轉(zhuǎn)型？轉(zhuǎn)型！——2012年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)綜評(píng).doc

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1、轉(zhuǎn)型？轉(zhuǎn)型！——2012年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)綜評(píng)　　感謝投稿　　　　2011年，調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，需求處于觀望期，企業(yè)的面前都擺上了一個(gè)大大的問號(hào)：房地產(chǎn)行業(yè)未來究竟走向何方？企業(yè)究竟如何應(yīng)對(duì)才能生存下去，才有發(fā)展空間？盡管這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控是明顯的行政導(dǎo)向，使用了限購(gòu)、限貸等非常嚴(yán)厲、難以常態(tài)化的行政手段，但嚴(yán)峻的生存環(huán)境也促使了行業(yè)的理性思考，極少有人期待這一次會(huì)像09年一樣，從哀鴻遍野突然轉(zhuǎn)向一片繁榮，更多的是形成了共識(shí)：地產(chǎn)行業(yè)正處在從黃金時(shí)代向白銀時(shí)代轉(zhuǎn)型的歷史節(jié)點(diǎn)，土地紅利正在加速衰減，單純依賴土地增值的粗放

2、式開發(fā)模式難以為繼，企業(yè)的發(fā)展，必須依托于內(nèi)生式的價(jià)值創(chuàng)造和成長(zhǎng)，促成行業(yè)的升級(jí)。　　作為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)說在2011年，“轉(zhuǎn)型”的思考與嘗試是積極的、有效的。在這艱難的宏大進(jìn)程中，“綜合”與“平衡”是轉(zhuǎn)型關(guān)鍵詞。　　“綜合”：土地紅利加速衰減，坐等土地增值已經(jīng)是守株待兔的做法，深入挖掘土地價(jià)值，可以依賴住宅產(chǎn)品價(jià)值提升，但這種方法受限購(gòu)政策影響難以發(fā)揮效果，還可以依賴多種產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)整合，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)……地產(chǎn)與其他行業(yè)的“聯(lián)姻”如火如荼，不亦樂乎。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)的結(jié)合，

3、要求更高的操作水平，更強(qiáng)的實(shí)力，更寬廣的視野和格局，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，但對(duì)于強(qiáng)力拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升，開拓行業(yè)發(fā)展空間，作用毋庸置疑?！　　捌胶狻保恨D(zhuǎn)型需要把握平衡，企業(yè)有遠(yuǎn)期目標(biāo)與近期利益的平衡，既要平穩(wěn)發(fā)展鑄就百年基業(yè)，也要保證當(dāng)前現(xiàn)金流和利潤(rùn)。商業(yè)地產(chǎn)有租與售的平衡，既要保證整體持續(xù)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)做活商業(yè)，也要實(shí)現(xiàn)自我滾動(dòng)開發(fā)。周轉(zhuǎn)有快與慢的平衡，既要依賴快速周轉(zhuǎn)提高凈資產(chǎn)收益率，也要保證一定的毛利率。售價(jià)有低與高的平衡，既要能夠在嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境下消化庫(kù)存，也要保證利潤(rùn)。掌握平衡需要的不僅是高超的技巧，更是發(fā)展的智慧，亦是

4、形成提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵?！　∞D(zhuǎn)型不可怕，因?yàn)槌墒臁I(yè)、有實(shí)力、有智慧的企業(yè)，終究會(huì)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，在新的市場(chǎng)環(huán)境中保持優(yōu)勢(shì)地位，依舊“向著陽光奔跑”?！　∫弧⑺{(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)總體分析　　1.規(guī)模：企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，百億俱樂部又?jǐn)U容　　2012年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)的增長(zhǎng)率為29.85%，低于2011年總資產(chǎn)的增長(zhǎng)率42.21%，平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)率為22.10%，低于2011年的增長(zhǎng)率44.57%，在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控政策打壓下，藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)率收到了比較大的影響。這其中，融創(chuàng)以總

5、資產(chǎn)113.42%的增長(zhǎng)率，恒大以總資產(chǎn)71.%的增長(zhǎng)率，華夏幸?；鶚I(yè)以總資產(chǎn)73.15%的增長(zhǎng)率，交出了搶眼的業(yè)績(jī)?！　囊?guī)模性相比，總資產(chǎn)規(guī)模超過千億的有9家，超過五百億的有16家，萬科以2962億元的總資產(chǎn)規(guī)模高居榜首，保利地產(chǎn)以1950億元的總資產(chǎn)規(guī)模位列第二，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，以1790億元的資產(chǎn)規(guī)模位居第三?！　I(yíng)業(yè)收入超過百億的達(dá)到14家?！　　　D1：藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)平均總資產(chǎn)與營(yíng)業(yè)收入對(duì)比圖（單位：億元）　　　　圖2：藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)平均銷售額及市場(chǎng)占有率圖　　2012年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)顯示出強(qiáng)者

6、恒強(qiáng)的霸氣，市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提高，相比全國(guó)市場(chǎng)而言，無論是資產(chǎn)規(guī)模還是市場(chǎng)占有率，藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位都更加突出，2011年全國(guó)商品房銷售額5.9萬億元，同比提高12.65%，而入選的25家藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)銷售額為0.98萬億元，同比提高23.6%，市場(chǎng)占有率由2010年的15.18%提升到2011年的16.65%，市場(chǎng)集中度呈現(xiàn)出加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。　　銷售額超過百億的藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)高達(dá)17家。　　2.效率：去庫(kù)存壓力大，周轉(zhuǎn)速度放緩　　藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)2011年的企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率有所下降，2011年藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0

7、.35，而2010年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.38，周轉(zhuǎn)速度放緩。2011年，只有華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)四家企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所提高。相比而言，恒大地產(chǎn)以0.44、融創(chuàng)中國(guó)0.43、碧桂園0.37的高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成為行業(yè)的佼佼者。　　　　第1頁第2頁第3頁第4頁下一頁最末頁