公租房物業(yè)管理

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1、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)代收的租金與在保障性住房實(shí)施經(jīng)租管理過(guò)程中的管理費(fèi)用（含辦公經(jīng)費(fèi)、人員工資和物業(yè)管理費(fèi)）實(shí)行“收支兩條線”，即代收的租金按月匯繳至縣住房保障主管部門，由縣住房保障主管部門按月匯繳至財(cái)政專戶。承租家庭在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳交租金后，縣住房保障主管部門再按月向其發(fā)放對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租賃補(bǔ)貼。若中請(qǐng)家庭因年收入或住房情況發(fā)生變化，不再符合廉租住房的保障條件，房管部門停發(fā)廉租住房租賃補(bǔ)貼，按程序退出保障，由物管企業(yè)終止租賃合同。這種模式推行廉租住房由行政管理模式（行政租賃行為）轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)管理模式（市場(chǎng)租賃行為）

2、，進(jìn)一步改善保障性住房管理退出難的困境，健全和完善住房保障的進(jìn)退機(jī)制。同時(shí)，還讓承租戶與市場(chǎng)管理同步，有利于承租戶自覺(jué)提高對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理意識(shí)，提高生活質(zhì)量。北京市保障性住房物業(yè)管理模式研究【摘要】：本文以保障性住房為研究對(duì)彖，在對(duì)北京市首個(gè)廉租房調(diào)查和訪談的基礎(chǔ)上，運(yùn)用公共財(cái)政和委托代理理論，分析了北京市保障性住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問(wèn)題。進(jìn)一步通過(guò)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)比較研究，在比較研究國(guó)內(nèi)國(guó)際保障性住房物業(yè)管理基礎(chǔ)上，本文最后提出了完善我國(guó)保障性住房物業(yè)管理的新模式建議?！娟P(guān)鍵詞】：保障性住房;物業(yè)管理;物業(yè)

3、管理模式【正文】:一、研究背景及意義（一網(wǎng)I■?究背景1.北京市保障性住房大規(guī)模投入使用從1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，北京市房地產(chǎn)業(yè)不斷穩(wěn)步發(fā)展，為北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巫要貢獻(xiàn)。同時(shí)，北京市保障性住房體系也不斷完善，S前已經(jīng)形成了由經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、廉租住房和公共租賃住房四個(gè)層次構(gòu)成的住房保障體系，人民群眾居住水平和居住質(zhì)量顯著提高。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)用統(tǒng)計(jì)，2007年至2009年間，北京市累計(jì)開工建設(shè)保障性住房2333萬(wàn)平方米、24.8萬(wàn)套。2009年新開工保障性住房面積938）j平方米，

4、比上年增加135力平方米，竣工229力平方米，2力多戶住房閑難家庭將搬進(jìn)新居;全市保障性住房施工面積占住宅施工面積的38%,比上年提高12.3個(gè)百分點(diǎn);投放各類保障性住房10萬(wàn)套。根據(jù)規(guī)劃，北京市2010年將進(jìn)-步加人保障性住房建設(shè)力度，明確2010年要實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)50%”的目標(biāo)：口住型、改善型等各類保障性住房川地要占到住宅供應(yīng)川地總量的50%以上，新開工建設(shè)和收購(gòu)保障性住房13.4力套，占金市住宅開工套數(shù)的比例達(dá)到50%以上，保障性住房支持力度再次加大。2保障性住房物業(yè)管理而臨困境址然北京市保障性住房的建

5、設(shè)已經(jīng)大規(guī)模展開，但是近年來(lái)一批保障性住房小區(qū)徃建成后物業(yè)管理方面卻遇到了閑境。與設(shè)計(jì)功能完善、建設(shè)水平上等、配套設(shè)施完備等形成對(duì)比的是保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理工作較為滯后，主要衣現(xiàn)為以下兒個(gè)方面：第一，物業(yè)管理資金來(lái)源不足。對(duì)于保障性住房小區(qū)，政府對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)貼，而由于政府財(cái)力有限，往往其補(bǔ)貼相對(duì)于物管前期的成木投入和11常的運(yùn)行費(fèi)用只能解決部分問(wèn)題，無(wú)法支持更完善的物業(yè)管理服務(wù)。第二，物管機(jī)構(gòu)關(guān)系尚耒理順完善。政府在物業(yè)管理中應(yīng)起到什么作用,是主導(dǎo)，還僅僅是輔助監(jiān)督;專門物管公司與居委會(huì)如何協(xié)

6、調(diào)關(guān)系以更好地完善物業(yè)管理;是否像普通商品房小區(qū)引入業(yè)主委員會(huì);社區(qū)富裕勞動(dòng)力資源是否可以充分利用，參與小區(qū)物業(yè)管理。這些都是值得探討的問(wèn)題。第三，相關(guān)部門在謀劃保障性住房小區(qū)時(shí)重規(guī)劃、重建設(shè)，輕管理，在此類小區(qū)立項(xiàng)Z初對(duì)如何做好日后物業(yè)管理工作雨視不夠、投入不足，在部分小區(qū)還形成匝建設(shè)一輕管理一（政府投入資金）搞報(bào)治一輕管理一（政府投入資金）再整治的惡性循環(huán)狀態(tài)。不僅小區(qū)整體環(huán)境和配套設(shè)施、設(shè)備得不到較好的維護(hù)，雨要的是相關(guān)業(yè)主和住戶良好的居住習(xí)慣難以養(yǎng)成，嚴(yán)垂影響了這些業(yè)主和住戶的生活品質(zhì)，損害了城市

7、整體形象，造成政府為相關(guān)小區(qū)進(jìn)行重復(fù)整治所投入資金的浪費(fèi)。（二網(wǎng)I■?究意義1.改善現(xiàn)冇保障性住房的物業(yè)管理北京市現(xiàn)冇保障性住房盡管在設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面可圈可點(diǎn)，但是物業(yè)管理方面卻存在諸多問(wèn)題：維持物業(yè)管理所需資金和人員的來(lái)源問(wèn)題;政府、物業(yè)公司和居委會(huì)在物業(yè)管理層面角色定位混亂不淸晰問(wèn)題;物業(yè)管理水平滯后，跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步等問(wèn)題。本文的研究將為解決現(xiàn)有保障性住房物業(yè)管理存在的問(wèn)題提供借鑒。2.為新投入使用的保障性住房物業(yè)管理提供建議隨著保障性住房建設(shè)速度的加快，以保障性住房為主或者?在主城區(qū)內(nèi)高檔

8、商品房小區(qū)配建保障房的情況會(huì)越來(lái)越多，強(qiáng)化新投入使用保障性住房物業(yè)服務(wù)的任務(wù)也日益艱巨。由丁Z前保障性住房物業(yè)管理問(wèn)題已經(jīng)不斷被媒體報(bào)道出來(lái)，政府、物業(yè)公司和居委會(huì)在實(shí)踐中也進(jìn)行了多個(gè)方面的探索和嘗試。因此，本文試圖將理論和實(shí)踐相統(tǒng)一，為新投入使用的保障性住房物業(yè)管理提供建議，避免新項(xiàng)H陷入過(guò)去的老路，而是把物業(yè)管理放到與規(guī)劃和設(shè)計(jì)同樣的高度，形成物業(yè)管理、?業(yè)主生活品質(zhì)和北京市整體形彖的良性循壞互動(dòng)，真正把物業(yè)管理工作水平提