淺談我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 畢業(yè)論文

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1、淺談我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢物業(yè)管理最早出現(xiàn)在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內地則普遍只有20年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進行認真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能

2、將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀（一）物業(yè)服務企業(yè)自身存在問題1．資金問題物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。開發(fā)商支付的管理基金（建設部有關文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%）以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經(jīng)費難度很大。接管物業(yè)時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實。2．資質問題物業(yè)服務企業(yè)的資質直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業(yè)服務企業(yè)的一個綜合體現(xiàn)，也是取

3、得廣大業(yè)主信任的一個標志，而目前我國的物業(yè)服務企業(yè)資質各個相差甚遠。物業(yè)服務企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)服務企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)服務企業(yè)、房管所轉換的物業(yè)服務企業(yè)、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)服務企業(yè)，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務企業(yè)不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展。3.規(guī)模問題有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常

4、州有近百家物業(yè)服務企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數(shù)字則是一般物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營保本底線。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)。（二）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全1.業(yè)主缺乏物業(yè)知識一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。2.物業(yè)服務企業(yè)收費難在物業(yè)管理中應

5、該貫徹“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)服務企業(yè)收費范圍和價格透明度低，有的企業(yè)收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)服務企業(yè)提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)服務企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展。同時，使物業(yè)主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)服務企業(yè)進一步發(fā)展壯大。3.地區(qū)間的發(fā)展不平衡從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內陸城市和中小城市

6、相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設部公布全國第一批40家物業(yè)管理資質一級企業(yè)中深圳占了18家；全市有146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。4.法律體系不完善不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是2005年才頒布的《物業(yè)管理條例草案》，由此可見法律體

7、系的建構還需要時日。同時，也導致了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在管理與服務過程中產(chǎn)生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處；制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實際各物業(yè)服務企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數(shù)的物業(yè)管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與