百?gòu)?qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十二上海青浦奧特萊斯

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1、百?gòu)?qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十二——上海青浦奧特萊斯項(xiàng)目概況????趙港鎮(zhèn)位于青浦東部，距上海市中心人民廣場(chǎng)26公里，東距上海虹橋機(jī)場(chǎng)10公里，西距朱家角和淀山湖約18公里，南臨佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，北與重固、華新鎮(zhèn)相依。依托便捷的交通與優(yōu)越的地理位置，趙巷正逐步形成上海西部新興城市化地區(qū)。項(xiàng)目是具有歐美風(fēng)格的23棟建筑群組成，總建筑面積11萬(wàn)平方米，地上部分由南往北，依次為1至4層，以商品經(jīng)營(yíng)和餐飲為主，共有200間商鋪。面積從100平方米到500平方米不等，可供多種商業(yè)形式進(jìn)行組合。停車場(chǎng)擁有車位1000個(gè)。?上海奧特萊斯布局????占地面積16萬(wàn)平方米,入駐品牌240余家，按照經(jīng)營(yíng)

2、功能的不同，分為Ａ區(qū)、Ｂ區(qū)和Ｃ區(qū)３大板塊。Ａ區(qū)——主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線服飾品牌的折扣商品。Ｂ區(qū)——主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國(guó)際二線品牌以及國(guó)內(nèi)著名品牌。Ｃ區(qū)——餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)，建筑面積達(dá)３萬(wàn)平方米，主要為各類大型餐飲及娛樂(lè)企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。目前已進(jìn)駐的餐飲企業(yè)有避風(fēng)塘、星巴克、吳越人家、肯德基、永和豆?jié){、老夜上海等十余家。2樓2010-01-0811:30????上海奧特萊斯坐落于A9（滬青平）高速公路趙巷出口處200米，南靠佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊、甪直、烏鎮(zhèn)等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，是市府確定的上海趙巷現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目。附近的國(guó)際時(shí)尚家具城、

3、商務(wù)物流中心、星級(jí)賓館等項(xiàng)目也正陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。整個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃面積4平方公里；廣場(chǎng)所處交通位置十分優(yōu)越：距市中心人民廣場(chǎng)26公里，車程僅30-40分鐘；A9高速西端與乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速相交，距廣場(chǎng)6公里的A5嘉（定）金（山）高速與沿江高速、A12滬嘉高速、A11滬寧高速、A7高速、A8滬杭高速、A4莘奉金高速相連，大大方便了本市及江浙兩省高端消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物游玩，來(lái)往非常便利。廣場(chǎng)四周云集東方綠洲青少年活動(dòng)中心，各類高級(jí)會(huì)所，以及近萬(wàn)幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。得天獨(dú)厚的地理位置與明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)為上海奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)的存在與

4、發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。評(píng)論：項(xiàng)目是具有歐美風(fēng)格逐步形成上海西部新興城市化地區(qū)這個(gè)項(xiàng)目是目前國(guó)內(nèi)奧特萊斯做的最為成功的一個(gè)項(xiàng)目我的去的時(shí)候，感覺(jué)人氣很不錯(cuò)覺(jué)得有幾點(diǎn)特別值得借鑒：1、交通方便，僅靠高速2、成本低：這個(gè)主要是對(duì)入住的商家來(lái)說(shuō)的，項(xiàng)目處在郊縣，而不是市區(qū)3、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)比較好，有點(diǎn)在異國(guó)購(gòu)物的感覺(jué)4、引入品牌比較多，而且層次豐富：少見(jiàn)的大牌云集，而且既有一線大牌，也有休閑、運(yùn)動(dòng)大牌，滿足了多種需求5、內(nèi)部布局合理：各個(gè)品牌的搭配、購(gòu)物與餐飲的搭配相對(duì)合理6、運(yùn)營(yíng)比較成功：無(wú)論是對(duì)項(xiàng)目的日常運(yùn)作，現(xiàn)場(chǎng)管理（導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)等），還是對(duì)項(xiàng)目的推廣和宣傳，以及與其他項(xiàng)目的聯(lián)

5、動(dòng)，如導(dǎo)入旅游團(tuán)隊(duì)等，都做的比較好需要說(shuō)明的是，開(kāi)發(fā)商百聯(lián)已經(jīng)積累了豐富的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和資源，這個(gè)也是項(xiàng)目獲得目前的成功的一個(gè)關(guān)鍵。這些都值得其他的項(xiàng)目在定位時(shí)進(jìn)行思考。準(zhǔn)確的定位，找準(zhǔn)目標(biāo)客群，了解其需求，滿足其需求，是其成功的基礎(chǔ)，上海的很多區(qū)域型項(xiàng)目就是這樣！其實(shí)很贊成說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目的成功，首先應(yīng)該注意到它的運(yùn)營(yíng)。往往一些硬件很好，引資很好的項(xiàng)目就是缺乏科學(xué)的運(yùn)營(yíng)方式，或者確切地說(shuō)是沒(méi)有成功的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在籌備策劃，才讓項(xiàng)目在市場(chǎng)的洪流中埋沒(méi)。上海之所以發(fā)展得這么快，就是因?yàn)檫@些商業(yè)地產(chǎn)的一步一步完善，定位準(zhǔn)確，目標(biāo)客戶也準(zhǔn)確，這些成功的項(xiàng)目讓上海儼然成為華人世界里最拿得出手的

6、國(guó)際化大都市。建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)比較好，有點(diǎn)在異國(guó)購(gòu)物的感覺(jué)一個(gè)項(xiàng)目的成功，首先應(yīng)該注意到它的運(yùn)營(yíng)大大方便了本市及江浙兩省高端消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物游玩，來(lái)往非常便利。廣場(chǎng)四周云集東方綠洲青少年活動(dòng)中心，各類高級(jí)會(huì)所，以及近萬(wàn)幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。奧特萊斯模式城鄉(xiāng)結(jié)合處比較理想的商業(yè)發(fā)展模式，個(gè)人感覺(jué)項(xiàng)目成功的核心在于管理、交通便利、核心消費(fèi)人群接受度，北京燕莎奧特萊斯從原來(lái)的3萬(wàn)多平米發(fā)展到現(xiàn)在5萬(wàn)多平米，北京市民消費(fèi)支撐是一部分，京東、唐山的北方環(huán)渤海消費(fèi)人群不可忽視！感覺(jué)在前面較大的店面還是人氣比較足的，就是半圓形的最里面部分，人氣不怎么足

7、，可能因?yàn)樾∑放贫荚O(shè)在里面了吧，估計(jì)租金也是比較低的，還是存在商業(yè)上的死角。。。中國(guó)目前最成功的奧特萊斯廣場(chǎng)店，從規(guī)模、建筑風(fēng)格、品牌、管理都很不錯(cuò)。值得一看。為什么上海青浦的奧特萊斯能夠成功？除了交通，規(guī)劃布局，運(yùn)營(yíng)管理，成本，業(yè)態(tài)組合等等外，最重要的因素之一是其開(kāi)發(fā)投資商——百聯(lián)集團(tuán)，其擁有雄厚的資金實(shí)力和豐富的客戶資源，大商場(chǎng)里面的下柜產(chǎn)品一概搬到這里來(lái)，打折促銷，沒(méi)有不旺銷的道理。當(dāng)然趨之若鶩了啦。關(guān)鍵還是品牌，其他城市的OUTLETS做得比較差的原因是那邊的牌子不響，貨又不全，去了也沒(méi)價(jià)值品牌