房地產(chǎn)投資分析課件房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

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1、第8章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．1風(fēng)險(xiǎn)的含義風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟(jì)損失；其二，實(shí)際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．2風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)

2、程度。如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．4風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)投資回報(bào)是指因承擔(dān)某種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而獲得的收益。承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以獲得回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)之間并不存在某種必然的、固定的關(guān)系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機(jī)性。根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所采取的態(tài)度不同，我們

3、將投資主體分為三種類型：即避險(xiǎn)型、冒險(xiǎn)型和普通型。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進(jìn)行較為理性的投資，其特點(diǎn)是：1）在確定的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)下，投資者希望得到更高的回報(bào)；2）而在確定的預(yù)期收益下，他們寧愿要更小的風(fēng)險(xiǎn)；3）在預(yù)期收益增長(zhǎng)的前提下，他們才愿意承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，三種類型投資主體的“風(fēng)險(xiǎn)－回報(bào)”曲線有圖8-3所示的差異：2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)避險(xiǎn)型普通型冒險(xiǎn)型圖8-3不同類型投資者的風(fēng)險(xiǎn)曲線2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．1房地產(chǎn)投

4、資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8．1．5房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征1．客觀性2．多樣性3．補(bǔ)償性4．可測(cè)性2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法8．2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型1．自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍，同時(shí)也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法3．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營

5、上的失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。4．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法5．政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6．社會(huì)與政治風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)與政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政治、經(jīng)濟(jì)因素變動(dòng)，社會(huì)習(xí)俗、社會(huì)經(jīng)濟(jì)承受能力以及社會(huì)成員的心理狀態(tài)等方面原因造成的投資風(fēng)險(xiǎn)。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法8．2．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和

6、控制風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制的主要方法有：1．風(fēng)險(xiǎn)回避本方法的要點(diǎn)是：在預(yù)期收益相同的情況下，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。而做好市場(chǎng)研究是這種積極的辦法之一。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法3．風(fēng)險(xiǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)組合意味著通過多項(xiàng)目投資來分散風(fēng)險(xiǎn)。4．風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析8．3．1風(fēng)險(xiǎn)分析的含義與作用風(fēng)險(xiǎn)分析是根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)

7、險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析有時(shí)也被稱為概率分析。2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析8．3．2風(fēng)險(xiǎn)分析要解決的問題1．預(yù)期的收益率是多少？出現(xiàn)的可能性有多大？2．相對(duì)于目標(biāo)收益可融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能有多大？3．相對(duì)于預(yù)期收益來說，收益的變動(dòng)性和離散性如何？2021/7/21房地產(chǎn)投資分析課件8．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析8．3．3風(fēng)險(xiǎn)分析的步驟1．選擇風(fēng)險(xiǎn)分析使用的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。2．列出需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的不確定性因素，此因素應(yīng)是所有因素中最為不確定的，同時(shí)將其余因素假

8、設(shè)為是確定因素。3．分析確定這個(gè)不確定性因素的變化范圍，并將該不確定性因素的變化范圍縮小為幾個(gè)值，且對(duì)每一個(gè)值確定其概率，列出概率分布表。4．根據(jù)概率