《資本結構理論》PPT課件

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1、第六章收益法房地產評估班級：2012級資產評估姓名：季斌斌第一節(jié)收益法的基本原理1、收益法的概念定義：將房地產未來的凈收益通過資本化求取房地產價值的一種方法。假設：投資假設2、收益法的理論依據(jù)預期原理3、收益法的適用條件和范圍收益法適用的條件是房地產未來預期收益及風險能夠預測和量化、房地產的收益年限能夠確定。4、收益法的操作步驟第二節(jié)房地產收入1、租金收入a、租金的計算方法b、租金包括的內容c、合同是否有租金減讓條款2、轉售收入3、直接經(jīng)營收入4、其他收入1.早期資本結構理論1.1凈收益理論1.2營業(yè)收益理論1.3傳統(tǒng)理論資本結構理論早期資本結構理論1.早期資本結構理論1.1凈收益理論凈收益理

2、論認為，負債可以降低企業(yè)的資本成本，負債程度越高，企業(yè)的價值越大。這是因為債務利息和權益資本成本均不受財務杠桿的影響，無論負債程度多高，企業(yè)的債務資本成本和權益資本成本都不會變化。因此，只要債務成本低于權益成本，那么負債越多，企業(yè)的加權平均資本成本就越低，企業(yè)的凈收益或稅后利潤就越多，企業(yè)的價值就越大。當負債比率為100％時，企業(yè)加權平均資本成本最低，企業(yè)價值將達到最大值。早期資本結構理論1.早期資本結構理論1.1凈收益理論凈收益理論隱含的假設是：負債的資本成本和股票的資本成本均固定不變。早期資本結構理論1.早期資本結構理論1.1凈收益理論如果用Kd表示債務資本成本、Ke表示權益資本成本、Kw

3、表示加權平均資本成本、V表示企業(yè)總價值，則凈收益理論可用下圖來描述。早期資本結構理論1.早期資本結構理論1.2營業(yè)收益理論營業(yè)收益理論認為，不論財務杠桿如何變化，企業(yè)加權平均資本成本都是固定的，因而企業(yè)的總價值也是固定不變的。這是因為企業(yè)利用財務杠桿時，即使債務成本本身不變，但由于加大了權益的風險，也會使權益成本上升，于是加權平均資本成本不會因為負債比率的提高而降低，而是維持不變。因此，資本結構與公司價值無關；決定公司價值的應是其營業(yè)收益。早期資本結構理論1.早期資本結構理論1.2營業(yè)收益理論營業(yè)收益理論隱含這樣的假設：即負債的資本成本不變而股票的資本成本會隨負債的增加而上升，同時認為負債的資

4、本成本小于股票的資本成本，結果使加權平均資本成本不變。早期資本結構理論1.早期資本結構理論1.2營業(yè)收益理論營業(yè)收益理論下資本成本與公司總價值之間的關系，可用圖形描述，見下圖所示。早期資本結構理論1.早期資本結構理論1.2營業(yè)收益理論按照這種理論推論，不存在最佳資本結構，籌資決策也就無關緊要，可見，營業(yè)收益理論和凈收益理論是完全相反的兩種理論。早期資本結構理論1.早期資本結構理論1.3傳統(tǒng)理論傳統(tǒng)理論認為，企業(yè)利用財務杠桿盡管會導致權益成本的上升，但在一定程度內卻不會完全抵消利用成本率低的債務所獲得的好處，因此會使加權平均資本成本下降，企業(yè)總價值上升。但是，超過一定程度地利用財務杠桿，權益成本

5、的上升就不再能為債務的低成本所抵消，加權平均資本成本便會上升。以后，債務成本也會上升，它和權益成本的上升共同作用，使加權平均資本成本上升加快。這樣加權平均資本成本線呈現(xiàn)U型結構，加權平均資本成本從下降變?yōu)樯仙霓D折點，是加權平均資本成本的最低點，這時的負債比率就是企業(yè)的最佳資本結構。早期資本結構理論1.早期資本結構理論1.3傳統(tǒng)理論a)資本成本b)企業(yè)價值傳統(tǒng)理論下資本成本和企業(yè)價值現(xiàn)代資本結構理論2.現(xiàn)代資本結構理論MM資本結構理論一、“MM”理論：現(xiàn)代融資理論的基石1958年,美國學者莫迪利安尼和米勒在《美國經(jīng)濟評論》上發(fā)表的著名論文《資本成本、公司財務與投資理論》,創(chuàng)建了現(xiàn)代企業(yè)融資理論

6、的開端。ＭＭ通過嚴格的數(shù)學推導,證明了在一定條件下,企業(yè)的價值與所采取的融資方式——發(fā)行債券或發(fā)行股票無關的結論。企業(yè)資本結構與企業(yè)市場價值無關的ＭＭ理論是一個非常令人意外的結論,它與流行的觀點相悖并且引起了人們的不安和不理解,也接受了來自實踐的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)代資本結構理論2.現(xiàn)代資本結構理論1、一些符號及公式E——表示公司普通股的市場價值，它等于該公司股票的價格乘以發(fā)行在外的股數(shù)；D——表示公司負債的市場價值，假設企業(yè)只有一種負債，且每年等額還本付息，也不存在優(yōu)先股；V——表示公司資產的價值，即公司的價值，根據(jù)價值的可加性原理：V=E+D；EBIT——表示稅息前利潤；I——表示年債券利息，I=D×

7、Kd；Kd——表示公司負債的資本成本；Ke——表示公司普通股權益的資本成本；Ka——表示公司的加權平均資本成本；Tc——表示公司所得稅稅率π——稅后凈利潤現(xiàn)代資本結構理論2.現(xiàn)代資本結構理論（1）稅后凈利潤的計算公式現(xiàn)代資本結構理論2.現(xiàn)代資本結構理論（2）普通股權益價值的計算公式現(xiàn)代資本結構理論2.現(xiàn)代資本結構理論（3）普通股權益資本成本的計算公式現(xiàn)代資本結構理論2.現(xiàn)代資本結構理論（4）公司資