百強(qiáng)商業(yè)項目案例之十二上海青浦奧特萊斯

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1、百強(qiáng)商業(yè)項目案例之十二——上海青浦奧特萊斯項目概況????趙港鎮(zhèn)位于青浦東部，距上海市中心人民廣場26公里，東距上海虹橋機(jī)場10公里，西距朱家角和淀山湖約18公里，南臨佘山國家旅游度假區(qū)，北與重固、華新鎮(zhèn)相依。依托便捷的交通與優(yōu)越的地理位置，趙巷正逐步形成上海西部新興城市化地區(qū)。項目是具有歐美風(fēng)格的23棟建筑群組成，總建筑面積11萬平方米，地上部分由南往北，依次為1至4層，以商品經(jīng)營和餐飲為主，共有200間商鋪。面積從100平方米到500平方米不等，可供多種商業(yè)形式進(jìn)行組合。停車場擁有車位1000個。?上海奧特萊斯布局????占地面積16萬平方米,入駐品牌240余家，按照經(jīng)營

2、功能的不同，分為Ａ區(qū)、Ｂ區(qū)和Ｃ區(qū)３大板塊。Ａ區(qū)——主要經(jīng)營國際一線服飾品牌的折扣商品。Ｂ區(qū)——主要經(jīng)營國際知名運(yùn)動休閑品牌、國際二線品牌以及國內(nèi)著名品牌。Ｃ區(qū)——餐飲休閑娛樂區(qū)，建筑面積達(dá)３萬平方米，主要為各類大型餐飲及娛樂企業(yè)提供經(jīng)營場地。目前已進(jìn)駐的餐飲企業(yè)有避風(fēng)塘、星巴克、吳越人家、肯德基、永和豆?jié){、老夜上海等十余家。2樓2010-01-0811:30????上海奧特萊斯坐落于A9（滬青平）高速公路趙巷出口處200米，南靠佘山國家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊、甪直、烏鎮(zhèn)等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，是市府確定的上海趙巷現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)首個啟動項目。附近的國際時尚家具城、

3、商務(wù)物流中心、星級賓館等項目也正陸續(xù)開工建設(shè)。整個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃面積4平方公里；廣場所處交通位置十分優(yōu)越：距市中心人民廣場26公里，車程僅30-40分鐘；A9高速西端與乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速相交，距廣場6公里的A5嘉（定）金（山）高速與沿江高速、A12滬嘉高速、A11滬寧高速、A7高速、A8滬杭高速、A4莘奉金高速相連，大大方便了本市及江浙兩省高端消費(fèi)者前來購物游玩，來往非常便利。廣場四周云集東方綠洲青少年活動中心，各類高級會所，以及近萬幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。得天獨(dú)厚的地理位置與明顯的區(qū)位優(yōu)勢為上海奧特萊斯品牌直銷廣場的存在與

4、發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。評論：項目是具有歐美風(fēng)格逐步形成上海西部新興城市化地區(qū)這個項目是目前國內(nèi)奧特萊斯做的最為成功的一個項目我的去的時候，感覺人氣很不錯覺得有幾點(diǎn)特別值得借鑒：1、交通方便，僅靠高速2、成本低：這個主要是對入住的商家來說的，項目處在郊縣，而不是市區(qū)3、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計比較好，有點(diǎn)在異國購物的感覺4、引入品牌比較多，而且層次豐富：少見的大牌云集，而且既有一線大牌，也有休閑、運(yùn)動大牌，滿足了多種需求5、內(nèi)部布局合理：各個品牌的搭配、購物與餐飲的搭配相對合理6、運(yùn)營比較成功：無論是對項目的日常運(yùn)作，現(xiàn)場管理（導(dǎo)識系統(tǒng)等），還是對項目的推廣和宣傳，以及與其他項目的聯(lián)

5、動，如導(dǎo)入旅游團(tuán)隊等，都做的比較好需要說明的是，開發(fā)商百聯(lián)已經(jīng)積累了豐富的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗和資源，這個也是項目獲得目前的成功的一個關(guān)鍵。這些都值得其他的項目在定位時進(jìn)行思考。準(zhǔn)確的定位，找準(zhǔn)目標(biāo)客群，了解其需求，滿足其需求，是其成功的基礎(chǔ)，上海的很多區(qū)域型項目就是這樣！其實很贊成說一個項目的成功，首先應(yīng)該注意到它的運(yùn)營。往往一些硬件很好，引資很好的項目就是缺乏科學(xué)的運(yùn)營方式，或者確切地說是沒有成功的運(yùn)營團(tuán)隊在籌備策劃，才讓項目在市場的洪流中埋沒。上海之所以發(fā)展得這么快，就是因為這些商業(yè)地產(chǎn)的一步一步完善，定位準(zhǔn)確，目標(biāo)客戶也準(zhǔn)確，這些成功的項目讓上海儼然成為華人世界里最拿得出手的

6、國際化大都市。建筑設(shè)計、景觀設(shè)計比較好，有點(diǎn)在異國購物的感覺一個項目的成功，首先應(yīng)該注意到它的運(yùn)營大大方便了本市及江浙兩省高端消費(fèi)者前來購物游玩，來往非常便利。廣場四周云集東方綠洲青少年活動中心，各類高級會所，以及近萬幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。奧特萊斯模式城鄉(xiāng)結(jié)合處比較理想的商業(yè)發(fā)展模式，個人感覺項目成功的核心在于管理、交通便利、核心消費(fèi)人群接受度，北京燕莎奧特萊斯從原來的3萬多平米發(fā)展到現(xiàn)在5萬多平米，北京市民消費(fèi)支撐是一部分，京東、唐山的北方環(huán)渤海消費(fèi)人群不可忽視！感覺在前面較大的店面還是人氣比較足的，就是半圓形的最里面部分，人氣不怎么足

7、，可能因為小品牌都設(shè)在里面了吧，估計租金也是比較低的，還是存在商業(yè)上的死角。。。中國目前最成功的奧特萊斯廣場店，從規(guī)模、建筑風(fēng)格、品牌、管理都很不錯。值得一看。為什么上海青浦的奧特萊斯能夠成功？除了交通，規(guī)劃布局，運(yùn)營管理，成本，業(yè)態(tài)組合等等外，最重要的因素之一是其開發(fā)投資商——百聯(lián)集團(tuán)，其擁有雄厚的資金實力和豐富的客戶資源，大商場里面的下柜產(chǎn)品一概搬到這里來，打折促銷，沒有不旺銷的道理。當(dāng)然趨之若鶩了啦。關(guān)鍵還是品牌，其他城市的OUTLETS做得比較差的原因是那邊的牌子不響，貨又不全，去了也沒價值品牌