房地產投資與投資風險2011年(1)

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1、環(huán)球網校：視頻授課+名師答疑+在線?？?內部資料，考試通過無憂！考試問吧，有問必答！音頻、講義網校免費提供，如有販賣勿上當，免費咨詢：400-678-3456轉601一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對房地產投資的概念、形式、風險及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。考試要求l．了解投資的概念、分類、特性和作用；2．掌握房地產投資的概念、分類、特性及作用；3．掌握房地產直接投資；4．掌握房地產間接投資；5．熟悉房地產投資的利弊；6．掌握房地產投資的風險；7．了解風險與投資組合。二、內容講解第三節(jié)　房地產投資的風險二、房地產投資的系統(tǒng)風險【重要

2、考點，經常以單選、多選、判斷題的類型出現(xiàn)】系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險，即個別投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。（一）通貨膨脹風險通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。所有的投資均要求有一定的時間周期，房地產投資周期長，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。收益是通過其他人分期

3、付款的方式獲得時，投資者就會面臨著購買力風險。同時不論是以固定利率借出一筆資金，還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。造價工程師

4、監(jiān)理工程師

5、咨詢工程師

6、一級建造師

7、二級建造師

8、會計證

9、建筑師

10、安全工程師

11、會計職稱

12、注冊會計師

13、注冊稅務師

14、銀行從業(yè)

15、證券從業(yè)

16、期貨從業(yè)

17、經濟師

18、報關員

19、外銷員

20、執(zhí)業(yè)藥師

21、衛(wèi)生職稱

22、助理醫(yī)師

23、職稱英語

24、

25、職稱日語

26、職稱計算機

27、雅思

28、公共英語

29、自考英語

30、新概念

31、BEC

32、托福

33、公務員

34、人力資源師

35、高考

36、中考

37、司法考試

38、更多4頁環(huán)球網校：視頻授課+名師答疑+在線模考+內部資料，考試通過無憂！考試問吧，有問必答！音頻、講義網校免費提供，如有販賣勿上當，免費咨詢：400-678-3456轉601由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接相加。（二）市場供求風險市場供求風險是

39、指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產價值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內結構性過剩（某地區(qū)某種房地產的供給大于需求）達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產空置或積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力增加，這很容易最終導致房地產投資者的破產。從總體上來說，房地產市場是地區(qū)性市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多

40、。只要當?shù)亟洕陌l(fā)展是健康的，對房地產的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計。也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益的估計為基礎。投資者可以通過密切關注當?shù)厣鐣洕l(fā)展狀況、科學地使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。（三）周期風險周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的存在一樣，房地產市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與

41、衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產市場的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產交易量銳減、價格下降、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產市場成交量的萎縮和價格的大幅度下跌，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。（四）變現(xiàn)風險變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣財產，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現(xiàn)金。

42、因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌換為現(xiàn)金時，就有可能使投資者蒙受折