商鋪租金計算方法

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1、商鋪租金計算方法商鋪租金計算方法具體描述房地產(chǎn)定價策略一、房地產(chǎn)定價方法價格是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實務(wù),一切的經(jīng)營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤,但可能影響房地產(chǎn)銷售,低價位雖然能夠擴(kuò)大銷售,但可能喪失獲取更多利潤的機(jī)會。如何確定最適合的價格,求取最大的利潤,是所有投資人最關(guān)心的事情。(一)成本加成定價法將產(chǎn)品的成本(含稅金)加上預(yù)期利潤即為房地產(chǎn)價格的定價方法,是一種最基本的定價法,是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如:某一項目的總成本為1500萬元,預(yù)期利潤10%,則總售價為1650萬元,再將此1650萬元分配至每一

2、單位的房地產(chǎn)商品,即得到單位面積平均售價,再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向、室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價。成本是開發(fā)項目的全部成本,包括開發(fā)成本以及經(jīng)營過程中的支出和稅收,基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。利潤率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據(jù)充分,但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠,實際定價時,在此基礎(chǔ)上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否,才能定出合理的價格,在市場競爭激烈的情況下,這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。(二)競爭價格定價法競爭價格定價法從市場競爭的角度來定

3、價,市場競爭是一種綜合實力的競爭,但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素,特別是房地產(chǎn)商品這樣高價格的產(chǎn)品,即使你的定價比競爭者的價格高出不多,但作為顧客是特別關(guān)心的,由于房地產(chǎn)商品的不可移動性,競爭主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競爭情況,因此,所謂競爭價格定價法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競爭狀況而確定經(jīng)營房地產(chǎn)的價格。在競爭激烈時,若條件相當(dāng)?shù)膬勺诜康禺a(chǎn),定價較高的,一般難以為顧客所接受。定價較低的,可以吸引人氣,形成低開高走的局面。而且房價是買漲不買跌。要比競爭者推出價格較高的房地產(chǎn),通常應(yīng)具有公司信譽(yù)良好、用材較高級、具有獨(dú)特的設(shè)計等優(yōu)勢。競爭

4、價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應(yīng)當(dāng)考慮的一種方法,在此種方法下,開發(fā)經(jīng)營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發(fā)經(jīng)營成本。(三)顧客感受定價法這種方法的理論基礎(chǔ)實際上是效用理論。對購房者而言,他實際上并不清楚也不十分關(guān)心市場上房地產(chǎn)商品的成本、造價等問題。他在選購房地產(chǎn)時,影響其作出決定的因素主要有兩方面:一是其他同類房地產(chǎn)商品的價格如何;二是以一定的價位購買該項房地產(chǎn)是不是值得。當(dāng)購房者對某開發(fā)公司的品牌有信心時,縱然定價較高,購房者基于享受良好的售后服務(wù)和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實力、身份等,仍會欣然前往,而當(dāng)購房者對推出房地

5、產(chǎn)商品的開發(fā)公司不具信心時,一旦定價太低,購房者反而會懷疑其品質(zhì)而不予信任。為什么在同一個城市里,物質(zhì)條件(如交通、綠化、生活服務(wù)設(shè)施等硬條件)相當(dāng)?shù)囊恍┬^(qū),有的定價較高卻仍然賣得火爆,有的價位雖然較低,銷售卻冷冷清清,重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社會信譽(yù)有關(guān),也與該項房地產(chǎn)從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關(guān)系。依顧客感受而定價是大膽作風(fēng),難以確定定量的理論依據(jù)并進(jìn)行定量計算,所以,盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣,品牌信譽(yù)確實能影響甚至主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)意愿,但房地產(chǎn)的定價亦不能太離譜,若超過顧客所能忍受的

6、價位,銷售反而不利了。(四)加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價法預(yù)售房屋的定價,通常采用市價比較法,即前述的競爭價格定價法,分析擬推出經(jīng)營房地產(chǎn)每平方米單價的合理行情,再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例,并據(jù)以對不同房屋進(jìn)行定價,稱為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價法。樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費(fèi)習(xí)慣、心理經(jīng)濟(jì)條件、社會風(fēng)俗等多種因素制約,很難有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),因此運(yùn)用該方法時,應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規(guī)律:朝向差價:一般南北向較貴,東西向較便宜。樓層差價:樓層價位高低,受建筑物高度的影響。一般而言,高層建筑中,一、二、三樓及越高越貴

7、,中間較便宜;多層建筑則中間樓層較貴,越往上下價位越低。選間差價:選間因三面采光,因而較其他單位為貴。視野差價:臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴,面臨巷弄或采光較暗者,即使同一棟樓,同一樓層,也較便宜。面積差價:一般情況下,辦公經(jīng)營面積集中且達(dá)到一定規(guī)模或是住宅單元面積較大時價格可適當(dāng)提高。設(shè)計差價:屋內(nèi)布局、大小公共設(shè)施的配置都會影響房屋價格,布局合理的單元住宅價格可適當(dāng)提高,一宗房地產(chǎn)項目內(nèi)某些特別差的單元,可能需要降價銷售?;貜?fù)1:商鋪租金計算方法(五)舊房定價方法舊房因受到損耗的影響或是設(shè)計、布局等方面已經(jīng)過時,在定價時,應(yīng)考慮房屋

8、的具體情況,可以根據(jù)附近新建房屋的交易價格,再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代

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