偉業(yè)--吉林濱江項(xiàng)目營銷建議(終)

偉業(yè)--吉林濱江項(xiàng)目營銷建議(終)

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1、2007.07.18.吉林市濱江項(xiàng)目營銷建議1客戶分析營銷戰(zhàn)略及策略選擇綜合分析3412本體及競爭分析市場分析0目標(biāo)及核心問題5商務(wù)條件目錄(CONCENT)2市場分析b1ac宏觀市場吉林城市量級(jí)的市場環(huán)境分析微觀市場項(xiàng)目地塊周邊的小環(huán)境分析中觀市場項(xiàng)目所處的區(qū)域市場環(huán)境分析市場分析1市場環(huán)境是決定項(xiàng)目價(jià)值走勢(shì)的外因,對(duì)項(xiàng)目價(jià)值體系評(píng)估起重要作用3吉林市為吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)支柱之一,與省會(huì)長春大有分庭抗禮之式吉林市位于吉林省中部,總面積27120平方公里,城區(qū)面積81.1平方公里;總?cè)丝诩s450萬,

2、城區(qū)人口約180萬。距離北京1100余公里。吉林市是吉林省除省會(huì)長春以外的次政治經(jīng)濟(jì)中心,工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。長春市除輻射全省外,主要輻射省域的西北部;而吉林市則主要負(fù)擔(dān)帶動(dòng)輻射省域東南部。吉林市四平市長春市松原市延吉市通化市磐石市蛟河市a1宏觀市場分析——城市地位4城市高鐵拉近吉林長春經(jīng)濟(jì)發(fā)展將在“十一五”期間實(shí)施的吉長高速鐵路建設(shè)項(xiàng)目,計(jì)劃投資60億元。全封閉、對(duì)開的高速列車,設(shè)計(jì)時(shí)速為300公里。吉長高速鐵路將實(shí)現(xiàn)兩市之間20分鐘通勤,從而消除兩個(gè)城市之間居民的兩地分居的問題。吉長高速鐵路將大大增強(qiáng)吉林

3、市聚集人口和承載產(chǎn)業(yè)的能力,對(duì)兩市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。吉林—長春城際快速鐵路的建成將從本質(zhì)上縮小城市之間的時(shí)空距離,進(jìn)而從本質(zhì)上改變吉林市的房地產(chǎn)市場‘質(zhì)’‘量’和格局。宏觀市場分析——城市聯(lián)系5支柱產(chǎn)業(yè)為吉林經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造新一極石化業(yè)集群以吉林石化、吉化集團(tuán)、吉林化纖為骨干企業(yè)實(shí)力雄厚,產(chǎn)業(yè)鏈條龐大,拉動(dòng)效益明顯汽車工業(yè)集群T4商務(wù)車被指定為2008年奧運(yùn)專用車;通田經(jīng)濟(jì)型轎車批量投放市場,輕微型車擴(kuò)能改造進(jìn)度進(jìn)一步加快,初步奠定了60萬輛整車的生產(chǎn)規(guī)模冶金工業(yè)擁有亞洲最大的炭素生產(chǎn)企業(yè)、中國最大

4、的鐵合金生產(chǎn)基地和年產(chǎn)200萬噸鋼的建龍鋼鐵集團(tuán)公司電力集群東北電網(wǎng)的重要命脈,知名的電站有:豐滿水電廠和白山電廠食品業(yè)以長白山品牌為龍頭的各級(jí)食品企業(yè)生機(jī)勃勃、分別在各級(jí)市場中占有重要份額吉林的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了新的階段,將為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)騰飛提供強(qiáng)大的支撐。也將為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。宏觀市場分析——城市價(jià)值解讀:產(chǎn)業(yè)支撐6近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長較快,房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入較快發(fā)展階段吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年來在國家加大固定資產(chǎn)投資力度,拉動(dòng)內(nèi)需,刺激消費(fèi)的政策支持和引導(dǎo)下,得到了迅速的發(fā)展

5、,逐漸發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀市場分析——城市價(jià)值解讀:城市經(jīng)濟(jì)7吉林市為單中心城市結(jié)構(gòu),南部是城市發(fā)展重心吉林市區(qū)共分為四個(gè)行政區(qū);龍?zhí)秴^(qū)位老工業(yè)區(qū),傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)聚集,生存居住條件相對(duì)較差;船營區(qū)為傳統(tǒng)城市核心區(qū)所在,城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、配套成熟,當(dāng)前市委、市政府就在此區(qū);豐滿區(qū)為新興城區(qū),擁有吉林高新開發(fā)區(qū),發(fā)展迅速,前景樂觀,各項(xiàng)配套設(shè)施有待于進(jìn)一步完善。龍?zhí)秴^(qū)昌邑區(qū)船營區(qū)豐滿區(qū)宏觀市場分析——城市規(guī)劃8宏觀市場分析——城市規(guī)劃龍?zhí)秴^(qū):作為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū),生活條件較差,是未來定居的購房客戶的重要來源區(qū)域豐

6、滿區(qū):項(xiàng)目所在區(qū)域,通過吉林大橋與昌邑區(qū)和船營區(qū)相連。船營區(qū):是吉林市古城的舊址,現(xiàn)為吉林市的傳統(tǒng)商業(yè)中心,吉林市政府也駐于船營區(qū)。昌邑區(qū):是吉林市的老城區(qū),集中了吉林火車站、公路客運(yùn)站和民航機(jī)場等交通樞紐。吉林大街貫穿昌邑區(qū),并與豐滿區(qū)連通。9吉林市打造國際花園城市完善生態(tài)景觀系統(tǒng),打造魅力型山水城市。依托一江環(huán)城、四山拱衛(wèi)的自然優(yōu)勢(shì),加強(qiáng)環(huán)城山系生態(tài)景觀規(guī)劃,不斷提高市區(qū)綠化水平,建設(shè)多層次立體綠地系統(tǒng)。加強(qiáng)城市建筑的統(tǒng)一規(guī)劃,提高建筑品位和格調(diào)。政府層面的“城市營銷”已經(jīng)開展,為城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)

7、展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了更為廣闊的舞臺(tái)和想象空間宏觀市場分析——城市規(guī)劃10宏觀市場分析——城市規(guī)劃政策性導(dǎo)引吉林市區(qū)南部將作為城市新的功能重心,發(fā)展為文化教育和生態(tài)居住區(qū)域112006年吉林市全年城市居民人均可支配收入9550元,比上年增長11.0%,人均消費(fèi)性支出6540元,增長11.3%。城市人均住宅使用面積達(dá)14.1平方米,增加0.83平方米。居民可支配收入的持續(xù)增長使吉林大批居民開始產(chǎn)生改善住房條件的需求,也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場較快發(fā)展。宏觀市場分析——城市居民收入指數(shù)12吉林市房地產(chǎn)市場目

8、前正處于啟動(dòng)階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP(美元)800~30003000~40004000~80008000以上外部環(huán)境福利分房階段,政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者;區(qū)域平行發(fā)展。消費(fèi)者收入水平提高;區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡,地段價(jià)值開始顯現(xiàn);市場存在不規(guī)范操作,政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作;政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行;政府的住房福

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