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1、淺析商品房買賣中的法律問(wèn)題 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。本文在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見(jiàn)。 一、商品房買賣的基本理論問(wèn)題 (一)商品房的概念 廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開(kāi)發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。 狹義的商品房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說(shuō)明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。 (二)商品房買賣合同的
2、概念及法律特征 商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予買受人，買受人支付價(jià)款的合同，是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來(lái)說(shuō)，商品房買賣合同具有如下法律特征： 1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)?！ ≡谖覈?guó)，由于土地為國(guó)家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。13 2.標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商
3、品房買賣合同的主要法律特征?！ ∥覈?guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記?！稉?dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)(主要為不動(dòng)產(chǎn))抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?？梢?jiàn)我國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志?！ ?.行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚?！?/p>
4、 由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，故各國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，對(duì)商品房買賣合同訂立和履行過(guò)程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等?！ ?三)關(guān)于商品房買賣中訂購(gòu)書的法律問(wèn)題 1.商品房訂購(gòu)書的概念 商品房訂購(gòu)書也稱認(rèn)購(gòu)書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時(shí)簽署正式買賣合同的合意等?！ ?.訂購(gòu)書的法律性質(zhì)13 從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書是
5、一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來(lái)締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來(lái)訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來(lái)應(yīng)訂立之契約則稱為本契約或本約。[1]商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約合同。訂購(gòu)書為預(yù)約，則雙方在訂購(gòu)書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約?！ ?.商品房訂購(gòu)書與購(gòu)房合同 (1)商品房認(rèn)購(gòu)書與購(gòu)房合同的關(guān)系 商品房認(rèn)購(gòu)書不是購(gòu)房合同的從合同
6、。商品房認(rèn)購(gòu)書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同?！ ?2)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì) 在商品房認(rèn)購(gòu)書具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣
7、人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購(gòu)房合同，但書面購(gòu)房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書視為購(gòu)房合同。13 筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。首先，因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書守約方的利益;其次，由該條解釋可以推論出，認(rèn)購(gòu)書被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合
8、同實(shí)際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，無(wú)論合同名稱如何，都應(yīng)認(rèn)定其為本約，無(wú)須附加實(shí)際履行內(nèi)容。[2]我國(guó)《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、
