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1、購物中心商場管理理念對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物屮心進行管理，才能長久發(fā)展。日前國內商鋪購買者冇很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種悄況下，開發(fā)商對購物屮心的管理更為重要。如果購物屮心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸述按揭貸款，最終風險還是耍落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。一、購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經營”的特點購物中心的商鋪是有計劃的聚集，對購物小心進行“統(tǒng)一管理，分散經營”是購物中心區(qū)別于其他房地產的核心特
2、點?！敖y(tǒng)一?管理”，要求購物中心必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒冇統(tǒng)一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔洜I”，是購物中心對消費者和經營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者不能直接進行商業(yè)經營，只是在消費者和經營者Z間搭建橋梁。二、購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)i招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達到“統(tǒng)一管理，分散經營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標準格式，在法律上確定購物屮心管理公司的管
3、理地位。1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核竹理和完善的租約管理。①所謂“品牌審核管理”是指：招商對彖需經品牌審核后/能進入。審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。①“完善的租約管理”。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還冇其他比較關鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協(xié)會（TCSC）的標準格式），比如：（1）承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)工重大變化，須經業(yè)主委員
4、會的認可（業(yè)主委員會成立之詢，經開發(fā)商認可）；（2）營業(yè)時間的確定；（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；（4）為整個購物中心促銷承擔的義務；（5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；（6）投保范囤事宜；（7）是否統(tǒng)一的收銀。②購物中心的招商鐘悄J*知名連鎖商業(yè)企業(yè)。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常帯動幣個購物屮心的順利銷售與管理。但是近年來，購物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達到較好的合作。因為對購物屮心來說，其一，連鎖商業(yè)-企業(yè)因為有規(guī)模、有足夠的店鋪做支撐，故而其商品銷倍價格會低于非連鎖型店，而
5、低價格也是購物屮心想要吸引消費者購物的“法寶”z—；其二，購物中心對進駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀守法，購物中心的商業(yè)管理公司不會如同百貨公司那樣對商戶干涉過多。因此，選擇口律性高、有固定經營模式的連鎖企業(yè)，對購物中心的管理來說，是相當省心和放心的。另外對連鎖商業(yè)企業(yè)來說，選擇商業(yè)價值高的地段和足夠人的面積經營是至關重要的。購物屮心由于選址慎之又慎，多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域，因此進駐購物屮心的連鎖企業(yè)，就等于不費力氣找到經營的好地段;其二，購物中心采取入駝商戶獨立經營的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃，人氣上冇保證，故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐購物中心。
6、2、“統(tǒng)一的營銷管理”冇助于維護和提高經營者的共同利益。由于HiW購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先?業(yè)主溝通預算，經業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果購物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。3、“統(tǒng)一的服務監(jiān)巒”有助于經營者間的協(xié)調和合作。購物中心須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家纟R成的管理委員會，指導、協(xié)調、服務、監(jiān)督承租戶的經營活動，保證購物中
7、心的高效運轉。常見的方式冇：(1)指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排：(2)協(xié)調項目：協(xié)調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作：(3)服務項目：行政事務管理；(4)監(jiān)督項目:維護購物中心的紀律、信譽,協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。4、“統(tǒng)一的物業(yè)管理”冇助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。購物中心的物業(yè)管理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。從房地產的開發(fā)類型的收益比較來看，購物中心的開發(fā)收益是最高之一(另外是豪華別墅)，但是其風險也最人。如果對購物屮心的開發(fā)與經營沒
8、有成熟的經驗和模式，購物
