(rèn)為自己是該房的共