論商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)

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1、論商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)一、研究案例與問題引入［案例1］2009年5月5日，原告某地產(chǎn)公司與被告曾某簽訂商鋪租賃合同，約定原告在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，雙方應(yīng)在租約期滿前一個月另行簽訂續(xù)租協(xié)議。2010年8月13日，被告致函原告稱租賃合同期滿后，因其對該物業(yè)另有用途，故不再與原告續(xù)約，要求原告準時將承租的商鋪交還。同年10月20日，原告致函被告稱該分行已成為原告在該地段的重要布點，如無法續(xù)租必定給原告造成重大經(jīng)濟損失，根據(jù)雙方訂立的協(xié)議，在同等條件下原告有優(yōu)先承租權(quán)，請被告盡快將續(xù)租的具體條件書面告知等

2、。但被告明確表示對該物業(yè)另有用途，不再與原告續(xù)約。原告遂起訴稱被告無視原告享有優(yōu)先承租權(quán)的合同約定，在沒有告知原告任何續(xù)租條件的情況下將上述物業(yè)另租他人，導(dǎo)致原告被迫搬離上述物業(yè)，另覓新址經(jīng)營，經(jīng)營地址變化導(dǎo)致原告經(jīng)營損失巨大，要求被告賠償原告為承租新場地繼續(xù)經(jīng)營而支付的頂手費、裝修費用、安裝招牌燈箱費用。一審法院認為，原告雖然是原承租人，按合同約定在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，但雙方并沒有按約定在租約期滿前一個月另行簽訂續(xù)租協(xié)議。被告作為產(chǎn)權(quán)人，收回涉案房屋后當然有權(quán)處分自己名下的物業(yè)，其另行出租涉案房

3、屋給案外人，是其行使處分的權(quán)利，原告要求被告賠償損失，缺乏依據(jù)，一審據(jù)此駁回原告的訴訟請求。原告不服上訴，二審法院認為雖原告與被告約定在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，雙方應(yīng)在租約期滿前一個月另行簽訂續(xù)租協(xié)議，但雙方在租約期滿前一個月并未簽訂續(xù)租協(xié)議，而是解除了房屋租賃合同，被告在此之后才將涉案房屋出租給他人,鑒于原告已不是涉案房屋的承租人,其仍主張優(yōu)先承租權(quán)缺乏事實依據(jù),故其認為被告的該出租行為侵犯了其的優(yōu)先承租權(quán)顯然是不成立的，二審駁回原告的上訴。[1]［案例2］廣州市和平西路8號西關(guān)竹園竹升面老鋪經(jīng)營的

4、是廣州傳統(tǒng)的食品竹升面，該面鋪在原址已經(jīng)經(jīng)營了8年，最近因為中央電視臺的紀錄片《舌尖上的中國》播出后，生意比以前更加紅火，恰好該鋪位的租賃合同又到期了，出租人要求由原來的月租金9000元漲至18000元，承租人覺得難以承受，雙方各執(zhí)一詞，難以調(diào)和，知名老店面臨搬遷的命運。該事件被報導(dǎo)后，老店的命運受到廣泛的關(guān)注，政府相關(guān)部門也積極介入，組織雙方進行調(diào)解，最終達成調(diào)解協(xié)議，老店以月租金13500元繼續(xù)承租下去，得以在原址繼續(xù)經(jīng)營，而出租人的權(quán)益也得到了保障，實現(xiàn)了業(yè)主與租客利益的雙贏。[2]近年來，出現(xiàn)

5、了大量關(guān)于承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)的糾紛，而我國相關(guān)法律并沒有對優(yōu)先承租權(quán)做出相應(yīng)的規(guī)定，在實際操作中，一般由出租人和承租人在租賃合同中自行約定。而租賃關(guān)系在現(xiàn)實生活中又相當?shù)膹?fù)雜，如在案例1中承租人應(yīng)該在何時主張優(yōu)先承租權(quán)？出租人拒不告知續(xù)租條件是否侵犯優(yōu)先承租權(quán)？承租人的損失應(yīng)如何計算？在案例2中長期商業(yè)租賃是否有法定的續(xù)展權(quán)？如何處理法定優(yōu)先承租權(quán)的爭議等等，這些爭議的處理與執(zhí)行均不好把握。目前司法界普遍所持有的一種觀點是租賃合同是一種債權(quán)合同，根據(jù)合同自由的原則，當已簽訂的租賃合同終止后，應(yīng)當

6、由雙方平等協(xié)商自愿達成協(xié)議，法律不應(yīng)過多的干預(yù)，否則容易侵犯出租人對租賃物的所有權(quán)，因此承租人主張優(yōu)先承租權(quán)得到法院支持的并不多。在法律對優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定匱乏的情況下，司法實踐難以面對日益增加的糾紛，因此有必要對優(yōu)先承租權(quán)的問題進行探討。二、優(yōu)先承租權(quán)的含義及其法律性質(zhì)（一）優(yōu)先承租權(quán)的含義有較多學(xué)者認為，優(yōu)先承租權(quán)的含義是：在不動產(chǎn)租賃關(guān)系中，原承租人在租賃合同到期后，沒有違約行為出現(xiàn)，出租人愿意繼續(xù)出租，需要續(xù)簽租賃合同的情況下，原承租人對原租賃物在同等條件下?lián)碛蟹ǘǖ膬?yōu)先續(xù)租論商業(yè)租賃的優(yōu)先承租

7、權(quán)權(quán)利,是一項法定權(quán)利，是形成權(quán)、既得權(quán)和獨存權(quán)。[3]也有觀點認為優(yōu)先承租權(quán)可定義為承租人享有的，在原租賃合同到期后，請求出租人以第三人同等條件優(yōu)先與其訂立新租賃合同的權(quán)利，是一種優(yōu)先締約請求權(quán)，這種權(quán)利既不是物權(quán)，也不是形成權(quán)，而應(yīng)當認定為約定產(chǎn)生的債權(quán)性權(quán)利，該權(quán)利不具備對抗出租人物權(quán)請求權(quán)的效力，也不具備單方形成新合同關(guān)系的效力，[4]這也是目前司法界比較有共識的一種觀點。這兩種觀點的不同在于前一種觀點認為優(yōu)先承租權(quán)是一種法定的權(quán)利，至少是一種已經(jīng)物權(quán)化的權(quán)利，而第二種觀點則認為優(yōu)先承租權(quán)只是

8、債權(quán)性的約定權(quán)利。對優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)定位的不同，將導(dǎo)致不同的裁判后果，如果采用第一種觀點，那么上述兩件案子的承租人無疑均擁有優(yōu)先承租權(quán)。而采用第二種觀點，上述案件承租人能否續(xù)租則由出租人的意志決定。其實出租人出租房屋，在同等條件下，承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，不僅可以保護承租人的利益，而且出租人的利益也不受任何影響，這既兼顧了兩者的利益，也符合立法的精神和目的，畢竟立法的精神和目的就是要維護交易秩序的穩(wěn)定，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展，所以法律應(yīng)規(guī)定承租人的優(yōu)先承租權(quán)。（