房地產(chǎn)大盤開發(fā)模式及策略思考

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1、優(yōu)秀精品課件文檔資料大盤開發(fā)模式及策略思考引言超級大盤的產(chǎn)業(yè)沖動崛起后，城市顯然是另一番景象。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強的巨無霸企業(yè)，伴隨土地供應(yīng)郊區(qū)化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流……城市生命和社會經(jīng)濟的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性……----雅各布斯《美國大城市的死與生》以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題，并提出觀點。大盤從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的

2、發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。模塊二模塊一模塊三大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式對大盤開發(fā)的認(rèn)識與啟示第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價值價值認(rèn)識第一層面：住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。第二層面：體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。第三層面：開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。

3、大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。關(guān)于大盤傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)；大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。傳統(tǒng)對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模；大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。傳統(tǒng)對大盤價值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤；大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。大盤與小盤大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略。小盤建設(shè)

4、大盤大盤注重功能多元化前期與后期的協(xié)同發(fā)展長期價值增長為指導(dǎo)思想小盤以單一功能開發(fā)追求短期市場價值最大單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn)大盤開發(fā)小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；……大盤開發(fā)成功基本點：發(fā)展戰(zhàn)略與定位功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)劃啟動與分期計劃。大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建和諧空間現(xiàn)代主義大盤后現(xiàn)代主義大盤新都市主義大盤新都市主義的基本精神是社區(qū)設(shè)計必須將公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展成為新時期大盤發(fā)展的最強音。大盤發(fā)展1920~~19601980~~目前19

5、60~~1980城市功能分區(qū)住宅是居住的機器；“公園中的高樓”；……場所精神歷史、文化與傳統(tǒng)；建筑內(nèi)在品質(zhì)；……和諧空間公共空間；功能符合協(xié)調(diào)；……第一階段：住宅樓宇開發(fā)；第二階段：住宅小區(qū)開發(fā)；第三階段：大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。大盤在中國我國大盤開發(fā)從上世紀(jì)九十年代初起步，當(dāng)前大盤開發(fā)風(fēng)起云涌，高歌猛進(jìn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流據(jù)統(tǒng)計2007年底，全國建筑面積在50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目300個以上，幾乎遍布所有中心城市；大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。哈爾濱“大盤風(fēng)”席卷大地鄭州濟南上海南昌深圳

6、重慶西安南寧昆明廣州長沙成都大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險規(guī)避不足下的盲目啟動導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源；開發(fā)風(fēng)險評估與應(yīng)對定位及規(guī)劃設(shè)計的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。波托菲諾總占地面積80萬平方米、建筑面積108萬平方米;華僑城建設(shè)經(jīng)過20年，已經(jīng)成為“旅游+地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板;波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價5萬元/㎡以上。波托菲諾—意大利小鎮(zhèn)華潤萬象城大盤反思爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功

7、能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄大盤價值創(chuàng)造由策劃設(shè)計與推廣營銷由于營銷標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澰O(shè)計與后期運營與生活方式打造定位設(shè)計階段地產(chǎn)項目價值標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)過程使項目建設(shè)對項目附加價值貢獻(xiàn)降低；營銷標(biāo)準(zhǔn)化使?fàn)I銷對房地產(chǎn)項目的附加值價值貢獻(xiàn)降低，后期經(jīng)營成功使項目增值，增加項目吸引力。后期經(jīng)營依賴項目定位、規(guī)劃設(shè)計與運營模式的確定。地產(chǎn)項目價值定位規(guī)劃設(shè)計價值建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化大