2011年廣州市荔灣區(qū)芳村龍溪項目市調報告

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1、廣州市荔灣區(qū)芳村龍溪路項目市調報告2011年5月經(jīng)濟環(huán)境分析廣州房地產(chǎn)政策解讀市場預測分析宏觀小結一、宏觀環(huán)境廣州房地產(chǎn)市場情況2經(jīng)濟環(huán)境情況2010年，廣州GDP產(chǎn)值10604億元，從2006年開始，廣州GDP都保持在10%以上增長根據(jù)GDP與房地產(chǎn)關系的橫向圖，廣州房地產(chǎn)近年都處在高速發(fā)展的狀態(tài)高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場為項目的開展創(chuàng)造了良好的氛圍和環(huán)境GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展廣州GDP近年增長幅度都保持在10%以上，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期3房地產(chǎn)近年開發(fā)情況房地產(chǎn)

2、開發(fā)投資增長趨緩由于2010年亞運會的召開，廣州市第四季度要求所有揚塵性建設工地停工。房地產(chǎn)開發(fā)投資受此影響，出現(xiàn)回落。1-11月份累計，房地產(chǎn)開發(fā)投資762.9億元，同比增長15.6%，增幅比1-10月份累計回落4.8個百分點2010年1-11月份累計，廣州市商品住宅竣工面積為488.79萬平方米，增長幅度比去年同期下降4.4%，增幅比1-10月累計上升了12.3個百分點房地產(chǎn)竣工面積累計增長率大幅上升2009年11月-2010年11月廣州市商品住宅竣工面積累計同比增幅走勢圖2009年11月-2010年11月廣州市房地產(chǎn)開

3、發(fā)投資累計同比增幅走勢數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計局4廣州土地供求經(jīng)營性土地供應量2010年，廣州經(jīng)營性土地供應量達到1447.87平方米，同比上升42.14％，達到歷史新高。廣州歷年來土地供應量不斷增長，呈“階梯”狀分布。其中土地供應的主力為工業(yè)用地，主要集中在從化、花都等郊區(qū)，市中心區(qū)域出讓土地較多為住宅用地廣州歷年經(jīng)營性土地供應情況圖2010年，從成交地塊的成交用途來看，工業(yè)用地的成交占比最大，達到57％，總共出讓地塊為110塊，住宅用地成交的占比為24％，出讓地塊為46塊，商辦用地成交占比為17％，出讓地塊

4、數(shù)為33塊，公建配套用地僅出讓5塊土地，占比為2％2010年廣州成交土地用途比例成交土地用途5廣州住宅成交情況2010年1-12月廣州十區(qū)二市新建商品住宅供應面積為1053.77萬平方米，成交面積為946.87萬平方米，意味著市場供應大于求。整體而言，2010年廣州房地產(chǎn)市場處于供大于求的局面2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交量走勢圖商品住宅成交量2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交均價走勢圖受政策影響，2010年商品住宅交易價格曲線總體呈上漲趨勢。雖然經(jīng)歷了多項政策調控，12月的成交均價依然達到最高值，為13176元

5、/平方米。在限購政策以及通脹預期的影響下，預計2011年廣州房價依然處于高位盤整，房價大起大落的可能性不大商品住宅成交價格6廣州住宅成交結構價格區(qū)間2010年匯總(萬M2)比例10000元/㎡以下496.4152%10000-15000元/㎡213.7723%15000-20000元/㎡114.7212%20000元/㎡以上121.9613%合計946.86100%2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交面積段主要集中在90-130㎡區(qū)間段，成交面積為407.11萬平方米，占商品住宅市場總成交的43%；其次為50-90㎡區(qū)間段

6、，成交面積為199.81萬平方米，占商品住宅市場總成交的21%面積段結構2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交價格段主要集中在10000元/㎡價格段以下，成交面積達496.41萬平方米，占商品住宅市場總成交的52%；其次為10000-15000元/㎡價格段，成交面積為213.77萬平方米，占商品住宅市場總成交的23%價格段結構2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交面積段比例圖7廣州商業(yè)地產(chǎn)供求情況上半年，廣州商業(yè)前4個月供應較大，但進入5月、6月供應明顯不足，但需求卻是呈相反態(tài)勢從供求總體情況看，前四個月供過于求，而5、6月

7、則供不應求明顯，可見投機投資性買家經(jīng)過住宅進一步調控后，轉向商業(yè)市場尋求投資機會?？偟膩碚f，目前需求已被激活，但未完全釋放，商業(yè)市場前景利好商業(yè)地產(chǎn)需求被激活，供不應求態(tài)勢明顯，為項目商業(yè)發(fā)展提供了市場機遇8廣州商業(yè)土地地價走向珠江三角洲地區(qū)主要城市各用途地價增長率（%）2009年中山市是珠三角主要城市中唯一居住地價負增長的地區(qū)，2010年該市房地產(chǎn)市場得到較大發(fā)展，因比較基數(shù)小而使其地價增長率數(shù)據(jù)大幅提高排除中山市特殊情況，廣州商業(yè)用地地價僅次于深圳市。整體商業(yè)地價的不斷增長為項目提供了良好的發(fā)展前景商業(yè)地價快速增長，項目

8、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛力巨大，前景較好9商業(yè)地產(chǎn)價格走勢價格方面，3、4月商業(yè)市場價格受結構性成交影響回落，但其他均在20000元/㎡以上可見因住宅市場的調控，商業(yè)市場進入了高速發(fā)展期，價格也攀升至了高位商業(yè)地產(chǎn)價格的不斷增長，為項目增加了投資回收預期10廣州房地產(chǎn)政策解讀歷年政策走勢圖政策展望