藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)綜評(píng)-正略鈞策

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1、www.adfaith.com企業(yè)反思商業(yè)模式，行業(yè)加速內(nèi)部整合-正略咨詢相對(duì)于2009年的市場(chǎng)全面回暖，2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌蕩起伏，1季度樓市成交保持了09年的火爆勢(shì)頭，量?jī)r(jià)齊升。但4月份后風(fēng)云突變，兩輪宏觀調(diào)控——史上最嚴(yán)信貸政策、限購(gòu)令的出臺(tái)以及房產(chǎn)稅將試點(diǎn)開(kāi)征的傳言使得樓市成交大幅波動(dòng)。近幾年，在政府大力調(diào)控、社會(huì)高度關(guān)注的背景下，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，因此，每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)重新審視自身發(fā)展，決定未來(lái)在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中何去何從。冰火淬煉，企業(yè)反思商業(yè)模式：2010年，調(diào)控政策持續(xù)收緊，地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流受到較大影響，以高杠桿和高資金流入進(jìn)行簡(jiǎn)單粗暴的擴(kuò)

2、張方式已不再適用于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。秉持理性的發(fā)展思路，選擇專業(yè)的投資方向及適度的擴(kuò)張步伐，確保資金流與產(chǎn)品的同步發(fā)展，是企業(yè)下一步發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷了近二十年的野蠻生長(zhǎng)后，模式，將超越擴(kuò)張，成為地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新思考的問(wèn)題。優(yōu)勝劣汰，行業(yè)加速內(nèi)部整合：2010年，多重壓力考驗(yàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展能力，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，規(guī)模效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。集中度的進(jìn)一步提高，揭示了房地產(chǎn)行業(yè)由跑馬圈地進(jìn)入了弱肉強(qiáng)食時(shí)代，調(diào)控在影響企業(yè)業(yè)績(jī)的同時(shí)，也帶來(lái)了整合機(jī)會(huì)。短兵相接下，企業(yè)的綜合實(shí)力將取代資金及土地，成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。這一年，并購(gòu)事件頻繁發(fā)生，行業(yè)整合已悄然來(lái)臨。本文來(lái)自正略咨詢，更多信息請(qǐng)

3、關(guān)注官方微信（微信號(hào)：zlzxwx）www.adfaith.com一、2010年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展點(diǎn)評(píng)1、企業(yè)規(guī)模加速增加，部分受益于上年市場(chǎng)，部分受益于良好預(yù)期2010年藍(lán)籌地產(chǎn)總資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了49%的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)水平遠(yuǎn)高于2009年，保利、龍湖、恒大等公司實(shí)現(xiàn)近70%的資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)。同時(shí)，凈資產(chǎn)的增速僅為24%，低于2009年32%的水平，這說(shuō)明在2009年較好的市場(chǎng)刺激下，地產(chǎn)公司對(duì)市場(chǎng)持有錯(cuò)誤的良好預(yù)期，紛紛加大投資步伐，舉債投資，但受到政策影響，實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和經(jīng)營(yíng)收益則低于預(yù)期。圖1：藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)平均總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)對(duì)比圖進(jìn)入統(tǒng)計(jì)的藍(lán)籌地產(chǎn)中，總資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)千億的有5家，

4、超過(guò)五百億的有15家，萬(wàn)科更是超過(guò)2000億元，達(dá)到歷史性的2156.4億元，位居榜首。圖2：藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)平均合約銷售額、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及銷售面積對(duì)比圖www.adfaith.com從銷售收入來(lái)看，2010年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)合約銷售額、銷售面積均有所增長(zhǎng)，但增速低于2009年，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增幅略高于2009年，主要是基于2009年銷售大熱背景下的結(jié)算收入增加。此外，合約銷售額的增幅雖較2009年有大幅下降，但仍達(dá)到了39%，相對(duì)于僅5%的銷售面積增幅，可見(jiàn)在政策的重重壓力下，藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際完成銷售的單價(jià)仍有顯著增加。在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升的同時(shí)，2010年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率進(jìn)

5、一步提高，達(dá)到15.7%，與此同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)的集中度進(jìn)一步提高，TOP20企業(yè)的銷售額占有率由2009年的17%提高到18%。地產(chǎn)行業(yè)集中度的提高意味著企業(yè)規(guī)模效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸從跑馬圈地進(jìn)入弱肉強(qiáng)食的時(shí)代，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。2、經(jīng)營(yíng)效率略有改善，仍需進(jìn)一步提高2010年，企業(yè)凈利潤(rùn)率及凈資產(chǎn)收益率均有所提升，其中凈資產(chǎn)收益率提升幅度較大，但該數(shù)據(jù)的增加部分得益于負(fù)債率的提高。計(jì)入統(tǒng)計(jì)的20家藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)中，有16家企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率高于上年水平，13家企業(yè)的利潤(rùn)率高于上年水平，整體來(lái)看，經(jīng)營(yíng)效率有一定提高。其中總資產(chǎn)排名前十位的地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率及凈利

6、潤(rùn)率分別為19%及22%，略低于整體水平。圖3：藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率、凈利潤(rùn)率對(duì)比圖2010年，藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略高于上年，但提高不大。在計(jì)入統(tǒng)計(jì)的20家藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)中，僅有7家企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于平均水平，其余企業(yè)均低于平均水平，地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率仍有待提高。基于2009年的良好業(yè)績(jī)，2010年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大了土地儲(chǔ)備和開(kāi)工進(jìn)度，同時(shí)政策調(diào)控下銷售受阻，導(dǎo)致存貨快速增長(zhǎng)，因此總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增長(zhǎng)不明顯。總資產(chǎn)排名前十的地產(chǎn)企業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.26，略高于整體平均水平。www.adfaith.com圖4：藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3、企業(yè)拓展

7、加速，土地儲(chǔ)備充足2010年，藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入城市數(shù)量增加較為明顯，從平均15個(gè)城市增加至19個(gè)（下述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)自于有該項(xiàng)數(shù)據(jù)的10家藍(lán)籌企業(yè)），尤其是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、桂碧園、保利、華潤(rùn)等規(guī)模較大的企業(yè)，其拓展步伐遠(yuǎn)高于其他企業(yè)，且新增城市多為三線城市。圖5：藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)平均進(jìn)入城市數(shù)量2010年，各藍(lán)籌企業(yè)依然持續(xù)加速拓展土地儲(chǔ)備，平均新增土地儲(chǔ)備量遠(yuǎn)高于2009年水平，達(dá)到853萬(wàn)平米（建筑面積）。藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)在土地儲(chǔ)備拓展步伐上表現(xiàn)出較大的差異，其中www.adfaith.com10家企業(yè)新增土地儲(chǔ)備量高于上一年，5家企業(yè)新增