換種思路賺錢：看日本人如何租房

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1、換種思路賺錢：看日本人如何租房房市交易低迷，急煞不少持房者和中介。重買賣、輕租賃一直是國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)的慣例，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)越穩(wěn)定，租賃也就越活躍。當(dāng)好“房屋管家”，上海租賃市場(chǎng)其實(shí)大有可為自今年3月份以來，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，以抑制上海過度上漲的房?jī)r(jià)，時(shí)值今日已初見成效：房?jī)r(jià)狂漲得到遏止，整個(gè)樓市已從過度投機(jī)狀態(tài)逐漸向正常狀態(tài)轉(zhuǎn)化。但市場(chǎng)的理性觀望態(tài)度也難倒了一大批的中介，沒有成交量就等于坐吃山空，但開著的門店每個(gè)月還需要交房租、水電，于是一些中介著實(shí)感到了難以為繼。重買賣輕租賃一

2、直是國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)的慣例。如果借鑒國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)，其實(shí)上海的租賃市場(chǎng)還是大有可為，并且存在著尚未被開發(fā)的服務(wù)領(lǐng)域。變短線投資為中長(zhǎng)期朋友小張近日發(fā)來一條短信：這次炒房套牢啦，我打算把房子簡(jiǎn)單裝修一下，改售為租吧。小張去年底在萬邦都市花園買下一套三房?jī)蓮d，短短半年之中，經(jīng)歷了房?jī)r(jià)暴漲的喜悅，又遭遇了宏觀調(diào)控的寒流。這套房子如今出手，大概頂多賺10萬元。小張說，不甘心啊，我想還是裝修一下出租，做長(zhǎng)線得了。小張的心態(tài)頗有代表性。目前，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“售冷租熱”的新變化：二手房市場(chǎng)拋售與轉(zhuǎn)租互

3、現(xiàn)、短期投資者開始退場(chǎng)，租房市場(chǎng)開始回暖。近些天,來自金豐易居?普潤(rùn)地產(chǎn)的數(shù)字顯示，近一周內(nèi)，其門店接受的委托租賃房源增加了20%以上，租賃成交業(yè)務(wù)量也較前段時(shí)間提高了15%。漢宇地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人說，公司最新的一次客戶調(diào)查顯示，除急需資金周轉(zhuǎn)的客戶選擇繼續(xù)拋售外，約有7成房主明確表示，考慮由售轉(zhuǎn)租或是邊租邊售，變短期投資為中長(zhǎng)期投資。投資者基于市場(chǎng)形勢(shì)變化重新作出的選擇，將對(duì)中介贏利模式的轉(zhuǎn)變形成“倒逼”。這種，倒逼”將迫使國(guó)內(nèi)二手房的市場(chǎng)格局向日本等成熟市場(chǎng)靠攏。租賃遠(yuǎn)比交易發(fā)達(dá)筆者曾經(jīng)采訪過一位日本東

4、京不動(dòng)產(chǎn)的資深經(jīng)紀(jì)人，據(jù)這位經(jīng)紀(jì)人介紹，在日本，由于房?jī)r(jià)非常穩(wěn)定，所以通過買賣二手房直接獲取利潤(rùn)的情況非常少。日本人投資不動(dòng)產(chǎn)的收益主要來自于每年固定的租金，所以日本二手房租賃遠(yuǎn)比交易要發(fā)達(dá)。一般來說，有出租房源的房東會(huì)找信用好的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理房產(chǎn)出租。出租價(jià)格由該中介協(xié)助設(shè)定，出租合同簽訂后，中介公司就會(huì)將打掃干凈的房屋交付給房客使用。費(fèi)用方面，房客需要交付相當(dāng)于兩個(gè)月房租的押金、禮金和一個(gè)月房租的中介費(fèi)。如果住滿2年，房客需要交付相當(dāng)于1個(gè)月房租的“更新”。以一套月租金在10萬日元的房子為例，租住

5、這個(gè)房子至少需要交付2個(gè)月的押金、2個(gè)月的禮金，1個(gè)月的中介費(fèi)以及未來可能交付的“更新”1個(gè)月,前前后后加起來要50萬到60萬日元。這接近與在東京購(gòu)買一套房子的最低首付款。所以在高房?jī)r(jià)、低首付的日本，二手房用來租賃是相當(dāng)劃算的。低租金房子依然搶手而在租賃市場(chǎng)回暖的上海，中介們也一樣有事可做。筆者在黃浦區(qū)一些中介門店了解到，該地區(qū)的二手房租賃出現(xiàn)了一個(gè)小高峰。一房到兩房的小房型、租金在1000-2500元/月的房源格外受歡迎，據(jù)說一間11平方米的朝北小屋,租金1500元/月都有人搶著要。筆者在西藏南路上的一

6、家小中介逗留的近半小時(shí)時(shí)間內(nèi)，就有兩三批人前來詢問有沒有房子出租，但得到的回答都是租金低于1000元/月的房子已經(jīng)全部租掉。據(jù)中介老板說，前不久他受理了一套西凌新村2樓兩室半、面積30平方米的朝南老工房，有淋浴，無空調(diào)，月租金1800元，結(jié)果由4個(gè)打工者合租下來，而這種類型的房源可以說好借得不得了。事實(shí)上，這家中介老板的生活過得比一般人想像中要滋潤(rùn)。他11平方米的門店當(dāng)初買下來只要11萬元，由他獨(dú)自經(jīng)營(yíng)，按出租房一次性35%的傭金計(jì)算，他只要借出1套1500元/月的房子，就能收取525元的服務(wù)費(fèi)，如果一個(gè)

7、月做10套這樣的房子，幾乎能凈賺5000元。而5月份以來，該價(jià)位的房源已經(jīng)出租了大約四五套，接下去再保持這樣的勢(shì)頭，基本沒什么問題，如果有幸能出租掉一套高檔樓房，那效益就相當(dāng)可觀了。和日本一樣，如果房屋價(jià)格越是穩(wěn)定，租賃市場(chǎng)也就會(huì)越活躍，因此，既然知道政府將花大力氣調(diào)控房?jī)r(jià)，何不未雨綢繆，事先考慮打開租賃市場(chǎng)的局面呢？而對(duì)于這一點(diǎn)，日本的房產(chǎn)市場(chǎng)也能給我們頗多啟示。變身“房東好管家”專家指出，房地產(chǎn)中介的本質(zhì)屬性應(yīng)該是幫助房東管理好固定資產(chǎn)。這一點(diǎn)在日本體現(xiàn)得十分明顯，而在中國(guó)卻少有人意識(shí)。在東京，一套出

8、租房的客人搬走后，中介公司會(huì)很負(fù)責(zé)地將房子打掃干凈，更換弄臟了的墻紙，給地板重新打蠟,相當(dāng)于做一次簡(jiǎn)單的內(nèi)裝修，這樣等再一次出租就仍能借個(gè)好價(jià)錢，這也是非常人性化的服務(wù)。而如果有房客充當(dāng)二房東，中介也會(huì)馬上撤銷合同，以保護(hù)房東的利益，避免糾紛。同時(shí)，究竟商用還是居住，中介都會(huì)在合同簽定時(shí)促使雙方作出明確約定。這一系列的服務(wù)項(xiàng)目都是目前國(guó)內(nèi)中介所缺乏或是薄弱的，其實(shí)這些服務(wù)都能夠轉(zhuǎn)化成有形或無形的財(cái)富效益。如果有第一個(gè)吃螃蟹的人