第九講 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

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1、第九講房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)學(xué)習(xí)目的與要求了解投資的概念、分類、特點(diǎn)、作用，基本原理和相關(guān)概念；理解房地產(chǎn)投資的形式、利弊、風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制；理解房地產(chǎn)泡沫與政府調(diào)控。6/10/202119.1投資與房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資的概念投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來資金增值或受益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。6/10/20212(二)投資的分類投資活動(dòng)非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的幾種主要分類女口下：1．短期投資和長(zhǎng)期投資2．直接投資和間接投資3．金融投資和實(shí)物投資4．生產(chǎn)性投

2、資和非生產(chǎn)性投資6/10/20213(三)投資的特性投資是一種經(jīng)濟(jì)行為投資具有時(shí)間性投資目的是獲取收益投資具有風(fēng)險(xiǎn)性現(xiàn)在投入的價(jià)值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性就是投資風(fēng)險(xiǎn)。6/10/20214(四)投資的作用1．投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)3．投資可以促進(jìn)人民生活水平提高4．投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往6/10/20215二、房地產(chǎn)投資概述(一)房地產(chǎn)投資的概念——指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。(二)

3、房地產(chǎn)投資的分類除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照如下標(biāo)準(zhǔn)分類。6/10/202161．按投資主體劃分根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等。企業(yè)投資和個(gè)人投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益，如寫字樓投資、商品住房投資等。6/10/202172．按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分可分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)

4、投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。3.按物業(yè)類型劃分(1)居住物業(yè)投資(2)商業(yè)物業(yè)投資(3)工業(yè)物業(yè)投資(4)酒店和休閑娛樂設(shè)施投資(5)特殊物業(yè)投資指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來回收投資、賺取投資收益。6/10/20218(三)房地產(chǎn)投資的特性受制于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、異質(zhì)性和弱流動(dòng)性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。1.區(qū)位選擇異常重要房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

5、平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響。只有當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤(rùn)、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具有支付租金的能力時(shí)，這種投資才具備了基本的可行性。6/10/20219因此，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預(yù)測(cè)區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。對(duì)于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的

6、權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。3．需要適時(shí)的更新改造投資從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。這就要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。6/10/2021104．易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控等還可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。5．變現(xiàn)性差變現(xiàn)

7、性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動(dòng)性特征密切相關(guān)。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的弱點(diǎn)。一方面，由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購(gòu)買者也會(huì)存在對(duì)種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進(jìn)行多次搜尋才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)與購(gòu)買者偏好的匹配；另一方面，對(duì)于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價(jià)格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時(shí)間的搜尋和議價(jià)，實(shí)現(xiàn)買賣雙方心理承受價(jià)格的匹配，才有可能達(dá)成交易。而房地產(chǎn)價(jià)值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹(jǐn)慎，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易分散、信息不完備程