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1、轉型？轉型！——2012年藍籌地產企業(yè)綜評感謝投稿2011年，調控進入深水區(qū)，需求處于觀望期，企業(yè)的面前都擺上了一個大大的問號：房地產行業(yè)未來究竟走向何方？企業(yè)究竟如何應對才能生存下去，才有發(fā)展空間？盡管這一輪的房地產調控是明顯的行政導向，使用了限購、限貸等非常嚴厲、難以常態(tài)化的行政手段，但嚴峻的生存環(huán)境也促使了行業(yè)的理性思考，極少有人期待這一次會像09年一樣，從哀鴻遍野突然轉向一片繁榮，更多的是形成了共識：地產行業(yè)正處在從黃金時代向白銀時代轉型的歷史節(jié)點，土地紅利正在加速衰減，單純依賴土地增值的粗放式開發(fā)模式
2、難以為繼，企業(yè)的發(fā)展，必須依托于內生式的價值創(chuàng)造和成長，促成行業(yè)的升級。作為行業(yè)領先企業(yè)的藍籌地產企業(yè)，應當說在2011年，轉型的思考與嘗試是積極的、有效的。在這艱難的宏大進程中，綜合與平衡是轉型關鍵詞。綜合：土地紅利加速衰減，坐等土地增值已經是守株待兔的做法，深入挖掘土地價值，可以依賴住宅產品價值提升，但這種方法受限購政策影響難以發(fā)揮效果，還可以依賴多種產業(yè)的聯(lián)動整合，商業(yè)地產、旅游地產、產業(yè)地產地產與其他行業(yè)的聯(lián)姻如火如荼，不亦樂乎。當然，房地產開發(fā)與其他行業(yè)的結合，要求更高的操作水平，更強的實力，更寬廣的
3、視野和格局，風險也比較大，但對于強力拉動區(qū)域價值提升，開拓行業(yè)發(fā)展空間，作用毋庸置疑。平衡：轉型需要把握平衡，企業(yè)有遠期目標與近期利益的平衡，既要平穩(wěn)發(fā)展鑄就百年基業(yè)，也要保證當前現(xiàn)金流和利潤。商業(yè)地產有租與售的平衡，既要保證整體持續(xù)優(yōu)質經營做活商業(yè)，也要實現(xiàn)自我滾動開發(fā)。周轉有快與慢的平衡，既要依賴快速周轉提高凈資產收益率，也要保證一定的毛利率。售價有低與高的平衡，既要能夠在嚴峻市場環(huán)境下消化庫存，也要保證利潤。掌握平衡需要的不僅是高超的技巧，更是發(fā)展的智慧，亦是形成提升綜合競爭力的關鍵。轉型不可怕，因為成熟
4、、專業(yè)、有實力、有智慧的企業(yè)，終究會適應行業(yè)發(fā)展趨勢，在新的市場環(huán)境中保持優(yōu)勢地位，依舊向著陽光奔跑。一、藍籌地產企業(yè)經營業(yè)績總體分析1.規(guī)模：企業(yè)強者恒強，行業(yè)集中度進一步提升，百億俱樂部又擴容2012年藍籌地產企業(yè)總資產的增長率為29.85%，低于2011年總資產的增長率42.21%，平均主營業(yè)務收入的增長率為22.10%，低于2011年的增長率44.57%，在嚴峻的房地產調控政策打壓下，藍籌地產企業(yè)的增長率收到了比較大的影響。這其中，融創(chuàng)以總資產113.42%的增長率，恒大以總資產71.39%的增長率，華
5、夏幸?；鶚I(yè)以總資產73.15%的增長率，交出了搶眼的業(yè)績。從規(guī)模性相比，總資產規(guī)模超過千億的有9家，超過五百億的有16家，萬科以2962億元的總資產規(guī)模高居榜首，保利地產以1950億元的總資產規(guī)模位列第二，恒大地產總資產規(guī)模增長迅速，以1790億元的資產規(guī)模位居第三。營業(yè)收入超過百億的達到14家。圖1：藍籌地產企業(yè)平均總資產與營業(yè)收入對比圖（單位：億元）圖2：藍籌地產企業(yè)平均銷售額及市場占有率圖2012年藍籌地產企業(yè)顯示出強者恒強的霸氣，市場占有率進一步提高，相比全國市場而言，無論是資產規(guī)模還是市場占有率，藍籌
6、地產企業(yè)的優(yōu)勢地位都更加突出，2011年全國商品房銷售額5.9萬億元，同比提高12.65%，而入選的25家藍籌地產企業(yè)銷售額為0.98萬億元，同比提高23.6%，市場占有率由2010年的15.18%提升到2011年的16.65%，市場集中度呈現(xiàn)出加速增長態(tài)勢。銷售額超過百億的藍籌地產企業(yè)高達17家。2.效率：去庫存壓力大，周轉速度放緩藍籌地產企業(yè)2011年的企業(yè)運轉效率有所下降，2011年藍籌地產企業(yè)總資產周轉率為0.35，而2010年的總資產周轉率均值為0.38，周轉速度放緩。2011年，只有華潤置地、龍湖地
7、產、碧桂園、富力地產四家企業(yè)的總資產周轉率有所提高。相比而言，恒大地產以0.44、融創(chuàng)中國0.43、碧桂園0.37的高總資產周轉率成為行業(yè)的佼佼者。第3頁第4頁下一頁最末頁感謝投稿藍籌地產企業(yè)周轉速度放緩的主要原因是2011年的市場形勢較差，產品銷售速度慢，成交量大幅下滑，銷售速度比較慢，在這種環(huán)境下，能夠保持高周轉的企業(yè)相比優(yōu)勢更為明顯，取得了逆勢增長的良好成績，如恒大、融創(chuàng)等企業(yè)，而強調利潤率的高端房產開發(fā)商，如星河灣等，在當前市場上業(yè)績不容樂觀。圖3：藍籌地產企業(yè)平均總資產周轉率和凈資產周轉率圖2011年
8、，藍籌地產企業(yè)存貨的絕對值上升較大，庫存壓力較大。平均每家企業(yè)有634億元的存貨，去庫存，仍將是未來一段時間內藍籌地產企業(yè)的一項主要任務。圖4：藍籌地產企業(yè)存貨均值及存貨周轉率圖3.盈利：克服壓力，保持平穩(wěn)的盈利能力藍籌地產企業(yè)在2011年的盈利情況保持平穩(wěn)，營業(yè)收入與凈利潤平穩(wěn)上升，但總資產收益率和凈資產收益率較2010年均小幅下滑，利潤率基本保持平穩(wěn)。2011年，藍籌地產企業(yè)平均凈
