2、房地產合作開發(fā)模式和風險分析

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1、WORD文檔下載可編輯房地產合作開發(fā)模式及風險分析目錄1.房地產合作開發(fā)的主要模式2.制作和簽訂房地產合作開發(fā)合同應注意問題3.制作和簽訂房地產項目轉讓合同應注意問題4.房地產合作開發(fā)合同主要條款5.房地產項目轉讓合同的主要條款6.專題一：房地產合作開發(fā)概念與類型7.專題二：房地產合作開發(fā)行為的特征及認定8.專題三：房地產合作開發(fā)的主體資格9.房地產公司如何選擇開發(fā)模式10.房地產合作開發(fā)中需注意的問題淺析=本文較長，建議收藏，閱讀時間30mins=1.房地產合作開發(fā)的主要模式1、房地產聯(lián)建技術專業(yè)資料WORD文檔下載可編輯房地產聯(lián)建是指提供資

2、金、技術、勞務一方（B企業(yè)）與提供土地的一方（A企業(yè)）合作進行房地產開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權，并以各自所有或者經營管理的財產承擔民事責任的房地產合作開發(fā)行為。一般適用有提供土地方與房地產開發(fā)公司之間簽立。雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金、技術、勞務，雙方合作開發(fā)。?該方案需要注意的細節(jié)是：項目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產開發(fā)并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變

3、更登記到B的名下。?項目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價值計算轉讓土地使用權營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值。?該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質要求，項目經營核算以B企業(yè)為主，項目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。技術專業(yè)資料WORD文檔下載可編輯2、直接轉讓土地使用權假如在該項目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需

4、要自用開發(fā)產品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉讓土地使用權給B房地產開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項開發(fā)銷售，項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計算繳納。整個開發(fā)過程能夠名正言順。?這種方式下A企業(yè)轉讓土地使用權應當繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應當繳納承受土地使用權契稅。3、組建項目開發(fā)公司項目開發(fā)公司是指提供資金、技術、勞務一方的與提供土地的一方以組建法人資格的經濟實體來合作進行房地產開發(fā)的行為。這種情形下，房地產合作開發(fā)的合作人即成為項目公司的股東。一般適用于合作雙方都不是

5、房地產開發(fā)公司，用于商品房開發(fā)的情形。?A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，項目開發(fā)以項目公司名義立項并辦理有關手續(xù)。在合作開發(fā)協(xié)議中對開發(fā)模式、合作開發(fā)各方的投資回報的方式及風險的承擔、資金監(jiān)管、雙方的權利與義務、違約責任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產生。技術專業(yè)資料WORD文檔下載可編輯?主要包括以下兩種模式：?A土地協(xié)議折價入股方式構成合作投資比；?B土地評估作價入股方式構成合資投資比例。?項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計算繳納。?A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產企業(yè)的投資，不用繳納

6、營業(yè)稅；應當計算繳納土地增值稅；應當按照“產權轉移書據”計算繳納印花稅。B房地產企業(yè)需要交納契稅.4、整體產權轉移已經獲得立項批準的房地產開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發(fā)權益的行為。?房地產項目轉讓的模式：（1）以項目公司股權并購（兼并或收購）方式轉讓房地產開發(fā)項目；（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產開發(fā)權益：?A權益在合作各方內部轉讓；?B權益轉讓給合作各方以外第三人。這種方式下,A企業(yè)不需要繳納營業(yè)稅；不需要繳納土地增值稅;不用計算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失。?B房地產企業(yè)不需要繳納契

7、稅。技術專業(yè)資料WORD文檔下載可編輯5、房屋參建房屋參建是指參建人以參建名義對已經成立的房地產項目參與投資或預購房屋的行為，一般表現為參建人通過投資或參與房地產建設而獲得部分房產的所有權。一般適用于房地產項目已進行，但開發(fā)方資金不足的情形。房屋參建行為往往因為沒有被政府的主管部門行政批準而被認定為行為無法律效力，因此，不予考慮。?在以上五種方案中，聯(lián)建開發(fā)可順利立項開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益，而且聯(lián)建開發(fā)投資者之間復雜的關系往往無法通過合作協(xié)議統(tǒng)一調整，合作投資者之間容易產生糾紛。?直接轉讓土地使用權權益清楚，但不能獲得出讓方的相關支持尤其

8、是社會資源支持，也不能獲得稅收收益。?組建項目開發(fā)公司可以通過法人實體明確各股東權益，也可以通過新的項目開發(fā)公司獲得擬建開發(fā)面積所需的房地產開發(fā)資質，