全國(guó)房屋登記官考試輔導(dǎo)材料-房屋登記案例分析

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1、全區(qū)房屋登記審核人員培訓(xùn)房屋登記案例分析房屋登記一、登記目的規(guī)范登記行為，保護(hù)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。二、登記的概念登記是一種記載行為，是一種可訴的行政行為，而不是確權(quán)、審批或許可行為。三、登記程序申請(qǐng)--受理—審核（必要時(shí)公告）--記載于登記簿--發(fā)證記載于登記簿時(shí)房屋登記即生效，“發(fā)證”在實(shí)務(wù)中只是起到校對(duì)程序的作用，避免筆誤。是否所有的房屋登記都依申請(qǐng)而啟動(dòng)？《物權(quán)法》中規(guī)定的物權(quán)種類中，涉及房屋他項(xiàng)權(quán)利的是：（抵押權(quán)、地役權(quán)）了解幾種主要的不動(dòng)產(chǎn)制度及其特點(diǎn)一、契據(jù)登記制度——形式審查；二、權(quán)利登記制度——實(shí)質(zhì)審查；三、托倫斯登記制度——登記機(jī)構(gòu)有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限；登記

2、機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)法學(xué)界、業(yè)界的幾種觀點(diǎn)1、形式審查；2、實(shí)質(zhì)審查；3、以形式（程序）審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔；4、合理審慎的審查?！斗课莸怯涋k法》對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的定位如登記申請(qǐng)符合下列條件，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記：1、申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致；2、申請(qǐng)初始登記的房屋是申請(qǐng)人提交的建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明材料記載的房屋；申請(qǐng)其他登記的房屋是房屋登記簿記載的房屋；3、申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明事實(shí)一致；4、申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；5、不存在不予登記的情形。如登記申請(qǐng)不符合上述條件，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定并以書面形式告知申請(qǐng)人，不予登記的

3、書面決定必須包括不予登記的事實(shí)理由和法律依據(jù)。登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任一、判定登記機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)在于，登記機(jī)構(gòu)在登記中是否已經(jīng)盡到了審慎審查的義務(wù)。1、對(duì)屬于登記機(jī)構(gòu)自身職能范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)證真?zhèn)?、?quán)屬登記信息以及房屋有無查封等限制性信息，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)彶椴⒊袚?dān)審查責(zé)任；2、對(duì)于高仿真的公章、身份證等虛假材料，登記機(jī)構(gòu)沒有能力和技術(shù)手段進(jìn)行審查，由此產(chǎn)生的后果不應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)。也就是說，登記機(jī)構(gòu)雖然盡了足夠的審核義務(wù)并完全按照《辦法》的規(guī)定進(jìn)行登記，但是由于自身能力和條件的限制，確實(shí)無法發(fā)現(xiàn)材料存在錯(cuò)誤或者是虛假的，這時(shí)因登記錯(cuò)誤造成損害的法律責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由提交錯(cuò)誤、虛假材料的申請(qǐng)人承

4、擔(dān)。在工作實(shí)際中，存在登記機(jī)構(gòu)無過錯(cuò)而被撤銷頒發(fā)房屋所有權(quán)證行政行為的案例，行政行為被撤銷，但登記機(jī)構(gòu)無過錯(cuò)，不承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任案例：對(duì)限制民事行為能力人如何審查？登記錯(cuò)誤由誰擔(dān)責(zé)？申請(qǐng)人屬于限制民事行為能力人，從表面上并不能分辨出來，登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，對(duì)申請(qǐng)人必要的詢問也不能分辨其是否是限制民事行為能力人，如果因此登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任，監(jiān)護(hù)人因監(jiān)護(hù)不力應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這樣更有利于平衡各方的利益。注意：房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)違反法律規(guī)定，未盡審查職責(zé)，適用行政違法歸責(zé)原則，它以職務(wù)違法為承擔(dān)賠償責(zé)任的前提。登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任二、根據(jù)《國(guó)家賠償法》，

5、賠償請(qǐng)求人單獨(dú)提出賠償訴訟的，需先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出賠償請(qǐng)求，只有在賠償義務(wù)機(jī)關(guān)不同意其賠償請(qǐng)求的情況下，才有權(quán)向人民法院起訴。如果賠償請(qǐng)求人在提起行政訴訟的同時(shí)一并提起行政賠償請(qǐng)求，人民法院應(yīng)一并受理，分別立案。三、在行政賠償案件中應(yīng)按照直接損失給予賠償。什么是“直接損失”？從行為和損害結(jié)果的關(guān)系來看，購(gòu)房者所繳納的契稅款不屬于直接損失部分。契稅款是簽訂購(gòu)房合同產(chǎn)生的費(fèi)用，發(fā)生在登記行為之前，不是房屋登記機(jī)構(gòu)頒證行為直接造成的，房屋登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但房屋登記費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)是在辦理登記時(shí)房屋登記機(jī)構(gòu)直接收取的費(fèi)用，應(yīng)認(rèn)定為“直接損失”。善意取得制度善意取得制度在房屋

6、登記中的法律適用1、善意的買受人在登記錯(cuò)誤的情況下因?yàn)橄嘈诺怯浂?gòu)買了不動(dòng)產(chǎn)，如果符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)即時(shí)取得所有權(quán)；2、共同共有不動(dòng)產(chǎn)的共有人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)，買受人相信其具有全部的處分權(quán)而善意購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件的，也即時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件（1）出讓人無處分權(quán)；（2）買受人為善意；（3）合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（4）按照法律規(guī)定已經(jīng)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記。善意取得制度不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效力（1）具備上述要件，受讓人即可取得轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失；（2）不符合上述要件的，不發(fā)生善意取得的效力，所有權(quán)人

7、有權(quán)追回被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)。案例：撤銷房屋登記與善意第三人利益保護(hù)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。也就是說，屬善意取得人，登記機(jī)構(gòu)不能直接將其房屋所有權(quán)登記予以撤銷。詢問與實(shí)地查看所有的房屋登記都要經(jīng)過詢問程序需要到實(shí)地查看的幾種情形：1、房屋所有權(quán)初始登記；2、在建工程抵押權(quán)登記