百強(qiáng)商業(yè)項目案例之七--上海正大廣場

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1、百強(qiáng)商業(yè)項目案例之七——上海正大廣場正大廣場是由泰國正大集團(tuán)旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國際化都會購物中心，坐落在被稱為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段，總建筑面積接近25萬平方米，地上10層、地下3層，是正大集團(tuán)在中國最大的投資項目之一，并已于2004年整體通過了ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系。在擁有豐富國際運(yùn)營經(jīng)驗之管理團(tuán)隊的帶領(lǐng)下，正大廣場經(jīng)過一年多的悉心調(diào)整和經(jīng)營，已經(jīng)成為名副其實的華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”，并擁有大批忠實的家庭消費(fèi)者。廣場日常的日均人流量達(dá)18萬人次，周末高峰期的

2、日人流量更可達(dá)26萬人次。正大廣場取得的優(yōu)異成績已得到業(yè)內(nèi)專業(yè)人士和權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和嘉許，并已先后榮獲“2005年中國商業(yè)名牌”和全國唯一的一個“2006年度中國最佳購物中心進(jìn)步獎”。正大廣場在其寬敞完備的空間里，除了為消費(fèi)者提供超過70家具國際水準(zhǔn)的特色餐飲場所和令業(yè)內(nèi)人士稱羨的多元化娛樂和休閑場地外，并已在2007年第一季度之前完成引進(jìn)超過一百家國際著名的優(yōu)質(zhì)時尚品牌，以“時尚之都”的面貌來迎接消費(fèi)者。一、物業(yè)概況正大廣場，坐落于美麗的黃浦江畔，毗鄰東方明珠和金茂大廈，由泰國正大集團(tuán)與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司耗資4

3、.5億美元精心打造而成。正大商業(yè)廣場長270米、寬121米，占地面積約31000平方米，地下三層、地上九層（局部八層）、層高5米，單層建筑面積為15000-24000平方米，是一幢總高度57米，總建筑面積243000平方米，集商業(yè)、餐飲、娛樂、停車為一體的現(xiàn)代化綜合建筑。作為時尚潮流的先驅(qū)和全新商業(yè)標(biāo)志，廣場內(nèi)24萬平方米的空間匯集了久負(fù)盛名的中外品牌、環(huán)球美食及各式娛樂，每天吸引了數(shù)以萬計的中外顧客2．樓層簡介B3：停車場，436個車位B1－B2：易初蓮花超市1F：世界頂級品牌專賣及百貨2F：國際知名品牌專賣及超市3F：

4、新潮服裝及百貨4F：家庭生活藝術(shù)館、兒童樂園及百貨5F：美食天地6F：節(jié)日之旅、婚紗攝影及健康美容中心7F：展覽空間、中國精粹8F：7廳星美影城、ITMALL、KTV和音樂餐廳9F：能容納2000人的多功能會議廳和商務(wù)中心10F：大型餐廳由于實際招商方面遇到較大的難度，導(dǎo)致部分樓面招商計劃并未付諸實施，目前招商及經(jīng)營狀況較好的樓面有：B1－B2的易初蓮花超市及5F的美食天地。6F－8F除了星美影城對外營業(yè)以外，其他鋪位基本空置。3．目標(biāo)消費(fèi)群分析正大廣場目前的人流量基本保持在4～6萬人/天左右，節(jié)假日6～10萬人/天，尚不

5、足以支撐整個廣場的正常運(yùn)作，分析目前的消費(fèi)者基本有以下三種類型：A.上海本地居民正大廣場1/3左右的客源來自于上海本地居民，與其他“ShoppingMall”運(yùn)營上面最大的區(qū)別在于正大廣場設(shè)置了12條免費(fèi)班車，可以引導(dǎo)其他區(qū)域的居民進(jìn)入正大消費(fèi)。正大廣場緊鄰黃浦江，這一天然分界線大大削弱了正大廣場對浦西居民的輻射力，此1/3的上海本地居民中大部分（70％以上）來自于浦東區(qū)域。消費(fèi)特征：由于正大廣場規(guī)劃及招商方面的缺陷，導(dǎo)致其定位不準(zhǔn)，樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃不明晰，本地居民消費(fèi)基本集中在地下二層的易初蓮花超市及五層的美食天地，且多為大

6、眾消費(fèi)，總體消費(fèi)額不高。B.旅游觀光客小陸家嘴是上海的金融貿(mào)易中心，這里高樓林立，各種風(fēng)格的現(xiàn)代建筑鱗次櫛比，這里有上海的標(biāo)志性建筑――東方明珠，亞洲第一高樓――金貿(mào)大廈，上海國際會議中心等，每天約有20萬左右的旅游觀光客光顧小陸家嘴地區(qū)，使其成為正大廣場消費(fèi)群體的主要來源之一。旅游客源占正大廣場消費(fèi)客源的1/3左右。消費(fèi)特征：旅游消費(fèi)受假日經(jīng)濟(jì)的影響較大，節(jié)假日商品零售額會大幅上升，而平時的消費(fèi)額就會比較平穩(wěn)，旅游消費(fèi)者一般對上海的特色產(chǎn)品及國際品牌商品情有獨(dú)鐘。由于正大廣場位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的內(nèi)部，在鱗次櫛比的高樓大

7、廈中間并不十分顯眼，對外展示及透明度不夠，具有上海特色的商品或旅游紀(jì)念品較少，因此，較難吸引并不知情的旅游觀光客的注意，因此，目前正大廣場旅游消費(fèi)尚存在較大可挖掘潛力。C.商務(wù)客流陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)作為浦東開發(fā)開放的標(biāo)志之一，其規(guī)劃起點高，建筑設(shè)計先進(jìn)，因此，國際跨國大集團(tuán)以及一系列外向型的實力公司都選擇小陸家嘴作為公司駐扎地。目前，小陸家嘴的辦公面積在100萬平米以上，是上海目前辦公樓密度最高的區(qū)域，這里匯聚了近10萬上海平均收入最高的白領(lǐng)階層。消費(fèi)特征：商務(wù)客流具有巨大的消費(fèi)能力，對品牌及時尚商品具有較強(qiáng)的接受力。此類客

8、源對購物環(huán)境及商品品質(zhì)非常注重，此類消費(fèi)基本集中于周一至周五，周末較少。隨著正大廣場周邊高檔住宅區(qū)的逐漸落成，例如菊園、仁恒濱江花園、世貿(mào)濱江花園、盛大金磐、湯臣海景等高檔豪宅居住區(qū)的落成，將為正大廣場帶來原先缺乏的高消費(fèi)能力的居民。而該地區(qū)的居民將以國內(nèi)企業(yè)主、高級管理人員以及境外人士為主，消費(fèi)能力巨