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《洛陽國(guó)寶別墅策劃提案.doc》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、洛陽國(guó)寶別墅策劃提案第一章我們必須要統(tǒng)一的思路第一部分:凱瑞必需思考的三個(gè)命題命題一:洛陽能否承載約800畝的超級(jí)別墅大盤?近幾年,龍門見證了三件事:申遺成功、國(guó)寶回歸、凱瑞簽約,這是我們的驕傲,也是洛陽城的驕傲。但是,在歡歌笑語之后,掩卷而思,我們確有喜憂參半:喜是洛陽贏了,凱瑞贏了;憂是洛陽能不能承載這樣一個(gè)超級(jí)別墅大盤?如果本項(xiàng)目定位是一個(gè)普通混合項(xiàng)目,可以!如果定位是一個(gè)常規(guī)的高檔項(xiàng)目,也可以!但是這是一個(gè)非常規(guī)的超級(jí)項(xiàng)目。3.5億真金白銀不能不讓我們?nèi)缏谋”?,喜悅之后不能不冷靜下來。對(duì)比資料一:鄭州市場(chǎng)從20
2、01年出現(xiàn)真正的別墅,到現(xiàn)在,純別墅項(xiàng)目主要以以九郡弘別墅、東方今典別墅和思念果嶺山水別墅為主,九郡弘76套,東方今典250余套,思念一期純別墅73套,這就是鄭州市場(chǎng)5年全部純別墅的真實(shí)情況;如果加上連排、疊加等townhouse產(chǎn)品,則還有鹿港小鎮(zhèn)200畝(部分townhouse),水映唐莊100畝,家和萬世250畝,鑫苑名家陽光豪宅愛麗舍少部分,另外還有部分低端別墅,如迎賓花園等。對(duì)比資料二:鄭州市GDP在2003年首次超千億,達(dá)到1102億元,進(jìn)入全國(guó)千億俱樂部,鄭州在進(jìn)入千億俱樂部后,市區(qū)人口總量在250萬左右
3、的時(shí)候,面向全省,純別墅也僅僅用5年的時(shí)間消化不到四五百套。洛陽,2004年GDP904.6億元(政府工作報(bào)告),市區(qū)人口尚且140萬人。洛陽市政府預(yù)測(cè)今年突破1000億,但是實(shí)際會(huì)有部分政府水分。如果按照統(tǒng)計(jì)學(xué)規(guī)律計(jì)算,如果沿循常規(guī)推廣手法進(jìn)行操作,800畝的超級(jí)別墅項(xiàng)目,對(duì)于洛陽顯然有些吃力。怎么辦?我們?nèi)绾纹祁}?-52-破題思路:我們既看到市場(chǎng)的空白和市場(chǎng)的機(jī)會(huì),但我們也要看到項(xiàng)目的壓力,所以我們必須跳出洛陽做項(xiàng)目,把項(xiàng)目放在一個(gè)更高的平臺(tái)上,這個(gè)平臺(tái)現(xiàn)在有沒有?沒有!怎么辦?我們必須親自打造!命題二:本項(xiàng)目別墅
4、價(jià)格能否讓洛陽接受?按照洛陽房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料分析,我們可以看到以下情況: 商品房均價(jià)1866元,多層均價(jià)1399元,高層均價(jià)2073元,辦公2303元,商鋪4963元附錄(洛陽房地產(chǎn)2005年上半年統(tǒng)計(jì)) 套數(shù)面積(萬M2)金額(億元)單價(jià)商品房本期10250103.8319.381866上期706671.0513.291875去年同期672364.5612.561946比去年同期52%61%54%-4%多層本期619471.079.941399上期412045.176.091348去年同期322734.434.37
5、1269比去年同期92%106%127%10%高層本期139317.113.552073上期89212.592.31826去年同期88912.642.361864比去年同期57%35%50%11%辦公本期5164.961.142303上期4304.10.922243去年同期5734.140.972331比去年同期-10%20%18%-1%商用本期15249.144.544963上期12828.433.984721去年同期167612.34.73825-52-比去年同期-9%-26%-3%30%凱瑞別墅項(xiàng)目地價(jià)3.5億元
6、,土地約780畝,每畝土地約44.9萬元,每平方米約為673元。在全國(guó)來講,這都是一個(gè)比較高的地價(jià)。我們縱觀國(guó)內(nèi)各別墅和鄭州別墅項(xiàng)目,上海佘山別墅,1.3億元中國(guó)樓王,其土地價(jià)格也不過是20多萬元,九郡弘別墅土地價(jià)格在20萬元左右,東方今典土地屬于政府置換土地,價(jià)格較低;思念果嶺山水土地價(jià)格更是超低價(jià)格在幾萬元。如果按照國(guó)內(nèi)成本計(jì)算方法,土地款加上配套費(fèi)、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、市政設(shè)施費(fèi)、公共配套、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用,別墅成本價(jià)格每平方米約在2500-3000元,按照25%的銷售利潤(rùn)率,價(jià)鉻應(yīng)該在每平方米3000元以上
7、。這樣一個(gè)價(jià)格,對(duì)我們來說應(yīng)該是一個(gè)挑戰(zhàn)。怎么辦?我們?nèi)绾纹祁}?以佘山為例,從三個(gè)層面上進(jìn)行別墅破題。城市——土地——標(biāo)桿。房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格要高,第一城市總體價(jià)值高,第一步是讓城市增值,佘山第一步是在上海國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人峰會(huì)之后,借勢(shì)整體上海在國(guó)際上的地位,進(jìn)行城市增值操作,吸引全球職業(yè)人群;第二步,土地增值,炒作國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū),進(jìn)行區(qū)域土地增值;第三步,1.3億元叫賣中國(guó)樓王,制造價(jià)格標(biāo)桿。三板斧之后,中國(guó)別墅龍頭地位終于確立,之后則順坡下驢,一鼓作氣,贏來全面飄紅。九郡弘別墅,第一步是借勢(shì)鄭州中原崛起大的城市戰(zhàn)略,吸引全
8、省各地高端置業(yè)人群;第二步炒作3所,制造中央第一別墅區(qū)概念,進(jìn)行區(qū)域土地增值作業(yè),第三步通過國(guó)際5S標(biāo)準(zhǔn),制定自己的游戲規(guī)則,同時(shí)通過奢華會(huì)所標(biāo)桿,拔高全面價(jià)格水平。思念果嶺山水,同樣第一步打造中國(guó)中部最高檔高爾夫球場(chǎng),通過長(zhǎng)江以北最好的高爾夫球場(chǎng)做中部城市城市概念,第二步進(jìn)行國(guó)際雅派富人區(qū)進(jìn)行整體自我系統(tǒng)的增值,第三步制造標(biāo)桿,