住房保障政策效應(yīng)評(píng)估

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1、住房保障政策效應(yīng)評(píng)估無論是當(dāng)今發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，在解決城市中低收入者住房保障問題上均采取了政府扶持的政策。各國根據(jù)自己本國的國情，綜合運(yùn)用財(cái)政以及住房建設(shè)等多種手段去滿足不同階層的住房需求。建立住房保障體系，是一項(xiàng)重要的民生問題，是對(duì)市場(chǎng)商品房分配機(jī)制的必要補(bǔ)充，同時(shí)也是國家政府職能的基本體現(xiàn)。一個(gè)健全的住房保障體系應(yīng)該讓有能力買房的人買房，沒能力買房的人租房。“租售并舉的住房供應(yīng)體系”是絕大部分國家的核心政策。縱觀各國政府，均鼓勵(lì)中高收入者買房，政府扶持低收入者租房，使得社會(huì)各個(gè)階層都能得到與

2、其收入水平相適應(yīng)的住房，以實(shí)現(xiàn)住有所居的社會(huì)目標(biāo)。因此學(xué)習(xí)和借鑒國外的先進(jìn)住房保障經(jīng)驗(yàn)，在住房市場(chǎng)化，商品化的今天，無疑是對(duì)完善我國的住房保障體系有著重要的啟示作用。一，國內(nèi)住房保障體系分析我國的保障性住房體系建設(shè)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家，加大保障性住房建設(shè)再次成為中央抑制高房?jī)r(jià)的重要手段之一。中國情境下如何解決中低收入居民的住房困難無疑具有較高的理論和現(xiàn)實(shí)意義。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房供給量的增長(zhǎng)十分緩慢。1986年商品房開始出現(xiàn)，并在1998年取消福利分房的制度之后成為市場(chǎng)的主流。類似糧食供銷改革，在市場(chǎng)機(jī)制

3、的激勵(lì)下，我國在住房改革的早期用“雙軌制”不僅增加了人均住房面積，甚至帶動(dòng)了居民耐用品消費(fèi)。但是當(dāng)市場(chǎng)上商品房竣工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于保障性住房時(shí)（2008年以前，保障性住房占新增住房面積的百分之十），大城市普遍出現(xiàn)的高房?jī)r(jià)，房奴，夾心層現(xiàn)象折射出住房問題帶來的諸多困惑，雙困家庭，青年蟻?zhàn)?，農(nóng)民工這類城市弱勢(shì)群體的住房保障問題考驗(yàn)著政府施政智慧。在此背景下，目前我國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)推行的兩種住房保障形式為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。廉租住房由于保障范圍較小等原因，執(zhí)行的過程中的矛盾較少，實(shí)踐上比較成功。而經(jīng)濟(jì)適用房較多，爭(zhēng)

4、議較大。實(shí)踐中目前備受關(guān)注的問題是：如何審查購房人資格？如何防止開發(fā)商和不和條件的購房者之間的暗箱操作？看似操作層的問題，使人誤以為只要控制每套房的建造面積，阻止富裕家庭買房即可。事實(shí)上實(shí)施起5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functional

5、publictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve來遠(yuǎn)不止如此。經(jīng)濟(jì)適用房所存在的問題，有多方面原因，還要一些問題沒有激化或者尚未顯現(xiàn)出來，這并不是靠限制單套面積或降低建造標(biāo)準(zhǔn)所能解決的。（一）經(jīng)濟(jì)適用房房的地位根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》有關(guān)規(guī)定,目前經(jīng)濟(jì)適用房的保障對(duì)象是中低收入的住房困難家庭。以北京為例,據(jù)北京2001年的購買條件,年收入低于6萬元的家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適

6、用房,當(dāng)年北京家庭人均可支配收是11，577.78元,按戶均人口2.9計(jì)算,家庭年收入平均約為3.4萬元。事實(shí)上收入線6萬元把大多數(shù)住房困難家庭納入了經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍。2002年北京市開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房21個(gè),2003年增加到33個(gè)。據(jù)2002年的統(tǒng)計(jì),總開發(fā)面積約385萬平方米,2003年北京將保持新開工300萬平方米,竣工200萬平方米。假如戶均100平方米,每年可解決約20，000戶家庭的住房困難。（二）經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)踐中存在的問題1，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房難以統(tǒng)籌兼顧目前經(jīng)濟(jì)適用房的保障定位

7、籠統(tǒng)、范圍偏大。如2001年北京規(guī)定,住房未達(dá)標(biāo)戶或無房戶、家庭年收入在6萬元以下的家庭,可以申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房;其中夫婦雙方為機(jī)關(guān)工作人員和教師,可以不經(jīng)過收入審核購買經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)年北京市的家庭平均收入是3.4萬元。另外,由于目前經(jīng)濟(jì)適用房的保障方式為出售產(chǎn)權(quán),導(dǎo)致新增經(jīng)濟(jì)適用房的供給普遍通過開發(fā)新建的手段;而需求方面,城市人口的增長(zhǎng)會(huì)不斷產(chǎn)生新的無房戶或未達(dá)標(biāo)戶,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量的增加,有些城市甚至與商品住房持平。有人以為經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)不影響或很少影響商品房市場(chǎng),這顯然是錯(cuò)誤的。住房經(jīng)濟(jì)學(xué)

8、的理論和實(shí)證研究都證明,對(duì)投資者而言經(jīng)濟(jì)適用房是商品房的可替代品,對(duì)消費(fèi)者而言經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房是商品房的可替代品。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictranspor