淺析商品房買賣中法律問題

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1、淺析商品房買賣中的法律問題　　近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關(guān)注焦點。本文在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見?！　∫?、商品房買賣的基本理論問題　　(一)商品房的概念　　廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟適用房和房改房等。　　狹義的商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。　　(二)商品房買賣合同的概念

2、及法律特征　　商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：　　1.標的物在法律上呈現(xiàn)出較復雜的形態(tài)。　　在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，人民對居住環(huán)境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。13　　2.標的物財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標志。是商品房買賣

3、合同的主要法律特征?！　∥覈逗贤ā返?33條規(guī)定：標的物的所有權(quán)自標的物交付時轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記?！稉７ā返?1條規(guī)定：當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)(主要為不動產(chǎn))抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?？梢娢覈⒎▽ξ餀?quán)變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標志?！　?.行政干預色彩相對濃厚?！　∮捎谕恋胤?/p>

4、屋類不動產(chǎn)價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產(chǎn)開發(fā)過程的嚴格監(jiān)控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等?！　?三)關(guān)于商品房買賣中訂購書的法律問題　　1.商品房訂購書的概念　　商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。　　2.訂購書的法律性質(zhì)13　　從法律性質(zhì)上分析，商品房認購書是一種預約合同。預

5、約是指當事人雙方約定負有將來締結(jié)契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。[1]商品房認購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認購書是一種預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約?！　?.商品房訂購書與購房合同　　(1)商品房認購書與購房合同的關(guān)系　　商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的

6、是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。　　(2)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認購書的法律性質(zhì)　　在商品房認購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協(xié)議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款

7、的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。13　　筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益;其次，由該條解釋可以推論出，認購書被認定為本約，除合同條款齊備外，還應具備合同實際履行條件。一般講，只要

8、合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，無論合同名稱如何，都應認定其為本約，無須附加實際履行內(nèi)容。[2]我國《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當事人就質(zhì)量、