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《濱江商業(yè)街操作方案建議.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、第一部分：項目周邊環(huán)境和市場狀況一、項目周邊1、周邊環(huán)境簡述濱江花園商業(yè)街位于橫港濱江路與豐谷大道的交匯口，為濱江花園的社區(qū)配套?？拷~陵港，周邊自然環(huán)境較差，污染較嚴重，居住人群層次較低。項目東邊有學(xué)校，菜場，超市，電信營業(yè)廳等社區(qū)配套。2、市場供應(yīng)情況濱江花園周邊區(qū)域?qū)儆谂飸舾脑靺^(qū)，周邊無可售房源。第二部分：濱江花園商業(yè)街購房分析一、客戶購房區(qū)域選擇分析橫港作為銅陵市的郊區(qū)，與市區(qū)有一定的距離。加上本區(qū)域大多都是棚戶區(qū)改造項目，整體層次偏低。最終判定項目的購買人群主要是：大部分橫港周邊居民+小部分市區(qū)
2、居民二、客源分析及購買動機購買商鋪分為投資和自用兩種。項目對面目前開有一些營業(yè)廳，超市，小餐飲等，這部分的社區(qū)配套都是開在居民樓下，政府規(guī)劃要改造拆遷，打造成綠化帶，店主對以后的拆遷多少都知曉，也希望尋求一些物業(yè)來做長期經(jīng)營。最終購買客源：周邊小店主----購買動機是自用開店周邊社區(qū)居民----購買動機是投資期待升值或收租金+少許自用市區(qū)居民----購買動機是投資期待升值或收租金第二部分：項目swot分析項目SWOT分析：SWOT分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法
3、。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制訂相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。以下，采用SWOT分析法對本項目進行自身分析，即找出本項目客觀存在的內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses），以及外部市場環(huán)境中的機會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），并逐個分析。----項目優(yōu)勢分析(S)S1：項目為現(xiàn)房，交房期較短。S2：門口停車位充足開闊。S3：項目面積小，總價低。S4：本項目無競爭個案。----項目劣勢分析(
4、W)W1：項目位于橫港，橫港為棚戶區(qū)改造區(qū)域，居住層次不高，購買力不夠。W2：周邊污染嚴重，不易聚集人群。W3：濱江花園小區(qū)本身入住人數(shù)不夠高。W4：部分商鋪沿濱江大道，濱江大道人流少，車流大，此部分去化有難度。W5：周邊的道路大型貨車較多，路況復(fù)雜，不易聚集人氣。項目劣勢化解針對本項目可能面臨的劣勢，建議在實際推廣過程中應(yīng)當(dāng)從以下一些方面著手：一方面強調(diào)：◆小面積，低總價。◆產(chǎn)品是小開間，大進深。◆投資自用皆宜的市場形象。另一方面強調(diào)：◆稀缺的物業(yè)，不可再生，不可復(fù)制，唯一性?！舴吭从邢?，賣一套，少一套
5、。搶到就是賺到?！粽畬υ搮^(qū)域規(guī)劃，給我們機會很大◆一些關(guān)系戶包括政府官員，都在買，他們最知道規(guī)劃前景。----項目機會分析（O）O1：濱江花園本身有近三千戶業(yè)主，本項目商鋪僅有70套，3000多平米的量體，光靠小區(qū)本身日常生活消費就可以支撐店鋪興旺。O2：借助政府規(guī)劃，對面老居民房要拆遷，打造成沿江綠化帶，對面的店主勢必要找新的店鋪，本項目為現(xiàn)房非常適合商家的要求。O3：稀缺物業(yè)不可再生性。周邊長時間內(nèi)無可售房源。----項目威脅分析(T)T1：國家調(diào)控造成房產(chǎn)市場大環(huán)境較差，客戶觀望情緒較濃。威脅的化
6、解：執(zhí)行銷售時要有聳動性，用我們的銷售執(zhí)行打破客戶的觀望情緒：1、買房不如買鋪，住宅市場打壓厲害，無增值潛力，商鋪才是投資的硬道理，。2、租鋪不如買鋪，交錢給房東，租金上漲，利潤被壓榨，不如買鋪自己做。3、一鋪養(yǎng)三代，商鋪由于它的稀缺性，不可復(fù)制性，買了可以永遠收租金，升值潛力也很大。第三部分項目的企劃與銷售執(zhí)行一、企劃建議1、推廣案名作為濱江花園的底商，我司企劃建議為：濱江花園商業(yè)街。2．廣告的階段性劃分（蓄勢準(zhǔn)備期、強銷期、清盤期）根據(jù)我們對后期銷售階段的劃分，毫無疑問，相應(yīng)地整個廣告推廣的計劃也應(yīng)與
7、此適應(yīng)，具體如下：◎蓄勢準(zhǔn)備期——6月19日定為開盤。開盤前積蓄客戶，客戶儲備不夠的話可延延時開盤，或不打出開盤廣告消息。主要媒體方式建議夾報+銅都晨刊報紙+派單+嘉禾廣告牌（是否可利用）+電視流水字幕+公交車身廣告?！驈婁N期——這個階段，是我們后期整個營銷推廣的關(guān)鍵，主要講項目熱銷。主流媒體報紙，之前持續(xù)?！蚯灞P期——由于整個案子的銷售工作已經(jīng)接近尾聲，因此我們不應(yīng)該松懈，而應(yīng)繼續(xù)乘勢前進，通過有選擇性的廣告通道去化剩余產(chǎn)品，主要通路是：少量的報紙廣告+夾報等，最后的搶購機會。二、?媒介策略1?媒介選擇
8、戶外廣告:(1)借助嘉禾廣場現(xiàn)有資源(輔助)(2)大型看板借助嘉禾廣場現(xiàn)有資源(輔助)(4)車身廣告。1路或7路公交車。(輔助)(5)公車站點廣告。（據(jù)價格參考）(輔助)(6)出租車電子信息板（已投放）(7)售樓處戶外看板+導(dǎo)示旗。長期執(zhí)行。售樓處門頭已經(jīng)制作完畢?？杀M快在門口做一排導(dǎo)示旗，具體位置放在售樓處前面靠馬路位置。其中主流媒體：直郵——針對橫港區(qū)域性，主要做銅都晨刊夾報報紙——銅都晨刊末版整版。吸引全市客戶群體。電視
