住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)性質(zhì)其權(quán)利歸屬研究報(bào)告

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1、-住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評(píng)《物權(quán)法》第74條高圣平中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授　　關(guān)鍵詞:車(chē)位/車(chē)庫(kù)/建筑物區(qū)分所有權(quán)/專(zhuān)有部分　　內(nèi)容提要:住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)具有構(gòu)造上、使用上和法律上的獨(dú)立性，可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，在性質(zhì)上屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分。不能依車(chē)位、車(chē)庫(kù)的建筑面積是否計(jì)入商品房的公攤面積或者車(chē)位、車(chē)庫(kù)的建造成本是否攤?cè)胱≌_(kāi)發(fā)成本來(lái)判斷車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬，也不能依開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的約定來(lái)確定車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬。車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)由業(yè)主法定地共有?！　〗陙?lái)，

2、隨著家庭購(gòu)買(mǎi)私車(chē)的增多，小區(qū)的停車(chē)問(wèn)題越來(lái)越成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)，由此，住宅小區(qū)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)也成為開(kāi)發(fā)商與全體業(yè)主爭(zhēng)奪的對(duì)象，相關(guān)糾紛也日漸增多。我國(guó)《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！睘檐?chē)位、車(chē)庫(kù)糾紛的處理提供了相應(yīng)的法律依據(jù)，但這一規(guī)則不無(wú)檢討的必要。.---　　一、車(chē)位、車(chē)庫(kù)的類(lèi)別——本文討論范

3、圍的界定　　本文所指車(chē)位，是指住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上或地下的以停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛為目的的屬于開(kāi)放式空間的場(chǎng)所;本文所指車(chē)庫(kù)，是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的以停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛為目的的具有封閉空間的場(chǎng)所。目前，住宅小區(qū)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)主要有以下幾種形態(tài)：　　1.獨(dú)立車(chē)庫(kù)。獨(dú)立車(chē)庫(kù)是分設(shè)于室內(nèi)或室外，與其他車(chē)庫(kù)有明確界分的車(chē)庫(kù)，多見(jiàn)于高檔住宅小區(qū)。這部分車(chē)庫(kù)大多屬于相應(yīng)業(yè)主專(zhuān)有，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿及業(yè)主的權(quán)利證書(shū)，實(shí)踐中爭(zhēng)議也不大。　　2.地面車(chē)位。這里的“地面車(chē)位”，僅指占有小區(qū)共有的道路或其他場(chǎng)地修建的車(chē)位，不包括建筑區(qū)劃內(nèi)

4、規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。地面車(chē)位所在的地面面積包括在業(yè)主所共有的建設(shè)用地使用權(quán)面積之內(nèi)，因此，地面車(chē)位自應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。對(duì)此，我國(guó)《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！边@些車(chē)位由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)公司管理，收益歸全體業(yè)主共有。和建筑物中的其他共有部分一樣，業(yè)主可以通過(guò)支付一定對(duì)價(jià)取得地面車(chē)位的專(zhuān)有使用權(quán)。.---　　3.建筑物首層架空層車(chē)位和屋頂平臺(tái)車(chē)位。首層架空層和屋頂平臺(tái)均不計(jì)入建筑面積，因此，建筑物權(quán)利人無(wú)需向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，

5、其權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率的建筑物上，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物(面積)的權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體業(yè)主，由全體業(yè)主共有。由此可見(jiàn)，建筑物首層架空層和屋頂平臺(tái)車(chē)位沒(méi)有相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額與之對(duì)應(yīng)，其權(quán)屬依附于計(jì)算容積率的住宅單元，此部分車(chē)位應(yīng)由全體業(yè)主共有。　　4.利用人防工程進(jìn)行改造而成的車(chē)位、車(chē)庫(kù)?！度嗣穹揽辗ā芬?guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時(shí)期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)下歸國(guó)家統(tǒng)一使用。同時(shí)規(guī)定了“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)

6、收益”原則，在和平時(shí)期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。由此可見(jiàn)，就人防工程的所有權(quán)，《人民防空法》未置明文。一般認(rèn)為，單建的人防工程因其是為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、醫(yī)療救護(hù)、人防指揮等單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，其投資者比較明確，而且在絕大多數(shù)情況下，其投資主體是國(guó)家或地方政府，所以，它的所有權(quán)主體是國(guó)家。但結(jié)建人防工程的所有權(quán)比較難以認(rèn)定。我國(guó)法律要求，城市新建民用建筑，必須修建人防工程，[1]同時(shí)，減免人防工程的土地使用費(fèi)和其他稅費(fèi)。

7、[2]但是，現(xiàn)行法律并沒(méi)有明確結(jié)建人防工程的所有權(quán)，以至于理論和實(shí)務(wù)上認(rèn)識(shí)分歧較大。概括而言，有國(guó)家所有、開(kāi)發(fā)商所有、業(yè)主共有等三種不同的觀點(diǎn)。.---[3]筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)的地下人防工程是由全體業(yè)主投資建設(shè)的，所以，應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主共有。國(guó)家并沒(méi)有投入任何資金，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)有化征收或征用程序，更沒(méi)有給予補(bǔ)償，不可能歸國(guó)家所有。國(guó)家減免人防工程的土地使用費(fèi)和其他稅費(fèi)只是國(guó)家取得戰(zhàn)時(shí)人防工程使用權(quán)的對(duì)價(jià)，但不是取得所有權(quán)的對(duì)價(jià)。　　5.規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。這種車(chē)位、車(chē)庫(kù)是依《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

8、載明的規(guī)劃用途而建造的。實(shí)踐中出現(xiàn)糾紛集中于這一類(lèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)。本文的論述即以此類(lèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)為中心。除非特別指明，本文以下所稱(chēng)車(chē)位、車(chē)庫(kù)即指此類(lèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)。　　二、車(chē)位、車(chē)庫(kù)的性質(zhì)　　(一)車(chē)位、車(chē)庫(kù)是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分　　討論車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬首先應(yīng)當(dāng)回答車(chē)位、車(chē)庫(kù)的性質(zhì)，即車(chē)位、車(chē)庫(kù)是否可以獨(dú)立作為所有權(quán)的客體。車(chē)位、車(chē)庫(kù)設(shè)置于建筑區(qū)劃內(nèi)，因此有建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定之適用。依我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑物