應(yīng)對(duì)行業(yè)深度轉(zhuǎn)型打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海

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1、總裁研討是以上海易居房地產(chǎn)研究院為承辦主體，并聯(lián)合上海市人民政府發(fā)展研究中心房地產(chǎn)與城市管理政策研究工作室、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)城建專業(yè)委員會(huì)、中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)測(cè)評(píng)研究組、華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院等十余家單位，共同為上海乃至全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的高端人士打造的一個(gè)學(xué)習(xí)和交流平臺(tái)。希望我們產(chǎn)、學(xué)、研各方力量一起努力，加強(qiáng)交流，互相學(xué)習(xí)，共同推動(dòng)上海乃至全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。張永岳院長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)擦肩而過(guò)，你將喪失下一個(gè)十年很多人問(wèn)我，下一個(gè)十年，標(biāo)桿企業(yè)之間的較量，拼的將會(huì)是什么？我認(rèn)為，毋庸臵疑，下一個(gè)十年，標(biāo)桿企業(yè)征戰(zhàn)的

2、疆場(chǎng)，一定是“跨行業(yè)的資源”！萬(wàn)達(dá)經(jīng)營(yíng)的萬(wàn)千百貨和國(guó)際影院，萬(wàn)科追求的社區(qū)醫(yī)療和幼兒教育，無(wú)不是通過(guò)跨行業(yè)資源的整合，來(lái)提升自身在地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力！這絕不是哪一個(gè)行業(yè)領(lǐng)袖的突發(fā)奇想和個(gè)人偏好，而是我們整個(gè)行業(yè)從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)而向產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)演進(jìn)的普世規(guī)律。對(duì)了，一旦我們從產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)這個(gè)視角來(lái)理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或許，我們對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理解，才真正接近了她的本真涵義。上個(gè)月，我去北京參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)的發(fā)布，龍湖地產(chǎn)的一位領(lǐng)導(dǎo)人在發(fā)言中講到，未來(lái)，他們要向五、六線城市拓展業(yè)務(wù)。每一位行業(yè)同仁都能理解他們向五、六線城

3、市拓展業(yè)務(wù)的用意，但未必真正理解五、六線城市的實(shí)際情況。六線城市就是鎮(zhèn)，我曾經(jīng)為一個(gè)六線城市占地逾萬(wàn)畝的大型項(xiàng)目擔(dān)任顧問(wèn)，我站在這個(gè)地塊的中央，以我為圓心，以五公里為半徑，畫一個(gè)圓，在這個(gè)圓圈定的范圍里，除了我自己，沒(méi)有其他靈長(zhǎng)目動(dòng)物。在這樣的環(huán)境下，像過(guò)去那樣簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地蓋一些房子有用嗎？沒(méi)用！因?yàn)闆](méi)有人，離它最近的鎮(zhèn)也只有兩萬(wàn)人，就這兩萬(wàn)人的住房需求，也被政府提供的安臵房消化了。留給開(kāi)發(fā)企業(yè)的出路，只能是通過(guò)產(chǎn)業(yè)引擎，聚集人氣，再開(kāi)發(fā)住宅，實(shí)現(xiàn)盈利。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在這里儼然已經(jīng)成為一種開(kāi)發(fā)模式，而絕不再僅僅是一種業(yè)

4、態(tài)。對(duì)了，一旦我們從開(kāi)發(fā)模式這個(gè)視角理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或許，我們對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的理解，也才真正接近了她的本真涵義。上面，我講了作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也講了作為開(kāi)發(fā)模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。接下來(lái)，我還要講一下作為業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。像上海這樣的一線城市，每年土地出讓總量中，有接近一半是工業(yè)用地，這么大規(guī)模的工業(yè)用地，代表著廣闊的開(kāi)發(fā)空間。僅就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的總部基地這一種物業(yè)形式來(lái)看，這幾年發(fā)展非常迅猛，也涌現(xiàn)出了很多優(yōu)秀總部基地的代表。最近，我們聯(lián)合其他幾家權(quán)威機(jī)構(gòu)一起做上海首次總部基地20強(qiáng)的測(cè)評(píng)研究工作，接觸了大量相關(guān)項(xiàng)目，也為他

5、們?nèi)〉玫某晒Χ牢?。?dāng)然，在他們的發(fā)展過(guò)程中，也面臨著很多政策方面的、市場(chǎng)方面的障礙，甚至也出現(xiàn)了一些失敗的項(xiàng)目。但是，困難是發(fā)展的題中應(yīng)有之義。只要我們能夠不斷汲取經(jīng)驗(yàn)，勇于創(chuàng)新，我相信，作為一種重要業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也必將會(huì)有一個(gè)很好的發(fā)展前景。如果說(shuō)，我們與作為重要業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)擦肩而過(guò)不算什么損失的話，那么，我們與作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)擦肩而過(guò)，我們損失的恐怕就是未來(lái)十年征戰(zhàn)地產(chǎn)疆場(chǎng)的機(jī)會(huì)！周建成博士/Contents序言產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與開(kāi)發(fā)模式分析1總部基地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)解決方案172012年

6、上?？偛炕?0強(qiáng)測(cè)評(píng)研究全面啟動(dòng)35附件：上海典型總部基地測(cè)評(píng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介42產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與開(kāi)發(fā)模式分析20世紀(jì)70年代末，中國(guó)第一個(gè)對(duì)外開(kāi)放的工業(yè)園區(qū)——蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，工業(yè)地產(chǎn)隨之興起，但當(dāng)時(shí)大多局限為以廠房出租和賣地為主的經(jīng)營(yíng)方式。2003年，業(yè)內(nèi)首次提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念，并將之作為工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代。區(qū)別于以往的工業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面的發(fā)展有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式，在提升城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特功能。當(dāng)前，在住宅

7、市場(chǎng)因遭遇前所未有的調(diào)控逐漸降溫、商業(yè)地產(chǎn)也因競(jìng)爭(zhēng)激烈開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱跡象的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，更是成了房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的新方向，綠地、富力、合生創(chuàng)展等眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)都紛紛涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。伴隨著國(guó)家“十二五”規(guī)劃產(chǎn)業(yè)升級(jí)指導(dǎo)方針的出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也越來(lái)越受到政府與企業(yè)的重視。然而，發(fā)展勢(shì)頭迅猛的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，必須具備專業(yè)的運(yùn)營(yíng)手段和強(qiáng)烈的革新意識(shí)，唯有如此，才能持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)。易居研究院作為易居（中國(guó)）總部研發(fā)機(jī)構(gòu)，在為大型房企產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)的基礎(chǔ)上，形成了對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位及開(kāi)發(fā)模式獨(dú)到的見(jiàn)解，

8、本期報(bào)告將易居研究院產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)的部分實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與同仁們分享，希望對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有所幫助。-1-產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托，以獨(dú)棟寫字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓等為開(kāi)發(fā)對(duì)象，整合自然資源、社會(huì)資源和經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研為一體的產(chǎn)業(yè)集群。O產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀ne隨著政府和企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重視程度