好年華項目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾

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1、好年華項目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾目錄第一部分項目周邊住宅和商業(yè)市場調(diào)查報告一、調(diào)查區(qū)域界定二、東門商業(yè)圈片區(qū)概況三、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析第二部分項目開發(fā)定位分析一、項目地塊價值分析二、項目住宅部分營銷分析第三部分項目市場定位一、住宅價格定位及付款方式二、目標(biāo)客戶定位三、物業(yè)檔次與形象定位四、項目功能定位五、對規(guī)劃設(shè)計的建議第四部分銷售策略建議第五部分項目策劃銷售代理偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾一、偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾二、銷售進度三、廣告費用控制四、代理傭金及支付方式好年華項目營銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾第一部分項目周邊住宅和商業(yè)市場調(diào)查報告

2、一、調(diào)查區(qū)域界定根據(jù)“好年華”項目的特點，本案將調(diào)查范圍界定于東門商業(yè)圈，具體是東至文錦路，南至春風(fēng)路，西至人民公園路，北至?xí)癫悸贰Ⅱ院?。二、東門商業(yè)圈片區(qū)概況東門商業(yè)圈是深圳最早的經(jīng)濟中心，至今仍是深圳的著名商貿(mào)、旅游購物中心。該片區(qū)寫字樓、商鋪林立，金融系統(tǒng)完善，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，各項生活配套齊全，人口密集。具統(tǒng)計，東門商業(yè)圈日客流量達20萬人次。2004年地鐵開通后，交通狀況大幅度改善，東門商業(yè)圈將匯集更大的客流，龐大的客流量帶來無限商機。許多開發(fā)商已看準(zhǔn)這個商機，正在土地極為有限的東門商業(yè)圈加速開發(fā)物業(yè)，以搶在最佳時機推

3、出。一、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析（一）住宅市場1、居住功能較強的樓盤分析本區(qū)域目前在售樓盤不多，住宅方面重要的競爭對手將是目前正在開發(fā)的旺業(yè)豪苑、聚龍大廈及南塘商業(yè)廣場，它們的銷售情況見下表：物業(yè)名稱規(guī)模入伙期主要戶型價格(元/m2)銷售率備注旺業(yè)豪苑二幢34層2002.12已封頂40、50、66、81m2二、三房均價610030%居住功能較強，有湖景概念支撐聚龍大廈一幢32層2002.1140-86m2一房至三房均價690040%尚有三期四期待開發(fā)南塘商業(yè)廣場C區(qū)一幢30層已封頂2002.12未出未出未售芳鄰一幢29層現(xiàn)樓40、55、6

4、0均價800095%三個月售罄東港中心一幢高層現(xiàn)樓60-110均價900080%2、區(qū)域住宅戶型分析從戶型設(shè)計來看，由于東門住宅大多是服務(wù)于商業(yè),而非純居住用途，因此在戶型設(shè)計上就少了一般住宅的變化和講究,只要實用就行。因此，這里的戶型設(shè)計體現(xiàn)的不是“以人為本”，而是“以商為本”，一切服務(wù)于東門的商業(yè)設(shè)施，一切服務(wù)于東門的經(jīng)商人員。其次，戶型分布除萬科彩園為全復(fù)式大戶型外，其余都以一房、兩房的小戶型為主，如和平廣場、世濠大廈、立新花園，匯商名苑及芳鄰等，尤其是去年推出的芳鄰，全部為小戶型結(jié)構(gòu)，創(chuàng)下了三個月全部售罄的奇跡。3、租售狀

5、況分析①除地鐵口附近商鋪外，銷售率基本上符合東門中路——解放路——人民北路——新園路由高到低的漸變趨勢，說明人流的大小對投資者的信心有相當(dāng)?shù)挠绊懥Α＂俑鲗由啼佷N售率從低層到高層呈遞減趨勢：一層80%，二層50%，三層20%，四、五層很少有人問津，說明投資者對二層以上的人流和商業(yè)信心不足。項目樓盤租金（元/月）出租率租戶比平均售價（元/米2）東港中心1房1廳250098%25%以上75002房1廳3600芳鄰1房1廳190096%50%以上9200（原價）2房1廳25004、區(qū)域市場特征分析東門商業(yè)圈各項配套非常完善，生活便利，擁有

6、大量的租戶，同時由于地段開發(fā)用地非常有限，住宅尤其是小戶型住宅供應(yīng)不足，從而小戶型住宅具備較高的升值潛力，吸引較高比率的投資者入市，比如東港中心有超過60%的業(yè)主屬投資型。（一）商業(yè)市場東門的商業(yè)環(huán)境是優(yōu)越的，擁有巨大的客流，使得這里的商鋪非常搶手。預(yù)計2004年地鐵的開通，交通環(huán)境進一步的改善，這里將更具商業(yè)魅力。目前，東門由十二條步街相連，在20多家大型商場和數(shù)百家小型商鋪，已投入營運的商業(yè)面積超過50萬平方米。東門一向是深圳家喻戶曉的商業(yè)鼎盛之地，其每年的人流量一直保持遞增的趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2001年，東門平均每天人流量已突破

7、60萬，預(yù)計地鐵開通，換乘中心竣工后，平均日人流量會超過80萬。業(yè)內(nèi)人士認為，東門步行街修葺一新，以及茂業(yè)百貨、天虹商場、太陽廣場、友誼城東門分店為代表的商廈群的形成，說明東門商圈的購物環(huán)境已開始走品牌化路線，消費結(jié)構(gòu)已逐漸趨于合理與規(guī)范，同時，商家之間的競爭也變得愈加激烈。據(jù)深圳房地產(chǎn)年鑒98及港府的資料顯示：1998年深圳零售總額達423億元，其中近70%約280億元集中于羅湖，這280億中的50%即140億就集中于東門商圈，如此驚人的消費額告訴我們，隨著人流量的增加，消費額的不斷增長，新東門必將發(fā)展成為一個愈加成熟的商業(yè)中心

8、和旅游購物勝地。目前，東門商鋪經(jīng)營有如下特征：1．商鋪的來源東門有60%的商鋪經(jīng)營者是從小業(yè)主處租得，29%是從開發(fā)商租得，自己購買自己經(jīng)營的很少，可見東門商鋪大部分業(yè)主為投資型，這信息對商鋪的推廣很有提示。2．商鋪需求面積以上數(shù)據(jù)明顯提示面積在1