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1、2005.1版洛陽凱瑞別墅項目提案 第二培 一個想干啥就干啥的真理第一培回顧1、大智提案法則：自己感動感動客戶打動市場2、販賣的技巧：引起注意引發(fā)興趣進行感動統(tǒng)一步調(diào)牛皮不是隨便吹di！感動是需要支撐di！洛陽凱瑞別墅項目提案中隱藏著一個：讓客服不累，設(shè)計不受罪，策劃和文案下班就可以回家去睡，追美女一點勁不費，騙美男他立馬就醉，放置四海而皆準，無所不能的真理——————……………………………………………………………………它就是——————……………………………………………………………………準備好了么？——————……
2、………………………………………………………………策略——————……………………………………………………………………什么是策略？——————……………………………………………………………………對誰說→他是誰，喜歡什么，厭惡什么，有何偏見說什么→傳送什么訊息，可以讓他相信或感動如何說-溫柔地說、誠懇地說、權(quán)威地說還是自信地說什么時候說→什么時候傳送這個訊息給他最好效果如何洛陽凱瑞別墅項目提案大智·不是一般的廣告公司凱瑞別墅項目提案目錄第一章 我們必須統(tǒng)一的思想第一部分 凱瑞必須思考的三個命題第二部分 凱瑞必須要走的三個關(guān)
3、鍵詞第二章 我們必須清楚的背景第一部分 洛陽真相第二部分 洛陽贏了第三章 我們必須摸透的產(chǎn)品第一部分 產(chǎn)品故事第二部分 產(chǎn)品高度第四章 我們必須找準的事情第一部分 找準我們的目標人群第二部分 找準我們的大創(chuàng)意第五章 我們必須執(zhí)行的事情第一部分 凱瑞項目的文化激活第二部分 文化激活的時代背景第三部分 文化激活的戰(zhàn)術(shù)分解第四部分 文化激活的月度計劃第一章 我們必須要統(tǒng)一的思路第一部分：凱瑞必需思考的三個命題命題一：洛陽能否承載約800畝的超級別墅大盤？近幾年，龍門見證了三件事：申遺成功、國寶回歸、凱瑞簽約，這是我們的
4、驕傲，也是洛陽城的驕傲。但是，在歡歌笑語之后，掩卷而思，我們確有喜憂參半：喜是洛陽贏了，凱瑞贏了；憂是洛陽能不能承載這樣一個超級別墅大盤？如果本項目定位是一個普通混合項目，可以！如果定位是一個常規(guī)的高檔項目，也可以！但是這是一個非常規(guī)的超級項目。3.5億真金白銀不能不讓我們?nèi)缏谋”?，喜悅之后不能不冷靜下來。第一部分：凱瑞必需思考的三個命題命題一：洛陽能否承載約800畝的超級別墅大盤？對比資料一：鄭州市場從2001年出現(xiàn)真正的別墅，到現(xiàn)在，純別墅項目主要以以九郡弘別墅、東方今典別墅和思念果嶺山水別墅為主，九郡弘76套，東方
5、今典250余套，思念一期純別墅73套，這就是鄭州市場5年全部純別墅的真實情況；如果加上連排、疊加等townhouse產(chǎn)品，則還有鹿港小鎮(zhèn)200畝（部分townhouse），水映唐莊100畝，家和萬世250畝，鑫苑名家陽光豪宅愛麗舍少部分，另外還有部分低端別墅，如迎賓花園等。第一部分：凱瑞必需思考的三個命題命題一：洛陽能否承載約800畝的超級別墅大盤？對比資料二：鄭州市ＧＤＰ在２００３年首次超千億，達到１１０２億元，進入全國千億俱樂部，鄭州在進入千億俱樂部后，市區(qū)人口總量在250萬左右的時候，面向全省，純別墅也僅僅用５年的
6、時間消化不到四五百套。洛陽，2004年GDP904.6億元（政府工作報告），市區(qū)人口尚且140萬人。洛陽市政府預(yù)測今年突破1000億，但是實際會有部分政府水分。如果按照統(tǒng)計學(xué)規(guī)律計算，如果沿循常規(guī)推廣手法進行操作，800畝的超級別墅項目，對于洛陽顯然有些吃力。第一部分：凱瑞必需思考的三個命題命題一：洛陽能否承載約800畝的超級別墅大盤？怎么辦？我們?nèi)绾纹祁}？破題思路：我們既看到市場的空白和市場的機會，但我們也要看到項目的壓力，所以我們必須跳出洛陽做項目，把項目放在一個更高的平臺上，這個平臺現(xiàn)在有沒有？沒有！怎么辦？我們必
7、須親自打造！第一部分：凱瑞必需思考的三個命題命題二：本項目別墅價格能否讓洛陽接受？按照洛陽房地產(chǎn)統(tǒng)計資料分析，我們可以看到以下情況：商品房均價1866元，多層均價1399元，高層均價2073元，辦公2303元，商鋪4963元附錄（洛陽房地產(chǎn)２００５年上半年統(tǒng)計）第一部分：凱瑞必需思考的三個命題命題二：本項目別墅價格能否讓洛陽接受？凱瑞別墅項目地價3.5億元，土地約780畝，每畝土地約44.9萬元，每平方米約為673元。在全國來講，這都是一個比較高的地價。我們縱觀國內(nèi)各別墅和鄭州別墅項目，上海佘山別墅，1.3億元中國樓王，
8、其土地價格也不過是20多萬元，九郡弘別墅土地價格在20萬元左右，東方今典土地屬于政府置換土地，價格較低；思念果嶺山水土地價格更是超低價格在幾萬元。如果按照國內(nèi)成本計算方法，土地款加上配套費、前期費用、建安工程費、市政設(shè)施費、公共配套、營銷費用、管理費用，別墅成本價格每平方米約在2500－3500元，按照25％的銷售利
