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《淺析我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、淺析我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險[]近年來居民住房需求的快速增長帶動了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，個人住房信貸業(yè)務(wù)已是國內(nèi)商業(yè)銀行利潤新的增長點。但是，信息不對稱，商業(yè)銀行內(nèi)部管理不完善等原因，使得住房信貸的風(fēng)險日益顯現(xiàn)。本文力求探尋個人住房貸款風(fēng)險的形成原因，使商業(yè)銀行能從根源避免個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生?！ 關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行 住房信貸 風(fēng)險防范 一 我國商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀 目前，我國個人住房消費貸款大多是個人住房抵押貸款，并且商業(yè)銀行是資金的主要供給者，住房公積金只提供其中的一小部分。自1992年中國開展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，個人住
2、房抵押貸款有著十分驚人的增長速度。截止2009年底，全國個人住房抵押貸款余額高達(dá)4.76萬億元。2009年底全國個人住房抵押貸款余額是1998年的將近100倍(見表1)。雖然2008年受次貸危機(jī)的影響，個人住房貸款雖有下降，但仍高達(dá)29800億元。同時，早期的增長速度非常快，1998~000年增速大約在200％，并且這種增長速度一直持續(xù)到2005年。伴隨著2005年國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，個人住房抵押貸款的增速放緩許多，2005、2006年分別只有15％和8.15％。但在2007年這種情況開始發(fā)生變化，2007年個人住房抵押貸款余額增速達(dá)到了51.74％?！ ⊥瑯樱?/p>
3、圖1所示可以看出，我國個人住房抵押貸款余額的增長非常迅速，在金融機(jī)構(gòu)各項貸款中所占的比重也不斷提高，從1998年的不到0.5％上升到2007年的11.54％，2008年雖然受次貸危機(jī)影響出現(xiàn)了小幅下滑，但所占比重仍高達(dá)9.82％。到2009年個人住房抵押貸款又迅速增長，在金融機(jī)構(gòu)各項貸款中所占的比重高達(dá)11.90％。 多方面的原因促使我國住房抵押貸款余額迅速增長，其中最主要的還是個人住房抵押貸款其自身的優(yōu)點所決定?！ 〉谝?，個人住房抵押貸款流動性較好。因為其采取的是分期付款方式，銀行每個月都會固定的收到現(xiàn)金回流，這樣可以保證銀行的資產(chǎn)具有一定流動性，不至于遭遇較大的流
4、動性困難。第二，個人住房抵押貸款安全性高。由于其主要對象是具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的人，因此在風(fēng)險控制方面具有一定的優(yōu)勢；第三，個人住房抵押貸款有首付額的限制，從一定程度上剔除了較高風(fēng)險的貸款者，再加上有住房資產(chǎn)作為抵押品，其風(fēng)險要低于一般的企業(yè)貸款。正是個人住房抵押貸款的這些優(yōu)點，所以我國商業(yè)銀行把個人住房抵押貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并作為主營業(yè)務(wù)進(jìn)行大力發(fā)展。個人住房抵押貸款得到了迅速發(fā)展，但過快發(fā)展必然會隱藏很多風(fēng)險?！ 《∩虡I(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險的分類及表現(xiàn)形式 (一)源于個人因素引起的住房信貸風(fēng)險 影響購房借款人違約的因素很多，總體上分為內(nèi)部因素和外部因素兩種?！?/p>
5、 1 內(nèi)部因素 內(nèi)部因素主要是購房者自身的因素，指購房者的收入和購房者資產(chǎn)凈值等。銀行在審批發(fā)放貸款時，一般把借款人申請貸款時的收入水平作為其償債能力的依據(jù)，然而在辦理信貸業(yè)務(wù)時往往有虛開收入證明的現(xiàn)象，這對于商業(yè)銀行來說是很難控制的，同時由于經(jīng)濟(jì)波動和企業(yè)興衰和個人因素等原因，借款人在還貸期間有可能出現(xiàn)收入下降或下崗失業(yè)等情況，從而導(dǎo)致還貸能力下降，對商業(yè)銀行個人住房貸款帶來風(fēng)險。購房者的資產(chǎn)凈值，指購房者所購房屋的市場價值減去購房貸款所得到的余額。一般而言，購房者的資產(chǎn)凈值都是正的。購房者的資產(chǎn)凈越高購房者不太可能違約。但是購房者的資產(chǎn)凈值也可能為負(fù)值，例如房屋的價格
6、下跌過多，使房屋的市場價值可能低于貸款余額，這時購房者如果放棄還款所得到的收益可能更大。因此，當(dāng)購房者的資產(chǎn)凈值為負(fù)值時，其多半會選擇違約，這樣就會增加商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險?！ ? 外部因素 外部因素主要是購房者自身之外的因素，指通貨膨脹和房地產(chǎn)價格波動等。宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性變化影響著房地產(chǎn)價格，而銀行業(yè)的親周期性更會對經(jīng)濟(jì)周期影響房地產(chǎn)價格起著推波助瀾的作用。因此受這些因素影響，房地產(chǎn)價格變化將有可能出現(xiàn)變化，住房消費者理性違約風(fēng)險也有可能會增加?！ ?二)源于開發(fā)商引起的住房信貸風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)商利用個人住房抵押貸款來騙取銀行的信貸資金，“假按揭”就是其最主要的表現(xiàn)
7、形式?！ 凹侔唇摇本褪侵阜康禺a(chǎn)開發(fā)商指使本單位職工或者其他關(guān)系人冒充購房者，用虛假的住房交易合同向銀行申請個人住房抵押貸款，從而套取銀行信貸資金的行為?！凹侔唇摇辈皇且哉鎸嵸徺I住房，房地產(chǎn)開發(fā)商套取資金后就用于償還開發(fā)階段的債務(wù)，甚至從事更高風(fēng)險的投資活動。這些必然會增加商業(yè)銀行的風(fēng)險?！ 凹侔唇摇钡谋憩F(xiàn)形式主要有兩種：一種是開發(fā)商利用虛假的房屋買賣關(guān)系套取銀行信貸資金。銀行的個人住房抵押貸款都需要開發(fā)商提供擔(dān)保責(zé)任，但“假按揭”經(jīng)常發(fā)生在開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重支付困難的時候，開發(fā)商對“假按揭”款承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任事實
