換種思路賺錢:看日本人如何租房

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1、換種思路賺錢:看日本人如何租房房市交易低迷,急煞不少持房者和中介。重買賣、輕租賃一直是國內(nèi)二手房市場的慣例,借鑒國外經(jīng)驗,不難發(fā)現(xiàn),房價越穩(wěn)定,租賃也就越活躍。當好“房屋管家”,上海租賃市場其實大有可為自今年3月份以來,政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策,以抑制上海過度上漲的房價,時值今日已初見成效:房價狂漲得到遏止,整個樓市已從過度投機狀態(tài)逐漸向正常狀態(tài)轉(zhuǎn)化。但市場的理性觀望態(tài)度也難倒了一大批的中介,沒有成交量就等于坐吃山空,但開著的門店每個月還需要交房租、水電,于是一些中介著實感到了難以為繼。重買賣輕租賃一

2、直是國內(nèi)二手房市場的慣例。如果借鑒國外房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗,不難發(fā)現(xiàn),其實上海的租賃市場還是大有可為,并且存在著尚未被開發(fā)的服務(wù)領(lǐng)域。變短線投資為中長期朋友小張近日發(fā)來一條短信:這次炒房套牢啦,我打算把房子簡單裝修一下,改售為租吧。小張去年底在萬邦都市花園買下一套三房兩廳,短短半年之中,經(jīng)歷了房價暴漲的喜悅,又遭遇了宏觀調(diào)控的寒流。這套房子如今出手,大概頂多賺10萬元。小張說,不甘心啊,我想還是裝修一下出租,做長線得了。小張的心態(tài)頗有代表性。目前,上海二手房市場出現(xiàn)“售冷租熱”的新變化:二手房市場拋售與轉(zhuǎn)租互

3、現(xiàn)、短期投資者開始退場,租房市場開始回暖。近些天,來自金豐易居?普潤地產(chǎn)的數(shù)字顯示,近一周內(nèi),其門店接受的委托租賃房源增加了20%以上,租賃成交業(yè)務(wù)量也較前段時間提高了15%。漢宇地產(chǎn)的一位經(jīng)紀人說,公司最新的一次客戶調(diào)查顯示,除急需資金周轉(zhuǎn)的客戶選擇繼續(xù)拋售外,約有7成房主明確表示,考慮由售轉(zhuǎn)租或是邊租邊售,變短期投資為中長期投資。投資者基于市場形勢變化重新作出的選擇,將對中介贏利模式的轉(zhuǎn)變形成“倒逼”。這種,倒逼”將迫使國內(nèi)二手房的市場格局向日本等成熟市場靠攏。租賃遠比交易發(fā)達筆者曾經(jīng)采訪過一位日本東

4、京不動產(chǎn)的資深經(jīng)紀人,據(jù)這位經(jīng)紀人介紹,在日本,由于房價非常穩(wěn)定,所以通過買賣二手房直接獲取利潤的情況非常少。日本人投資不動產(chǎn)的收益主要來自于每年固定的租金,所以日本二手房租賃遠比交易要發(fā)達。一般來說,有出租房源的房東會找信用好的不動產(chǎn)經(jīng)紀公司代理房產(chǎn)出租。出租價格由該中介協(xié)助設(shè)定,出租合同簽訂后,中介公司就會將打掃干凈的房屋交付給房客使用。費用方面,房客需要交付相當于兩個月房租的押金、禮金和一個月房租的中介費。如果住滿2年,房客需要交付相當于1個月房租的“更新”。以一套月租金在10萬日元的房子為例,租住

5、這個房子至少需要交付2個月的押金、2個月的禮金,1個月的中介費以及未來可能交付的“更新”1個月,前前后后加起來要50萬到60萬日元。這接近與在東京購買一套房子的最低首付款。所以在高房價、低首付的日本,二手房用來租賃是相當劃算的。低租金房子依然搶手而在租賃市場回暖的上海,中介們也一樣有事可做。筆者在黃浦區(qū)一些中介門店了解到,該地區(qū)的二手房租賃出現(xiàn)了一個小高峰。一房到兩房的小房型、租金在1000-2500元/月的房源格外受歡迎,據(jù)說一間11平方米的朝北小屋,租金1500元/月都有人搶著要。筆者在西藏南路上的一

6、家小中介逗留的近半小時時間內(nèi),就有兩三批人前來詢問有沒有房子出租,但得到的回答都是租金低于1000元/月的房子已經(jīng)全部租掉。據(jù)中介老板說,前不久他受理了一套西凌新村2樓兩室半、面積30平方米的朝南老工房,有淋浴,無空調(diào),月租金1800元,結(jié)果由4個打工者合租下來,而這種類型的房源可以說好借得不得了。事實上,這家中介老板的生活過得比一般人想像中要滋潤。他11平方米的門店當初買下來只要11萬元,由他獨自經(jīng)營,按出租房一次性35%的傭金計算,他只要借出1套1500元/月的房子,就能收取525元的服務(wù)費,如果一個

7、月做10套這樣的房子,幾乎能凈賺5000元。而5月份以來,該價位的房源已經(jīng)出租了大約四五套,接下去再保持這樣的勢頭,基本沒什么問題,如果有幸能出租掉一套高檔樓房,那效益就相當可觀了。和日本一樣,如果房屋價格越是穩(wěn)定,租賃市場也就會越活躍,因此,既然知道政府將花大力氣調(diào)控房價,何不未雨綢繆,事先考慮打開租賃市場的局面呢?而對于這一點,日本的房產(chǎn)市場也能給我們頗多啟示。變身“房東好管家”專家指出,房地產(chǎn)中介的本質(zhì)屬性應(yīng)該是幫助房東管理好固定資產(chǎn)。這一點在日本體現(xiàn)得十分明顯,而在中國卻少有人意識。在東京,一套出

8、租房的客人搬走后,中介公司會很負責地將房子打掃干凈,更換弄臟了的墻紙,給地板重新打蠟,相當于做一次簡單的內(nèi)裝修,這樣等再一次出租就仍能借個好價錢,這也是非常人性化的服務(wù)。而如果有房客充當二房東,中介也會馬上撤銷合同,以保護房東的利益,避免糾紛。同時,究竟商用還是居住,中介都會在合同簽定時促使雙方作出明確約定。這一系列的服務(wù)項目都是目前國內(nèi)中介所缺乏或是薄弱的,其實這些服務(wù)都能夠轉(zhuǎn)化成有形或無形的財富效益。如果有第一個吃螃蟹的人

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