2011年廣州市荔灣區(qū)芳村龍溪項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

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1、廣州市荔灣區(qū)芳村龍溪路項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告2011年5月經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析廣州房地產(chǎn)政策解讀市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析宏觀小結(jié)一、宏觀環(huán)境廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況2010年，廣州GDP產(chǎn)值10604億元，從2006年開始，廣州GDP都保持在10%以上增長(zhǎng)根據(jù)GDP與房地產(chǎn)關(guān)系的橫向圖，廣州房地產(chǎn)近年都處在高速發(fā)展的狀態(tài)高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)為項(xiàng)目的開展創(chuàng)造了良好的氛圍和環(huán)境GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展廣州GDP近年增長(zhǎng)幅度都保持在10%以上，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期3房地產(chǎn)近年開發(fā)情況房地產(chǎn)

2、開發(fā)投資增長(zhǎng)趨緩由于2010年亞運(yùn)會(huì)的召開，廣州市第四季度要求所有揚(yáng)塵性建設(shè)工地停工。房地產(chǎn)開發(fā)投資受此影響，出現(xiàn)回落。1-11月份累計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資762.9億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增幅比1-10月份累計(jì)回落4.8個(gè)百分點(diǎn)2010年1-11月份累計(jì)，廣州市商品住宅竣工面積為488.79萬平方米，增長(zhǎng)幅度比去年同期下降4.4%，增幅比1-10月累計(jì)上升了12.3個(gè)百分點(diǎn)房地產(chǎn)竣工面積累計(jì)增長(zhǎng)率大幅上升2009年11月-2010年11月廣州市商品住宅竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖2009年11月-2010年11月廣州市房地產(chǎn)開

3、發(fā)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局4廣州土地供求經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量2010年，廣州經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量達(dá)到1447.87平方米，同比上升42.14％，達(dá)到歷史新高。廣州歷年來土地供應(yīng)量不斷增長(zhǎng)，呈“階梯”狀分布。其中土地供應(yīng)的主力為工業(yè)用地，主要集中在從化、花都等郊區(qū)，市中心區(qū)域出讓土地較多為住宅用地廣州歷年經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)情況圖2010年，從成交地塊的成交用途來看，工業(yè)用地的成交占比最大，達(dá)到57％，總共出讓地塊為110塊，住宅用地成交的占比為24％，出讓地塊為46塊，商辦用地成交占比為17％，出讓地塊

4、數(shù)為33塊，公建配套用地僅出讓5塊土地，占比為2％2010年廣州成交土地用途比例成交土地用途5廣州住宅成交情況2010年1-12月廣州十區(qū)二市新建商品住宅供應(yīng)面積為1053.77萬平方米，成交面積為946.87萬平方米，意味著市場(chǎng)供應(yīng)大于求。整體而言，2010年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求的局面2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交量走勢(shì)圖商品住宅成交量2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖受政策影響，2010年商品住宅交易價(jià)格曲線總體呈上漲趨勢(shì)。雖然經(jīng)歷了多項(xiàng)政策調(diào)控，12月的成交均價(jià)依然達(dá)到最高值，為13176元

5、/平方米。在限購(gòu)政策以及通脹預(yù)期的影響下，預(yù)計(jì)2011年廣州房?jī)r(jià)依然處于高位盤整，房?jī)r(jià)大起大落的可能性不大商品住宅成交價(jià)格6廣州住宅成交結(jié)構(gòu)價(jià)格區(qū)間2010年匯總(萬M2)比例10000元/㎡以下496.4152%10000-15000元/㎡213.7723%15000-20000元/㎡114.7212%20000元/㎡以上121.9613%合計(jì)946.86100%2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交面積段主要集中在90-130㎡區(qū)間段，成交面積為407.11萬平方米，占商品住宅市場(chǎng)總成交的43%；其次為50-90㎡區(qū)間段

6、，成交面積為199.81萬平方米，占商品住宅市場(chǎng)總成交的21%面積段結(jié)構(gòu)2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交價(jià)格段主要集中在10000元/㎡價(jià)格段以下，成交面積達(dá)496.41萬平方米，占商品住宅市場(chǎng)總成交的52%；其次為10000-15000元/㎡價(jià)格段，成交面積為213.77萬平方米，占商品住宅市場(chǎng)總成交的23%價(jià)格段結(jié)構(gòu)2010年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交面積段比例圖7廣州商業(yè)地產(chǎn)供求情況上半年，廣州商業(yè)前4個(gè)月供應(yīng)較大，但進(jìn)入5月、6月供應(yīng)明顯不足，但需求卻是呈相反態(tài)勢(shì)從供求總體情況看，前四個(gè)月供過于求，而5、6月

7、則供不應(yīng)求明顯，可見投機(jī)投資性買家經(jīng)過住宅進(jìn)一步調(diào)控后，轉(zhuǎn)向商業(yè)市場(chǎng)尋求投資機(jī)會(huì)?？偟膩碚f，目前需求已被激活，但未完全釋放，商業(yè)市場(chǎng)前景利好商業(yè)地產(chǎn)需求被激活，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯，為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)遇8廣州商業(yè)土地地價(jià)走向珠江三角洲地區(qū)主要城市各用途地價(jià)增長(zhǎng)率（%）2009年中山市是珠三角主要城市中唯一居住地價(jià)負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū)，2010年該市房地產(chǎn)市場(chǎng)得到較大發(fā)展，因比較基數(shù)小而使其地價(jià)增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)大幅提高排除中山市特殊情況，廣州商業(yè)用地地價(jià)僅次于深圳市。整體商業(yè)地價(jià)的不斷增長(zhǎng)為項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展前景商業(yè)地價(jià)快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目

8、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛力巨大，前景較好9商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)價(jià)格方面，3、4月商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格受結(jié)構(gòu)性成交影響回落，但其他均在20000元/㎡以上可見因住宅市場(chǎng)的調(diào)控，商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展期，價(jià)格也攀升至了高位商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的不斷增長(zhǎng)，為項(xiàng)目增加了投資回收預(yù)期10廣州房地產(chǎn)政策解讀歷年政策走勢(shì)圖政策展望