xx公司項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案doc61

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1、xx公司項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案xxx投資顧問(wèn)有限公司目錄1第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析41.1青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況41.2承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來(lái)的影響51.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向6第二部分青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析82.1供應(yīng)量與需求量82.1.1青島市近6年商品房屋竣工面積82.1.2青島市歷年商品房銷(xiāo)售面積92.2價(jià)格92.3近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)10第三部分項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類(lèi)比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果12第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析204.1版塊綜述204.2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析204.2地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn)21第五部分項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定225.1項(xiàng)目SWOT

2、（優(yōu)劣勢(shì)）分析225.1.1優(yōu)勢(shì)分析225.1.2劣勢(shì)分析235.1.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析235.1.4威脅分析255.2總體策劃思路及核心價(jià)值體系265.2.1關(guān)于公寓265.2.2關(guān)于商業(yè)285.2.3商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探：295.2.4項(xiàng)目總體定位306.1CONDO目標(biāo)客戶(hù)群定位316.2商業(yè)客戶(hù)群定位32第七部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議337．1開(kāi)發(fā)主題定位337．2整體設(shè)計(jì)建議357.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)357.2.2戶(hù)型建議357.2.3建筑風(fēng)格377.2.4物業(yè)管理40第八部分營(yíng)銷(xiāo)策劃418．1獨(dú)特銷(xiāo)售主張418．2廣告策劃418．3展會(huì)42第九部

3、分銷(xiāo)售方案429．1定價(jià)策略429．2銷(xiāo)售控制429．3銷(xiāo)售管理42第十部分售樓處及售后服務(wù)中心4310．1售樓處設(shè)計(jì)及裝修4310．2售樓處銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備4310．3售后服務(wù)中心設(shè)置4310．4售樓處管理制度43第十一部分開(kāi)盤(pán)4311．1日期4311．2主題4411．3邀請(qǐng)人員4411．4日程安排4411．5媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝44第十二部分結(jié)語(yǔ)44第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況“九五”以來(lái)，青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢(shì)，2003年青島市國(guó)民生產(chǎn)總值比2002年增長(zhǎng)15.9%。2003年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）947.2億元

4、，累計(jì)增長(zhǎng)23.1%，工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入906億元，利稅總額達(dá)57.86億元，社會(huì)商品零售總額為197.6億元，累計(jì)增長(zhǎng)13%，固定資產(chǎn)投資128.3億元，增長(zhǎng)56.4%，外貿(mào)出口額達(dá)78.75億元，增長(zhǎng)25.4%。1.2承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來(lái)的影響作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。青島市計(jì)劃總投資780億元全面改造和建設(shè)青島市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場(chǎng)館等設(shè)施。每年將投資40～60億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資57.5億元興建20座立交橋，新增高

5、速公路1660千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程”。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。到2008年，海外游客將達(dá)到79.53萬(wàn)人，外匯收入將達(dá)到4.34億美元，屆時(shí)將在全國(guó)重點(diǎn)旅游城市中位次居前。同時(shí)2008年奧運(yùn)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)為青島市增加2萬(wàn)個(gè)全日制就業(yè)機(jī)會(huì)。1.3區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，

6、逐步實(shí)現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車(chē)，還沒(méi)有哪個(gè)保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。青島港即將建成北方國(guó)際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)格局。在充滿(mǎn)希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化城市的步伐。方興未艾的城市經(jīng)營(yíng)、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對(duì)本案的開(kāi)發(fā)比較有利。不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的海洋科研，奠定了青島在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與文化地位。20多年的改革開(kāi)放，更使青島煥發(fā)了蓬

7、勃的生機(jī)和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。近年來(lái)，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，已有95家世界500強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂(lè)、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在青島投資的項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開(kāi)工運(yùn)營(yíng)，并獲得成功。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建設(shè)、對(duì)外開(kāi)放力度的加大等都將會(huì)對(duì)青島的發(fā)展起到新的刺激作用。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的發(fā)展空間。社會(huì)、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十分有利，本項(xiàng)目面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。