利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

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1、利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響姓名：戚晨專業(yè)：金融保險(xiǎn)學(xué)號(hào)：09232131班級(jí)：金融091指導(dǎo)老師：史志貴摘要：房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并切實(shí)的改善著我國(guó)居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響。關(guān)鍵詞：利率、房地產(chǎn)價(jià)格、融資，投資一、引言利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房?jī)r(jià)。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會(huì)對(duì)

2、房地產(chǎn)投資中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展。二、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤(rùn)。而利率的變動(dòng)作為外部因素，勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。（一）利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房?jī)r(jià)。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，因而在存、貸款利率

3、均上升的情況下會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越小，進(jìn)而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對(duì)一般購(gòu)房者而言，他們購(gòu)房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購(gòu)房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對(duì)購(gòu)房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購(gòu)房自用的主流購(gòu)買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會(huì)到市場(chǎng)上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率

4、上升對(duì)其的抑制作用較小。對(duì)買房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者極易改變其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變動(dòng)。對(duì)開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，對(duì)投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤(rùn)的下降。這樣很可能

5、導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買力下降，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時(shí)回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整?！。ǘ├噬仙ㄟ^房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房?jī)r(jià)。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會(huì)出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔(dān)只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)。這樣，財(cái)務(wù)成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮

6、縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)期，通過增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，供給隨之增加，若維持價(jià)格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價(jià)，消費(fèi)者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤(rùn)降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，并通過提高房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤(rùn)損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)格不但不會(huì)下降，反而會(huì)持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降

7、低了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求，從而致使房地產(chǎn)價(jià)格下降”是相反的。隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費(fèi)用提高，房地產(chǎn)成本隨之提高，成本的提高進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。不難看出，國(guó)家通過提高銀行利率，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。在成熟或競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，房?jī)r(jià)最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。但對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，此種情

8、形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房?jī)r(jià)的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會(huì)為高房?jī)r(jià)推波助瀾，因此，房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲。三、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的間接影響利率是借貸資本的使用報(bào)酬，因此，利率的升降對(duì)金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場(chǎng)上，利率的變動(dòng)