土地成本法評(píng)估報(bào)告

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1、為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場(chǎng)安保新項(xiàng)目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個(gè)人素質(zhì)的培訓(xùn)計(jì)劃土地成本法評(píng)估報(bào)告　　土地價(jià)格構(gòu)成與成本法估價(jià)　　摘要：本文從土地價(jià)格的內(nèi)涵、構(gòu)成入手，分析了土地批租和土地出讓的共同實(shí)質(zhì)，然后重點(diǎn)分析了土地開發(fā)費(fèi)、土地征收費(fèi)與地價(jià)的關(guān)系，最后對(duì)國(guó)內(nèi)外應(yīng)用土地成本逼近法限制條件作了比較分析，得到用市場(chǎng)比較法、收益法、剩余法來評(píng)估土地價(jià)格，減少造成濫用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的現(xiàn)象?！　￡P(guān)鍵詞：地價(jià)價(jià)格構(gòu)成土地批租成本法　　一、土地價(jià)格內(nèi)涵和構(gòu)成分析　　所謂土地價(jià)格，可解釋為為購(gòu)買土地所有權(quán)的價(jià)格。它指的是出讓土地所有權(quán)所

2、應(yīng)取得的補(bǔ)償，或取得土地所有權(quán)所應(yīng)支付的代價(jià)。馬克思指出，“土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化收入”。但是作為現(xiàn)實(shí)中的土地，其中已經(jīng)凝結(jié)了人的勞動(dòng)，土地價(jià)格實(shí)際上包含兩層含義，即土地資源價(jià)格和土地固定資產(chǎn)價(jià)格。從實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)作講，土地價(jià)格是與市場(chǎng)利率存在密切關(guān)系。目的-通過該培訓(xùn)員工可對(duì)保安行業(yè)有初步了解，并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力，可提升其的專業(yè)水平，并確保其在這個(gè)行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場(chǎng)安保新項(xiàng)目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個(gè)人素質(zhì)的培訓(xùn)計(jì)劃　　在目前土地估價(jià)師考試指導(dǎo)教材《土地估價(jià)理論與方法》一書中，其關(guān)于土地價(jià)

3、格的定義是以預(yù)期權(quán)利收益比較符合市場(chǎng)和理性經(jīng)濟(jì)人等取向。土地價(jià)格理解為土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)。換句話說，土地價(jià)格的高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益的高低。且土地的不同權(quán)利，其價(jià)格也不相同，在實(shí)際中可以分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等形式。在實(shí)踐中，關(guān)于土地價(jià)格含義上存在以下幾種看法：地價(jià)=土地使用權(quán)出讓金；地價(jià)=租賃年期內(nèi)各年地租現(xiàn)值的總和；　　地價(jià)=土地出讓金+土地開發(fā)費(fèi)+土地取得費(fèi)；地價(jià)=土地出讓金+土地開發(fā)費(fèi)+土地純收益?！　∫陨纤姆N價(jià)格內(nèi)涵和構(gòu)成，第一種價(jià)格最低，且這種土地使用權(quán)出讓金只是我國(guó)大陸借鑒香港土地

4、批租制而采取的一種辦法。第二種價(jià)格強(qiáng)調(diào)土地的預(yù)期收益，并加以貼現(xiàn)，加總得到土地現(xiàn)在的價(jià)格。第三種價(jià)格把土地開發(fā)投資費(fèi)作為土地價(jià)格的構(gòu)成部分，同時(shí)把土地取得費(fèi)計(jì)入土地價(jià)格。第四種價(jià)格與第三種價(jià)格相比，強(qiáng)調(diào)了土地的純收益和土地開發(fā)費(fèi)。成本逼近法估算土地價(jià)格時(shí)，主要引用、式的價(jià)格計(jì)算方法?！　《?、土地出讓和批租價(jià)格　　本文第一部分之所以提及香港的土地批租制度。因?yàn)槲覈?guó)大陸城市土地使用制度改革，是借鑒香港的土地批租制的模式。何謂土地批租呢？土地批租，是指政府將一定年期的土地使用權(quán)讓予他人，一次性收取地價(jià)的行為。此地價(jià)又叫批租價(jià)格，它實(shí)質(zhì)上是有限年期地租目的-通過該培訓(xùn)員工

5、可對(duì)保安行業(yè)有初步了解，并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力，可提升其的專業(yè)水平，并確保其在這個(gè)行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場(chǎng)安保新項(xiàng)目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個(gè)人素質(zhì)的培訓(xùn)計(jì)劃　　的資本化，而不是無(wú)限年期地租的資本化。在我國(guó)大陸區(qū)內(nèi)，卻以土地出讓這一新名詞進(jìn)行替代。根據(jù)目前大陸的土地法律，把土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。實(shí)質(zhì)上，土地使用權(quán)出讓就是土地使用權(quán)批租，出讓金就是批租地價(jià)。目的-通過該培訓(xùn)員工可對(duì)保安行業(yè)有初步了解

6、，并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力，可提升其的專業(yè)水平，并確保其在這個(gè)行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場(chǎng)安保新項(xiàng)目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個(gè)人素質(zhì)的培訓(xùn)計(jì)劃　　為什么不采用“批租”而采用“出讓”，不采用“地價(jià)”而采用“出讓金”。究其批租、批租地價(jià)與當(dāng)時(shí)的《憲法》相抵觸。當(dāng)時(shí)的《憲法》第十條第四款規(guī)定：任何組織和個(gè)人不得出租、買賣土地。具體土地出讓這一提法的提出過程大概概述如下：1986年，上海組建了“上海市土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組”；同年底國(guó)家最高決策層和主管部門為了避免與《憲法》相抵觸，首次使用了“土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓”這種提法。1

7、987年，上海市政府發(fā)布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》，其中首次使用了“土地使用權(quán)有償出讓”、“土地使用權(quán)出讓金”，來替代“土地批租”、“批租地價(jià)”。1989年，國(guó)務(wù)院、財(cái)政部先后發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理的通知》、《國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》。這兩個(gè)文件規(guī)定，土地使用權(quán)出讓收入扣除2－5％的土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)后上交財(cái)政；上交財(cái)政部分，取得收入的城市財(cái)政部門留下20％作為城市土地開發(fā)建設(shè)費(fèi)用，剩下的出讓金上交中央財(cái)政。這樣，原來與土地使用權(quán)出讓地價(jià)一致的土地使用權(quán)出讓金，被這樣界定為只是土地使用權(quán)出讓地價(jià)中的一部分。至此，我們看

8、到這符合本