利率變動對房地產市場的影響

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1、利率變動對房地產市場的影響姓名：戚晨專業(yè)：金融保險學號：09232131班級：金融091指導老師：史志貴摘要：房地產業(yè)已成為我國國民經濟的一個支柱產業(yè)，改變著國家的經濟結構，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國的房地產業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響。關鍵詞：利率、房地產價格、融資，投資一、引言利率上升通過抑制房地產投資影響房價。導致房地產投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產投資的機會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對

2、房地產投資中國的房地產業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展。二、利率上升對房地產價格的直接影響房地產價格是房地產市場運行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節(jié)作用。（一）利率上升通過抑制房地產投資影響房價。導致房地產投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產投資的機會成本，因而在存、貸款利率

3、均上升的情況下會對房地產投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產投資的機會成本越小，進而刺激了對房地產的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產投資的機會成本，從而最終抑制房地產投資。抑制房地產投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構成實質性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質量的人還會到市場上尋求經濟適用房，利率

4、上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機者對房地產價格的預期發(fā)生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預期對房地產泡沫有抑制作用，投機者極易改變其對房價走勢的預期，進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產投資的話，會導致房地產的大量空置，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價的變動。對開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場風險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產投資的融資成本提高，相當于投資利潤的下降。這樣很可能

5、導致投資者轉移投資方向，減少其對房地產的投資。其次，利率上升導致民眾對房地產的購買力下降，使得房地產市場的有效需求下降，進而引發(fā)房地產價格的下跌，導致房地產開發(fā)企業(yè)無法及時回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產行業(yè)開始新一輪的結構改革和調整?！。ǘ├噬仙ㄟ^房地產開發(fā)商行為選擇影響房價。受房地產開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔只有兩種可能：一種是房地產開發(fā)商自己承擔。這樣，財務成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮

6、縮短房地產開發(fā)的周轉期，通過增快房地產的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產的周轉速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風險轉移給購房者，并通過提高房地產價格轉移新增利息成本，進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產價格不但不會下降，反而會持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降

7、低了購房者對房地產的購買需求，從而致使房地產價格下降”是相反的。隨著利率的上升，與房地產關聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費用提高，房地產成本隨之提高，成本的提高進一步推動了房價的上漲。不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產開發(fā)的融資成本上升，房地產開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產供給增加，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導到房價上。但對中國現(xiàn)階段的房地產市場來說，此種情

8、形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內會持續(xù)上漲。三、利率上升對房地產價格的間接影響利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動