商品房買賣中的法律問題

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1、商品房買賣中的法律問題[摘要]　　本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規(guī)范商品房買賣市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。[關鍵詞]　商品房買賣　訂購書　商品房預售　按揭　法律責任[目錄]一、商品房買賣的基本理論問題二、商品房預售的法律問題三、商品房買賣按揭法律問題四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責任問題　　近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。本文在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關規(guī)定，就商品房買賣中涉

2、及到的部分法律問題談談筆者的淺見。一、商品房買賣的基本理論問題（一）商品房的概念　　廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟適用房和房改房等?！　—M義的商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。（二）商品房買賣合同的概念及法律特征　　商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關財產(chǎn)權利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：1.標的物在法律上呈現(xiàn)出較復雜的形態(tài)?！　≡谖覈?，由于土地為

3、國家所有，因此商品房所附著的土地權利并非所有權而是使用權。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，人民對居住環(huán)境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設施的所有權及使用權。2.標的物財產(chǎn)權的轉移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。　　我國《合同法》第133條規(guī)定：標的物的所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記?！稉７ā返?1條規(guī)定：當事人以

4、本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)（主要為不動產(chǎn)）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?？梢娢覈⒎▽ξ餀嘧儎硬傻怯浕蚪桓兑髁x。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權與土地使用權等財產(chǎn)權的轉移也應以辦理相關權屬變更登記為標志。3.行政干預色彩相對濃厚?！　∮捎谕恋胤课蓊惒粍赢a(chǎn)價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產(chǎn)開發(fā)過程的嚴格監(jiān)控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。（三）關于商品房買賣中訂購書的法律問題1.商品房訂購書的概念　　商品

5、房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。2.訂購書的法律性質　　從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種

6、預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。3.商品房訂購書與購房合同（1）商品房認購書與購房合同的關系　　商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。（2）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書的法律性質　　在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協(xié)議。這種

7、觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！彼痉ń忉尩挠^點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同?！　」P者認為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠符

8、合條件，這樣做顯然不利于