洛陽國寶別墅策劃提案.doc

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1、洛陽國寶別墅策劃提案第一章我們必須要統(tǒng)一的思路第一部分：凱瑞必需思考的三個命題命題一：洛陽能否承載約800畝的超級別墅大盤？近幾年，龍門見證了三件事：申遺成功、國寶回歸、凱瑞簽約，這是我們的驕傲，也是洛陽城的驕傲。但是，在歡歌笑語之后，掩卷而思，我們確有喜憂參半：喜是洛陽贏了，凱瑞贏了；憂是洛陽能不能承載這樣一個超級別墅大盤？如果本項目定位是一個普通混合項目，可以！如果定位是一個常規(guī)的高檔項目，也可以！但是這是一個非常規(guī)的超級項目。3.5億真金白銀不能不讓我們如履薄冰，喜悅之后不能不冷靜下來。對比資料一：鄭州市場從20

2、01年出現(xiàn)真正的別墅，到現(xiàn)在，純別墅項目主要以以九郡弘別墅、東方今典別墅和思念果嶺山水別墅為主，九郡弘76套，東方今典250余套，思念一期純別墅73套，這就是鄭州市場5年全部純別墅的真實情況；如果加上連排、疊加等townhouse產品，則還有鹿港小鎮(zhèn)200畝（部分townhouse），水映唐莊100畝，家和萬世250畝，鑫苑名家陽光豪宅愛麗舍少部分，另外還有部分低端別墅，如迎賓花園等。對比資料二：鄭州市ＧＤＰ在２００３年首次超千億，達到１１０２億元，進入全國千億俱樂部，鄭州在進入千億俱樂部后，市區(qū)人口總量在250萬左右

3、的時候，面向全省，純別墅也僅僅用５年的時間消化不到四五百套。洛陽，2004年GDP904.6億元（政府工作報告），市區(qū)人口尚且140萬人。洛陽市政府預測今年突破1000億，但是實際會有部分政府水分。如果按照統(tǒng)計學規(guī)律計算，如果沿循常規(guī)推廣手法進行操作，800畝的超級別墅項目，對于洛陽顯然有些吃力。怎么辦？我們如何破題？-52-破題思路：我們既看到市場的空白和市場的機會，但我們也要看到項目的壓力，所以我們必須跳出洛陽做項目，把項目放在一個更高的平臺上，這個平臺現(xiàn)在有沒有？沒有！怎么辦？我們必須親自打造！命題二：本項目別墅

4、價格能否讓洛陽接受？按照洛陽房地產統(tǒng)計資料分析，我們可以看到以下情況：　　商品房均價1866元，多層均價1399元，高層均價2073元，辦公2303元，商鋪4963元附錄（洛陽房地產２００５年上半年統(tǒng)計）　　套數(shù)面積（萬M2）金額（億元）單價商品房本期10250103.8319.381866上期706671.0513.291875去年同期672364.5612.561946比去年同期52%61%54%-4%多層本期619471.079.941399上期412045.176.091348去年同期322734.434.37

5、1269比去年同期92%106%127%10%高層本期139317.113.552073上期89212.592.31826去年同期88912.642.361864比去年同期57%35%50%11%辦公本期5164.961.142303上期4304.10.922243去年同期5734.140.972331比去年同期-10%20%18%-1%商用本期15249.144.544963上期12828.433.984721去年同期167612.34.73825-52-比去年同期-9%-26%-3%30%凱瑞別墅項目地價3.5億元

6、，土地約780畝，每畝土地約44.9萬元，每平方米約為673元。在全國來講，這都是一個比較高的地價。我們縱觀國內各別墅和鄭州別墅項目，上海佘山別墅，1.3億元中國樓王，其土地價格也不過是20多萬元，九郡弘別墅土地價格在20萬元左右，東方今典土地屬于政府置換土地，價格較低；思念果嶺山水土地價格更是超低價格在幾萬元。如果按照國內成本計算方法，土地款加上配套費、前期費用、建安工程費、市政設施費、公共配套、營銷費用、管理費用，別墅成本價格每平方米約在2500－3000元，按照25％的銷售利潤率，價鉻應該在每平方米3000元以上

7、。這樣一個價格，對我們來說應該是一個挑戰(zhàn)。怎么辦？我們如何破題？以佘山為例，從三個層面上進行別墅破題。城市——土地——標桿。房地產項目價格要高，第一城市總體價值高，第一步是讓城市增值，佘山第一步是在上海國家領導人峰會之后，借勢整體上海在國際上的地位，進行城市增值操作，吸引全球職業(yè)人群；第二步，土地增值，炒作國家級風景名勝區(qū)，進行區(qū)域土地增值；第三步，1.3億元叫賣中國樓王，制造價格標桿。三板斧之后，中國別墅龍頭地位終于確立，之后則順坡下驢，一鼓作氣，贏來全面飄紅。九郡弘別墅，第一步是借勢鄭州中原崛起大的城市戰(zhàn)略，吸引全

8、省各地高端置業(yè)人群；第二步炒作３所，制造中央第一別墅區(qū)概念，進行區(qū)域土地增值作業(yè)，第三步通過國際5S標準，制定自己的游戲規(guī)則，同時通過奢華會所標桿，拔高全面價格水平。思念果嶺山水，同樣第一步打造中國中部最高檔高爾夫球場，通過長江以北最好的高爾夫球場做中部城市城市概念，第二步進行國際雅派富人區(qū)進行整體自我系統(tǒng)的增值，第三步制造標桿，