房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與審判實(shí)踐

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1、房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)民事審判的影響及應(yīng)對(duì)一中院民一庭《關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策與民事審判銜接的調(diào)研報(bào)告》本調(diào)研課題由北京市第一中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)孫國(guó)鳴主持，民一庭庭長(zhǎng)吳小成、副庭長(zhǎng)黃海濤負(fù)責(zé)組織實(shí)施；參與人：民一庭詹暉、郭嘉、宋少源、趙蕾、李筱珊、王洋林；執(zhí)筆人：宋少源、郭嘉、趙蕾。統(tǒng)稿人：黃海濤、宋少源。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的具體內(nèi)容二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控兩年來涉房新政案件的審理情況三、最高人民法院及北京高院的指導(dǎo)意見四、涉房新政案件的審理思路五、涉房新政案件中具體問題的處理六、對(duì)差別化信貸政策小幅調(diào)整的一點(diǎn)思考一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的具體內(nèi)容國(guó)家（北京）房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)調(diào)控政策四個(gè)文件：1、2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》；2、2010年4月30日《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》；3、2011年1月26日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》；4、2011年2月15日（發(fā)布時(shí)間2月16日）《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。配套文件：住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知（建房[2010]83號(hào)）》、北京市住建委《關(guān)于落實(shí)本市住房限

3、購政策有關(guān)問題的通知（京建發(fā)[2011]65號(hào)）》國(guó)家（北京）房地產(chǎn)市場(chǎng)差別化信貸政策及限購措施的具體內(nèi)容綜合“京十二條”和“京十五條”，目前北京實(shí)行的差別化信貸政策和限購措施的具體內(nèi)容二、房地產(chǎn)調(diào)控兩年來涉房新政案件的審理情況有效案例72購房人起訴要求解除合同、返還購房款、定金61居間人索要中介費(fèi)6賣房人起訴要求履行合同、支付違約金5外地人證明31%三套房49%首付款比例、貸款利率9%其他11%外地人證明三套房首付款比例、貸款利率其他買房人訴求解除合同返還購房款返還定金賠償居間費(fèi)6221516賣房人抗辯同意解除要求繼續(xù)履行不同意返還定金302847法院判

4、決解除合同返還購房款返還定金及部分返還定金居間費(fèi)5718返還部分返還不返還支付不支付3111415判決常引法條26191312116442051015202530引用次數(shù)引用次數(shù)26191312116442《合同法》第97條解除后果《合同法》第94條法定解除《合同法解釋二》26條情勢(shì)變更《合同法》第60條全面履行《合同法》第8條法律約束力《合同法》第5條公平原則《合同法》第117條不可抗力《合同法》第93條約定解除《民法通則》第4條誠(chéng)實(shí)信用三、最高人民法院及北京高院的指導(dǎo)意見2010年12月24日，北京高院民一庭發(fā)布《關(guān)于妥當(dāng)審理涉及房屋新政相關(guān)房屋買賣案件

5、的會(huì)議紀(jì)要》2011年10月9日，最高人民法院印發(fā)《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》2011年11月3日北京市高級(jí)人民法院印發(fā)《關(guān)于涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件處理的暫行意見》四、涉房新政案件的審理思路不可抗力情勢(shì)變更公平原則依據(jù)具體的調(diào)控政策對(duì)特定交易行為所帶來的不同影響來作出不同認(rèn)定：（一）限購措施屬于不可抗力（二）差別化信貸適用公平原則（三）差別化信貸的本質(zhì)是情勢(shì)變更五、涉房新政案件中具體問題的處理（一）合同解除問題1、限購措施與合同解除。2、商品房按揭貸款辦理障礙與合同解除。3、履行困難與合同解除。4、“互訴解除”與協(xié)商解除。（二）違約責(zé)任1、違

6、約金2、定金3、預(yù)期利益損失4、居間費(fèi)損失（三）居間費(fèi)的返還與支付六、對(duì)差別化信貸政策小幅調(diào)整的一點(diǎn)思考（一）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的思考（二）對(duì)房屋買賣合同中約定首付款比例的思考（三）信貸政策的小幅調(diào)整不構(gòu)成解除合同的理由