金融街研究報告：東方證券金融街

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1、金融街000402.SZ低估值的商務(wù)地產(chǎn)龍頭證券分析師楊國華事件：010－66210585yangguohua@orientsec.com.cn公司公布年報：2011年實現(xiàn)營業(yè)收入96.37億元，同比增長18.8%；歸屬母執(zhí)業(yè)證書編號：S0860210030001公司所有者凈利潤合計20.18億元，同比增長13.2%；攤薄每股收益0.67元，擬10股派1元。聯(lián)系人周強010－66210621zhouqiang@orientsec.com.cn研究結(jié)論：投資評級買入增持中性減持（維持）計提減值準備致利潤增速略低于預期。公司11年歸屬母公司凈利潤20.18億，股價（2012年04月06日）6.5

2、3元較上年增長13.2%，北京大興生物醫(yī)藥基地地塊計提2.08億減值準備致每股目標價格10.20元收益降0.05元。總股本/A股（百萬股）3027.1/3027.1A股市值（億元）197.67凈負債率上升，短期償債能力下降，但預計12年資金壓力不大。公司2011國家/地區(qū)中國年報剔除預收款的負債率為46%，較三季報下降1個百分點；凈負債率66%，年報點評行業(yè)房地產(chǎn)較三季報上升6個百分點。預計公司12年剛性支出約230億，其中中信城項報告發(fā)布日期2012年4月9日目地價款約75億，工程款預計40億，一年內(nèi)到期的長短期負債約114億。年報顯示公司持有現(xiàn)金92.3億，現(xiàn)金對一年內(nèi)到期的長短期有息負

3、債的覆蓋股價表現(xiàn)率由三季度的156%大幅下降至81%，但預計公司12年銷售回款、貸款等資金流入合計應(yīng)在200億以上，12年資金壓力不大且有拿地能力。11年公司商務(wù)地產(chǎn)銷售額繼續(xù)大幅增長，但住宅銷售額大幅下滑。公司2011年商務(wù)地產(chǎn)銷售額83億，較上年增長37%，但住宅銷售僅47億，同比下降54%，北京金色漫香林、漫香苑等住宅項目位于五環(huán)外受調(diào)控影響較大。公司12年可售貨值預計約230億，其中商務(wù)地產(chǎn)貨值預計占總貨值近一半。12年可售商務(wù)地產(chǎn)項目包括北京金融街園中園、天津大都會項目、津南地塊、中信城項目等，合計貨值預計在110億左右。投資建議：公司是A股商務(wù)地產(chǎn)龍頭，其商務(wù)地產(chǎn)儲備主要分布于京

4、津地塊，預期未來將持續(xù)受益于北京金融街西擴及天津金融城建設(shè)。目前公司股價對財務(wù)預測單位：百萬元應(yīng)11年P(guān)B僅1.09倍，11年P(guān)E僅9.8倍，11年末預收款136億已完全鎖定主要財務(wù)指標20112012E2013E2014E12年業(yè)績?？紤]到地產(chǎn)調(diào)控可能影響到公司項目的銷售及結(jié)算進度，我們將營業(yè)收入963713359245692321812-13年EPS預測由0.93元、1,18元下調(diào)至0.88元和1.05元，對應(yīng)12年、同比(%)19%39%84%-6%13年P(guān)E僅7.4倍和6.2倍，估值仍處于歷史低位，維持公司“買入”評級。凈利潤2018266731913764同比(%)13%32%20

5、%18%【公司·證券研究報告】風險提示：調(diào)控時間超預期，金色漫香林等項目銷售持續(xù)低迷。毛利率(%)43.9%42.1%37.9%33.9%ROE(%)11.1%12.6%13.1%13.4%每股收益(元)0.670.881.051.24P/E（倍）9.807.416.205.25P/B（倍）1.090.940.810.70相關(guān)報告時間12年業(yè)績基本鎖定-三季報點評2011-10-30東方證券股份有限公司經(jīng)相關(guān)主管機關(guān)核準具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。12年鑄就商務(wù)地產(chǎn)“護城河”-首次深度2011-05-06東方證券股份有限公司及其關(guān)聯(lián)機構(gòu)在法律許可的范圍內(nèi)正在或?qū)⒁c本研究報告所分析的企業(yè)發(fā)展業(yè)

6、務(wù)關(guān)系。因此，投資者應(yīng)當考慮到本公司可能存在對報告的客觀性產(chǎn)生影響的利益沖突，不應(yīng)視本證券研究報告為作出投資決策的唯一因素。有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分析師申明之后部分，或請與您的投資代表聯(lián)系。并請閱讀本證券研究報告最后一頁的免責申明。金融街年報點評——低估值的商務(wù)地產(chǎn)龍頭表1：金融街12年推貨量預測12年可售12年可售12年可售面積12年純新推面積純新推貨值均價貨值權(quán)益貨值（萬平米）（萬平米）（萬平米）（元/平米）（億）（億）通州商務(wù)園項目203226.8152416000金色漫香林1018.518.5018500金色漫香郡555010000生物醫(yī)藥基地11號地

7、22.3000014000北七家項目（金色漫香苑）243636101515000大都會項目-寫字樓0000022000大都會二期住宅102412819.224000天津津南地塊153333102222000金悅城1311.711.71311.79000重慶金融街融景城101010101010000惠州巽寮灣（金海灣）海濱3032.426.04961010.810800中信城B/C/D地塊521.521.552