項(xiàng)目之swot分析

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1、目錄1、項(xiàng)目之SWOT分析1.1競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)項(xiàng)（S）1.2競(jìng)爭(zhēng)弱項(xiàng)（W）1.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）1.4市場(chǎng)威脅點(diǎn)（T）2、項(xiàng)目整體推廣建議2.1廣告推廣戰(zhàn)略2.2項(xiàng)目包裝建議3、價(jià)格策略3.1定價(jià)依據(jù)（商場(chǎng)、公寓）3.2定價(jià)思路3.2.1選擇定價(jià)目標(biāo)3.2.2確定定價(jià)方法3.2.3價(jià)格制定建議3.2.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的價(jià)格調(diào)整4、階段性推廣及資金回籠計(jì)劃4.1階段性推廣策略4.2資金回籠計(jì)劃5、物業(yè)售后經(jīng)營(yíng)與招商服務(wù)5.1商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理5.2項(xiàng)目招商策略5.2.1招商方案5.2.2各樓層商戶組合5.2.3目標(biāo)商戶名單建議（1—3層）6、物業(yè)的售后

2、服務(wù)——物業(yè)管理7、項(xiàng)目品牌塑造與經(jīng)營(yíng)7.1房地產(chǎn)品牌的定義7.2房地產(chǎn)品牌價(jià)值7.3品牌運(yùn)營(yíng)的基本程序7.4本項(xiàng)目品牌運(yùn)營(yíng)的基本策略8、銷售實(shí)施的準(zhǔn)備工作細(xì)目1.項(xiàng)目之SWOT分析1.1競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)項(xiàng)（S）即本項(xiàng)目的賣點(diǎn)位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于南寧市最繁華、最興旺的商業(yè)區(qū)——興寧老商業(yè)區(qū)的核心地帶，再加上與民生路商業(yè)步行街東面出口連接，商業(yè)氣氛濃厚。規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目規(guī)模宏大，占地超過(guò)13000平方米，將會(huì)建成一個(gè)面積為42000平方米的大型綜合購(gòu)物中心，是目前興寧老商業(yè)區(qū)中最巨型，功能最齊全的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。配套優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于南寧市中心，交通

3、便利，四通八達(dá)，有20路左右的公交車可直達(dá)。周邊還有火車站，民航客運(yùn)中心，汽車總站，友愛客運(yùn)中心，第二運(yùn)輸客運(yùn)中心和民生航運(yùn)碼頭。周圍賓館、酒樓、商廈林立，飲食、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)繁多。人流、物流、信息流優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處南寧市政治、經(jīng)濟(jì)、交通、金融、文化、信息、娛樂(lè)中心，朝陽(yáng)路、興寧路、新華街是全市最著名的商業(yè)路段，是人流、物流、信息流的集散地，每日人流量逾十萬(wàn)人。政策優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目被區(qū)、市列為重點(diǎn)項(xiàng)目之一，用以吸引外資。政府的大力支持，將為本項(xiàng)目提供政策、前景上的保障。創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目建造的是“一站式消費(fèi)”大型購(gòu)物中心，目前廣西還沒(méi)有真正的“一站式消

4、費(fèi)”大型購(gòu)物中心，其創(chuàng)新性的引進(jìn)，必會(huì)引起全廣西的轟動(dòng),引來(lái)眾多投資商。市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)南寧市政府將以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃改建興寧舊商業(yè)中心，包括延伸步行街區(qū)域，實(shí)施“堤路園”工程，不但搞好江濱路沿線立面裝飾，更設(shè)想加建江濱路空中堤路走廊和商業(yè)文化廣場(chǎng)，逐步形成一個(gè)高檔次立體休閑步行消費(fèi)區(qū)，并且利用興寧老商業(yè)區(qū)區(qū)現(xiàn)時(shí)保存良好的古跡古貌，將歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)文明嫁接起來(lái)，增添旅游的氣氛，全面展現(xiàn)南寧古城的魅力，以鞏固其南寧市首席商業(yè)中心的地位。市政府的強(qiáng)勢(shì)支持，將為興寧老商業(yè)區(qū)及本項(xiàng)目帶來(lái)美好的前景。強(qiáng)幅射優(yōu)勢(shì)興寧商業(yè)圈是南寧市最具規(guī)模、最成熟、最具幅射

