金融街研究報(bào)告：東方證券金融街

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1、金融街000402.SZ低估值的商務(wù)地產(chǎn)龍頭證券分析師楊國華事件：010－66210585yangguohua@orientsec.com.cn公司公布年報(bào)：2011年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入96.37億元，同比增長(zhǎng)18.8%；歸屬母執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S0860210030001公司所有者凈利潤(rùn)合計(jì)20.18億元，同比增長(zhǎng)13.2%；攤薄每股收益0.67元，擬10股派1元。聯(lián)系人周強(qiáng)010－66210621zhouqiang@orientsec.com.cn研究結(jié)論：投資評(píng)級(jí)買入增持中性減持（維持）計(jì)提減值準(zhǔn)備致利潤(rùn)增速略低于預(yù)期。公司11年歸屬母公司凈利潤(rùn)20.18億，股價(jià)（2012年04月06日）6.5

2、3元較上年增長(zhǎng)13.2%，北京大興生物醫(yī)藥基地地塊計(jì)提2.08億減值準(zhǔn)備致每股目標(biāo)價(jià)格10.20元收益降0.05元。總股本/A股（百萬股）3027.1/3027.1A股市值（億元）197.67凈負(fù)債率上升，短期償債能力下降，但預(yù)計(jì)12年資金壓力不大。公司2011國家/地區(qū)中國年報(bào)剔除預(yù)收款的負(fù)債率為46%，較三季報(bào)下降1個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率66%，年報(bào)點(diǎn)評(píng)行業(yè)房地產(chǎn)較三季報(bào)上升6個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)公司12年剛性支出約230億，其中中信城項(xiàng)報(bào)告發(fā)布日期2012年4月9日目地價(jià)款約75億，工程款預(yù)計(jì)40億，一年內(nèi)到期的長(zhǎng)短期負(fù)債約114億。年報(bào)顯示公司持有現(xiàn)金92.3億，現(xiàn)金對(duì)一年內(nèi)到期的長(zhǎng)短期有息負(fù)

3、債的覆蓋股價(jià)表現(xiàn)率由三季度的156%大幅下降至81%，但預(yù)計(jì)公司12年銷售回款、貸款等資金流入合計(jì)應(yīng)在200億以上，12年資金壓力不大且有拿地能力。11年公司商務(wù)地產(chǎn)銷售額繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，但住宅銷售額大幅下滑。公司2011年商務(wù)地產(chǎn)銷售額83億，較上年增長(zhǎng)37%，但住宅銷售僅47億，同比下降54%，北京金色漫香林、漫香苑等住宅項(xiàng)目位于五環(huán)外受調(diào)控影響較大。公司12年可售貨值預(yù)計(jì)約230億，其中商務(wù)地產(chǎn)貨值預(yù)計(jì)占總貨值近一半。12年可售商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目包括北京金融街園中園、天津大都會(huì)項(xiàng)目、津南地塊、中信城項(xiàng)目等，合計(jì)貨值預(yù)計(jì)在110億左右。投資建議：公司是A股商務(wù)地產(chǎn)龍頭，其商務(wù)地產(chǎn)儲(chǔ)備主要分布于京

4、津地塊，預(yù)期未來將持續(xù)受益于北京金融街西擴(kuò)及天津金融城建設(shè)。目前公司股價(jià)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)單位：百萬元應(yīng)11年P(guān)B僅1.09倍，11年P(guān)E僅9.8倍，11年末預(yù)收款136億已完全鎖定主要財(cái)務(wù)指標(biāo)20112012E2013E2014E12年業(yè)績(jī)?？紤]到地產(chǎn)調(diào)控可能影響到公司項(xiàng)目的銷售及結(jié)算進(jìn)度，我們將營(yíng)業(yè)收入963713359245692321812-13年EPS預(yù)測(cè)由0.93元、1,18元下調(diào)至0.88元和1.05元，對(duì)應(yīng)12年、同比(%)19%39%84%-6%13年P(guān)E僅7.4倍和6.2倍，估值仍處于歷史低位，維持公司“買入”評(píng)級(jí)。凈利潤(rùn)2018266731913764同比(%)13%32%20

5、%18%【公司·證券研究報(bào)告】風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控時(shí)間超預(yù)期，金色漫香林等項(xiàng)目銷售持續(xù)低迷。毛利率(%)43.9%42.1%37.9%33.9%ROE(%)11.1%12.6%13.1%13.4%每股收益(元)0.670.881.051.24P/E（倍）9.807.416.205.25P/B（倍）1.090.940.810.70相關(guān)報(bào)告時(shí)間12年業(yè)績(jī)基本鎖定-三季報(bào)點(diǎn)評(píng)2011-10-30東方證券股份有限公司經(jīng)相關(guān)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。12年鑄就商務(wù)地產(chǎn)“護(hù)城河”-首次深度2011-05-06東方證券股份有限公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)在法律許可的范圍內(nèi)正在或?qū)⒁c本研究報(bào)告所分析的企業(yè)發(fā)展業(yè)

6、務(wù)關(guān)系。因此，投資者應(yīng)當(dāng)考慮到本公司可能存在對(duì)報(bào)告的客觀性產(chǎn)生影響的利益沖突，不應(yīng)視本證券研究報(bào)告為作出投資決策的唯一因素。有關(guān)分析師的申明，見本報(bào)告最后部分。其他重要信息披露見分析師申明之后部分，或請(qǐng)與您的投資代表聯(lián)系。并請(qǐng)閱讀本證券研究報(bào)告最后一頁的免責(zé)申明。金融街年報(bào)點(diǎn)評(píng)——低估值的商務(wù)地產(chǎn)龍頭表1：金融街12年推貨量預(yù)測(cè)12年可售12年可售12年可售面積12年純新推面積純新推貨值均價(jià)貨值權(quán)益貨值（萬平米）（萬平米）（萬平米）（元/平米）（億）（億）通州商務(wù)園項(xiàng)目203226.8152416000金色漫香林1018.518.5018500金色漫香郡555010000生物醫(yī)藥基地11號(hào)地

7、22.3000014000北七家項(xiàng)目（金色漫香苑）243636101515000大都會(huì)項(xiàng)目-寫字樓0000022000大都會(huì)二期住宅102412819.224000天津津南地塊153333102222000金悅城1311.711.71311.79000重慶金融街融景城101010101010000惠州巽寮灣（金海灣）海濱3032.426.04961010.810800中信城B/C/D地塊521.521.552