5、及吸引力的商圈，區(qū)內(nèi)外的人來(lái)南寧市必將以到此購(gòu)物、觀光作為首選。而本項(xiàng)目就位于該商圈的核心地帶，項(xiàng)目的建成必對(duì)區(qū)內(nèi)外產(chǎn)生更大的幅射力和吸引力。前景優(yōu)勢(shì)興寧區(qū)歷史形成的崇高的商業(yè)地位,使興寧商圈的商鋪歷來(lái)備受投資者、經(jīng)營(yíng)者的追捧。習(xí)慣性消費(fèi)模式使該區(qū)域商鋪對(duì)消費(fèi)者形成無(wú)比的向心力，蜂擁的人潮令商家們不惜重金亦要去占據(jù)這一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所?？罩胁叫薪指拍钪匦滤茉炝四蠈幨袠?biāo)志性商業(yè)中心，使得民生路步行街及周邊路段的商鋪有較強(qiáng)的承接力，租金開始攀升，給投資者帶來(lái)理想的回報(bào)及光明的前景。1.2競(jìng)爭(zhēng)弱項(xiàng)（W）開發(fā)期過(guò)長(zhǎng)會(huì)影響買家信心，失去部分客戶本項(xiàng)目自

6、1999年底開始啟動(dòng)，至今仍未開工，處于籌備之中，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有一些光景。開發(fā)期過(guò)長(zhǎng)容易造成負(fù)面因素，影響買家的信心。由于周邊其他項(xiàng)目相繼開盤，分流了本屬于本項(xiàng)目的部分客戶，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。1.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）機(jī)會(huì)點(diǎn)之一：國(guó)際國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境（前面作過(guò)分析）對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)投資的積極影響；在加入WTO后，房地產(chǎn)和商業(yè)必將受其影響，有一次新的“洗牌”機(jī)會(huì)。各種政策面的利好因素和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期兆頭對(duì)房地產(chǎn)，尤其是外資加入后對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中工業(yè)、商業(yè)、寫字樓等用地的需求增加，必將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)生積極影響。南寧市在這次經(jīng)濟(jì)發(fā)

7、展大潮中，毫無(wú)疑問(wèn)也將是收益者之一。因此，人們投資觀念的改變和受整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的影響，南寧將同全國(guó)大部分地區(qū)一樣掀起一次置業(yè)（二次置業(yè)、三次置業(yè)）高潮。如本項(xiàng)目能抓住有利時(shí)機(jī)，積極組織開發(fā)、銷售和經(jīng)營(yíng)，我們完全有理由相信該項(xiàng)目是一定能夠成功的。機(jī)會(huì)點(diǎn)之二：南寧市目前正加緊實(shí)行提高城市化水平建設(shè)，城市化的標(biāo)準(zhǔn)除了大興土木擴(kuò)張城區(qū)和改造舊城外，人口的大量城市化也是必不可少的。預(yù)計(jì)到2010年，南寧市市域?qū)碛腥丝?65萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到275萬(wàn)人，城市化水平將達(dá)到75%，而到2010年我國(guó)的城市化水平也將達(dá)到45%。大量人口進(jìn)入城市為商

8、業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了最好市場(chǎng)基礎(chǔ)，尤其是城市化初級(jí)階段，人們的“都市主義”情結(jié)是非常濃烈的，此階段人們購(gòu)物置業(yè)一般比較沖動(dòng)和急不可待。本項(xiàng)目從南寧市城市化初期起步著手開發(fā)，兩年內(nèi)面向市場(chǎng)也有很好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)點(diǎn)之三：南